文／成都商報-紅星新聞記者 謝雯

昨天，一家來自貴州仁懷名為“屹澤”企業(yè)成為成都房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點。這家注冊成立于2021年12月的公司，在44個企業(yè)參加的抽簽中，成為錦江區(qū)潘家溝26畝地塊的競得者。

(資料圖片)

貴州仁懷屹澤抽中錦江區(qū)潘家溝約26畝地塊

今年以來，位于金融城三期和白鷺灣板塊之間的潘家溝地塊就一直是市場熱點。

最近一周，潘家溝板塊“1號選手”萬科·朗拾交子正式亮相；“2號選手”中能建34畝地塊啟動招聘；隨著“3號選手”26畝地塊被懷仁屹澤摘得，宣告潘家溝已正式接棒白鷺灣“F4”，成為錦江區(qū)未來的住宅供應(yīng)大戶。

錦江區(qū)潘家溝（較早期圖片）

四個月時間拍出超134畝住宅用地

潘家溝在樓市的崛起，源于今年以來中國生物科創(chuàng)谷和林家壩TOD規(guī)劃的先后出爐。

在老成都人的記憶里，這個位于金融城三期和白鷺灣中間的板塊，是曾經(jīng)生物制品研究所及其生活區(qū)的所在之處。

今年3月，錦江區(qū)方面稱，將圍繞白鷺灣片區(qū)30平方公里土地，謀劃“一道九園”空間布局，打造“錦江軟件園”品牌。未來五年將建成共計1000余萬㎡高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間。根據(jù)規(guī)劃，“一道九園”——一道：指錦江大道；九園，指沿錦江大道布局的九大人工智能創(chuàng)新應(yīng)用特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

“一道九園”規(guī)劃分布，圖據(jù)：錦江發(fā)布

中國生物科創(chuàng)谷正是其一。

一個月后，錦江區(qū)與中國生物簽訂合作協(xié)議，雙方將共建中國生物科創(chuàng)谷。占地面積3.69平方公里，以在建地鐵30號線和規(guī)劃中的9號線二期，規(guī)劃林家壩TOD站點，以TOD模式推動實施空間版圖。

規(guī)劃出爐后，給到地產(chǎn)業(yè)內(nèi)兩個明顯的變化，一是錦江大道改造工程的完成。7月，錦江發(fā)展集團在其官方公眾號上表示，錦江大道已全新亮相，全長約6.1公里，由原來的雙向六車道改為雙向八車道，承載“再造一個產(chǎn)業(yè)錦江”目標，打造錦江新經(jīng)濟極核的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。

中國生物科創(chuàng)谷效果圖，圖據(jù)：成都發(fā)布

另一變化則是土地供應(yīng)節(jié)奏的加快。

4月至今，已出讓3宗共計約134畝土地，再加上去年錦江統(tǒng)建取得的人才住房用地，潘家溝目前已出讓四宗土地。一位25日參拍房企的負責人表示，“這主要因為品牌房企基本都在向主城高價值區(qū)域聚焦，錦江區(qū)2022年供銷比僅0.8，存量去化周期僅6.9個月，市場具有有想象空間。尤其從目前錦江大道在售樓盤來看，既能輻射市中心、攀成鋼和金融城的買家，還有地緣性客戶等待被刺激。”

或與白鷺灣、“金三”走差異化定位

三次土拍的情況，也證實著這一觀點：

4月20日，區(qū)域內(nèi)首宗普通商品住宅用地出讓。占地約74畝，19家房企抽簽，樂山海天以樓面地價14900元/㎡，清水房最高限價30000元/㎡競得；6月，萬科入股，即現(xiàn)在的萬科·朗拾交子項目。

7月19日，34畝地塊再次出讓，達到17700元/㎡最高樓面地價后，吸引了62家房企參與抽簽，中簽率1.6%。最終，中能建抽中，清水房最高限價33000元/㎡；再來就是昨天，44家房企抽簽，成交樓面地價18300元/㎡，清水房最高限價35000元/㎡。

