接連出線，越秀地產(chǎn)（00123.HK，下稱“越秀”）出盡風(fēng)頭。

8月18日披露的中期報顯示，越秀是TOP30房企中，上半年唯一實現(xiàn)銷售額正增長的企業(yè)。也是超50家上半年虧損的房企里，還能盈利的。

有優(yōu)越感的，也屬越秀投資者了。今年來，越秀的股價漲幅達(dá)50.28%，排在規(guī)模房企前三。

官方傳遞的信號，也十分硬氣，比如，“公司不缺資金，資金不是問題”。這家廣州國企，自去年下半年始，開始逆流而上，盤踞在拿地榜前列。

越秀，怎么就“秀”起來了？

多虧了二股東

“越秀地產(chǎn)是TOP30房企中，上半年唯一實現(xiàn)銷售額正增長的企業(yè)?！敝衅跇I(yè)績會上，越秀管理層不忘“秀”一波。

銷售正增長，對絕大多數(shù)房企都是奢求，越秀如何做到？

答案是TOD項目。

上半年，公司累計合同金額489.1億元，同比增幅3.2%。四個TOD項目，琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾 TOD、星匯城TOD，合計貢獻(xiàn)120.7億元，同比增幅高達(dá)58.8%，占比24.7%。

這些項目有多好賣？

就以當(dāng)中銷售額最高的琶洲南TOD項目為例。該項目本身地段就十分優(yōu)越，位于廣州中心城區(qū)海珠琶洲板塊，屬于集商、住、行為一體的“地鐵上蓋”項目。

今年五一期間首批開盤就遭哄搶，盡管只放出200多套房源，但仍然登上廣州上半年商品房項目銷售額排行榜的第二名，貢獻(xiàn)了57.9億元。

這類項目的紅利可不是誰都能享受到的，越秀多虧是榜上了廣州地鐵這個二股東。

2017年起，廣州官方就開始探索、謀劃地鐵TOD項目建設(shè)，本質(zhì)上，這也是廣州地鐵通過地產(chǎn)創(chuàng)收，來彌補微薄的賣票收入的手段。特征則是廣州地鐵主導(dǎo)拿地，再找房企來合作開發(fā)。

而這些項目，往往區(qū)位優(yōu)越，自帶軌交及綜合配套，好賣，也就不足為奇。

自2019年廣州地鐵成為越秀地產(chǎn)二股東，“軌交+物業(yè)”項目，俗稱“TOD”，就成了越秀擴儲的關(guān)鍵手段，也是從這個時候起，公司的規(guī)模開始上臺階。

截至2021年末，公司共6個TOD項目，總建筑面積就達(dá)376萬平方米，占總土儲比例達(dá)13.9%、大灣區(qū)土儲25.2%。今年上半年，公司又新增了上述琶洲南TOD和杭州勾莊TOD項目。

隨著貨值釋放，TOD項目成為驅(qū)動越秀業(yè)績增長的關(guān)鍵擔(dān)當(dāng)。過去兩年，TOD項目總銷售額均占比15%以上，特別是2020年同比大幅增長了236.60%，當(dāng)年公司總銷售額同比增長了32.80%，創(chuàng)造了近三年來的最大漲幅。

不僅是好賣，由于地價也低，這些項目的利潤十分可觀。

可看中銀證券測算的越秀部分TOD項目毛利率：

▲越秀地產(chǎn)部分TOD項目毛利率測算，圖片來源：中銀證券。

項目的平均地貨比達(dá)40%，預(yù)期稅前毛利率均值在40%以上，這一數(shù)值遠(yuǎn)高于公司整體毛利水平。2019年-2021年，越秀的毛利率分別為34.21%、25.15%、21.75%。

母公司來托底

好處也不止于這些。

這些TOD項目多是大盤項目，成交總價均不低，有的甚至上百億。在開發(fā)模式這點上，越秀又是得天獨厚。

充分發(fā)揮“雙國資”優(yōu)勢，面對開發(fā)投入多、體量大、周期長的TOD項目項目，越秀不用承擔(dān)太多的前期風(fēng)險。

具體來說，大部分TOD項目，都是由廣州地鐵拿地，而后由越秀地產(chǎn)的母公司越秀集團占有對應(yīng)項目公司一定權(quán)益，墊付享有相應(yīng)股權(quán)合作所應(yīng)支付的費用，待到項目成熟，越秀地產(chǎn)再從集團將股權(quán)買回來，并入上市公司。

