物業(yè)企業(yè)向來被視為房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，雖不如曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè) " 來錢快 "，但輕資產(chǎn)模式及源源不斷的現(xiàn)金流入又注定這是能細(xì)水長(zhǎng)流的生意。

恒大物業(yè)（6666.HK）便是這一觀點(diǎn)的印證。

據(jù)該公司 8 月 24 日晚間發(fā)布的 2023 年中期業(yè)績(jī)，上半年恒大物業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng) 6.2% 至 61.5 億元，歸母凈利則同比增長(zhǎng) 42% 至 7.8 億元。

【資料圖】

規(guī)模仍位居行業(yè)前列，截至 6 月底的總合約面積約 8.1 億平方米，在管面積為 5.1 億平方米。

利潤(rùn)率水平回升，毛利率同比增加 2.2 個(gè)百分點(diǎn)至 24.4%，凈利率則同比增加 3 個(gè)百分點(diǎn)至 12.9%。

需注意的是，上述業(yè)績(jī)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)上漲，主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較小。

2022 年上半年，恒大物業(yè)營(yíng)收及歸母凈利降幅分別為 26.5%、71.8%，當(dāng)期毛利率也同比大幅減少 15.1 個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比來看，今年上半年的這三項(xiàng)指標(biāo)仍不及 2021 年同期水平。

但在關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)較大流動(dòng)性問題后，恒大物業(yè)的經(jīng)營(yíng)回歸上升軌道已屬不易，且其截至 6 月底的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約 16.1 億元，較 2022 年底有所增長(zhǎng)，這意味著恒大物業(yè)上半年產(chǎn)生了現(xiàn)金凈流入，是經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性的表現(xiàn)，也展現(xiàn)了物業(yè)行業(yè)的韌性。

不過，恒大物業(yè)仍在遭受關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)帶來的損失，其未來的穩(wěn)定發(fā)展也深受關(guān)聯(lián)方影響。

截至 6 月底，恒大物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易賬款中，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款為 23.6 億元，來自第三方的則為 37.3 億元。由于關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性問題，恒大物業(yè)將這部分應(yīng)收款的 23.4 億元進(jìn)行了減值撥備，計(jì)提比例為 99.5%。

至于此前被中國(guó)恒大占用的 134 億元存款，恒大物業(yè)表示，目前仍在追討損失，包括與中國(guó)恒大集團(tuán)商討償還該質(zhì)押涉及款項(xiàng)的方案、論證訴訟等其他法律措施，但受限于關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性危機(jī)，追回這筆錢尚存在重大不確定性。

未來發(fā)展預(yù)期方面，藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)注意到，自 2021 年中期開始，恒大物業(yè)的合約面積一直保持在 8.1 億平方米左右，截至去年底的合約面積略高，為 8.19 億平方米。

這意味著其市場(chǎng)化拓展已受關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性問題及自身品牌所影響，" 新拓展面積 " 與 " 到期未續(xù)約面積 " 大致相當(dāng)。要恢復(fù)正向經(jīng)營(yíng)，恒大物業(yè)還需努力。

此外，恒大物業(yè)也在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，受關(guān)聯(lián)方及其資產(chǎn)處置進(jìn)度的影響，集團(tuán)可能面臨部分前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止，可能無法及時(shí)有效轉(zhuǎn)化已簽約面積，關(guān)聯(lián)方延期交付亦可能影響集團(tuán)收繳費(fèi)率的提升。

在業(yè)務(wù)上，恒大物業(yè)正在主動(dòng)、被動(dòng)地 " 去恒大化 "，并拓展來自其他開發(fā)商的業(yè)務(wù)。

今年上半年，恒大物業(yè)新增合約面積為 1514 萬平方米，其中 93.3% 來自第三方；從營(yíng)收看，其來自第三方的營(yíng)收占比達(dá) 98.9%，來自關(guān)聯(lián)方的收入占比僅為 1.1%。

至于與開發(fā)商關(guān)聯(lián)度高的非業(yè)主增值服務(wù)，上半年恒大物業(yè)來自此業(yè)務(wù)的收入占比僅為 0.7%，約 4185 萬元。不過，其并未放棄這部分業(yè)務(wù)，稱將以市場(chǎng)化原則，擇優(yōu)開展關(guān)聯(lián)方服務(wù)，并希望憑借服務(wù)質(zhì)量爭(zhēng)取更多其他開發(fā)商的業(yè)務(wù)，借此拓寬物業(yè)管理項(xiàng)目。

" 集團(tuán)已基本脫離對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。" 恒大物業(yè)如此描述公司業(yè)務(wù)上的獨(dú)立發(fā)展。

關(guān)鍵詞：