三個月時間，區(qū)域內(nèi)的成交樓面地價從14900元/㎡上升到18300元/㎡，清水房限價也提升了5000元/㎡。僅以此來看，潘家溝板塊的價值得到了房企的認可；但拿地只是第一步，能否讓市場買單或才是真正的考驗。

截至目前，萬科·朗拾交子已公布其產(chǎn)品信息，將落地萬科首個“拾”系產(chǎn)品，建面約113-143㎡，預(yù)計于9月開放售樓部；中能建約34畝項目預(yù)計今年內(nèi)入市，目前暫未公布產(chǎn)品信息。

一業(yè)內(nèi)人士稱，2022-2023年2月，三圣鄉(xiāng)-白鷺灣的成交均價為28850元/㎡，套均總價為600萬元。目前，該板塊僅有雍景約100畝項目待入市，容積率1.5、清水限價34000元/㎡，未來大概率也定位于600萬+產(chǎn)品。

潘家溝板塊待售項目區(qū)位示意圖

另一相鄰板塊，金融城三期華潤29畝項目，同樣定位于建面200㎡+、總價800萬+的大平層，“從短期來看，更多的房企或參考萬科·朗拾交子做總價400萬左右的產(chǎn)品，瞄準年輕一代的首改客群，與周邊兩個板塊形成差異化競爭，或是一個能打開市場的解題思路?！?/p>

教育資源或成關(guān)鍵“變量”

但多位業(yè)內(nèi)人士提到，根據(jù)2023年錦江區(qū)發(fā)布的《讀地手冊》，錦江區(qū)2023年及未來2-3年計劃推出土地資源33宗，合計約1326.69畝。

其中，潘家溝、白鷺灣片區(qū)11宗，約689畝，是所有板塊中供應(yīng)規(guī)模最大的一個。同時，未來供地集中在錦江大道以北，地塊容積率集中在1.8-2.5。

這一供地規(guī)模，決定了潘家溝要長期在市場中保持聲量，必須得依靠核心因素。產(chǎn)業(yè)，便是重中之重。稍早前，業(yè)內(nèi)資深人士譚朝接受成都商報-紅星新聞記者采訪時就表示，近幾年成都崛起的包括白鷺灣在內(nèi)的高端改善板塊，基底都是產(chǎn)業(yè)。因此，潘家溝板塊的走勢將首先取決于“錦江軟件園”的兌現(xiàn)程度。

錦江軟件園規(guī)劃示意圖

睿合泰產(chǎn)城發(fā)展研究院總經(jīng)理何昕宇表示：“品牌教育的導(dǎo)入和劃片也是重要考量因素?！?/p>

幾乎所有的房企都注意到，從中能建34畝地塊開始，相關(guān)部門掛出的土地出讓公告中，都在位置示意圖上明確標注出了成師附小、鹽道街小學(xué)、川師附中和兩所幼兒園。

土地出讓公告顯示的區(qū)域配套規(guī)劃

在《問政四川》上，也不乏有市民就這幾所學(xué)校進度的提問。錦江區(qū)政府6月在回復(fù)市民問題時稱，“關(guān)于錦江區(qū)規(guī)劃中小學(xué)和幼兒園的情況，歡迎撥打錦江區(qū)教育局規(guī)建科電話進行咨詢?！?/p>

但當成都商報-紅星新聞記者致電錦江區(qū)教育局規(guī)建科，工作人員僅表示：“在我們的系統(tǒng)里，學(xué)校名為‘林家壩TOD片區(qū)配套小學(xué)’，目前正在進行前期方案的征集，由誰來領(lǐng)辦還未最終確定?！?/p>

因此，教育上何時能成定局，也將成為潘家溝板塊走向的關(guān)鍵“變量”。

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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