這樣一來，既能在前期減輕資金壓力，不增加負(fù)債，并表后又能較快地進(jìn)行業(yè)績變現(xiàn)，給予市場更好的預(yù)期和信心。

仍以上述琶洲TOD為例。該項目位于廣州海珠區(qū)琶洲西區(qū)南側(cè)，與廣州CBD一江之隔，所在地塊由廣州地鐵在2021年2月以82.34億元的底價獲得，當(dāng)年6月即動工，7月份引入越秀集團旗下公司聯(lián)合開發(fā)。

今年5月18日，越秀地產(chǎn)公告收購該項目49%權(quán)益，交易對價為50.1億元。收購標(biāo)的即為越秀集團旗下的全資附屬子公司。

公開資料顯示，該項目在4月27日即取得第一張預(yù)售證。這意味著，項目開始進(jìn)入銷售回款階段，越秀地產(chǎn)才將其收入囊中。

“這個模式確實不錯。投入期都讓‘爸爸’干，回報期‘兒子’自己掙。這樣的手法在業(yè)內(nèi)也不是稀奇事，只是其他房企的模式是先讓合作方墊資，等項目銷售到一定程度再回購股權(quán)。區(qū)別就在于，萬一項目干不動，或者不好賣，越秀集團可以一直幫越秀地產(chǎn)拿著，但合作方不會，會催著你回購?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，關(guān)鍵還在于，這些項目基本不愁賣，所以這個鏈條很穩(wěn)定。

越秀此前的收購的廣州星樾山畔、廣州星匯城等TOD項目，也是類似的操作手法。

不止于此，越秀地產(chǎn)還拉上旗下兩個上市平臺越秀物業(yè)（6626.HK）、越秀房托（0405.HK），一起賺錢。

▲越秀地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)，圖片來源：平安證券研究所。

去年6月才上市的越秀服務(wù)，已頂著“TOD物業(yè)服務(wù)第一股”的光環(huán)，截至去年末，公司該板塊收入2.38億元，占總收入比重為12.4%，毛利率為23.4%，合約面積約612萬平方米。

越秀地產(chǎn)將其視為公司的特色，且發(fā)展?jié)摿薮??！霸叫惴?wù)管理規(guī)模占到廣州地鐵運營里程的1/3，這就意味著還有2/3的規(guī)?？梢岳^續(xù)擴展?！逼涔芾韺釉詮V州地鐵舉例。

越秀房托則可以在TOD項目開發(fā)完成后發(fā)揮作用。項目配備的商業(yè)項目，可通過越秀房托實現(xiàn)退出。一來可一次性收回大量投資，改善現(xiàn)金流、負(fù)債結(jié)構(gòu)，二來，通過在越秀房托持有的股權(quán)，繼續(xù)分享物業(yè)的運營收益和增值權(quán)益，獲得長期且穩(wěn)定的收入來源。

比如，就在過去的2021年，公司便以78億元的對價，向越秀房托出售了廣州越秀金融大廈這一商業(yè)項目。

“朋友圈”擴容

“一家人”齊齊整整賺錢，越秀稱得上非常善于發(fā)揮自身的長處了。

而今的市場調(diào)整期，其更是顯露出逆勢擴張的野心。

同樣是發(fā)揮國資優(yōu)勢，今年5月，越秀斥資17億元，收購杭州地鐵旗下杭州北匯置業(yè)有限公司51%股權(quán)，對應(yīng)杭州勾莊車輛段TOD地塊，為公司增儲37萬平方米。

這是越秀在廣州之外的首個TOD項目，也是其與杭州地鐵的首個合作項目，中期報中將其稱為“TOD全國化拓展實現(xiàn)新突破”。

公司管理層對TOD寄予厚望，在中期業(yè)績會上，董事長林昭遠(yuǎn)稱，在過去幾年里，公司為TOD項目組建了專門的團隊和研究院，TOD項目已成為公司的一條重要產(chǎn)品線。

實際上，早在2020年，公司就透露，母公司越秀集團與長沙軌道交通集團、廣州地鐵集團在長沙簽署了三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將在TOD物業(yè)開發(fā)等方面展開合作。此外，與武漢地鐵、成都地鐵等其他城市，也在進(jìn)行洽談。

參照過往，越秀實際上其已通過國企合作的增儲模式，不斷擴大國企“朋友圈”。

2020年-2022年上半年，公司通過與國企合作增儲獲取的土地占新增土地的比例分別為10.4%、9.3%、27%，比重不斷上升，合作對象包括西安紫薇地產(chǎn)、成都興城人居、保利等等。

越秀方面曾透露，此類方式市場競爭沒有那么激烈，相對來說成本比較可控，盈利也是相對比較好一些，抗風(fēng)險能力也是比較強。

可見，野心昭昭的越秀，正在利用合作杠桿，走出廣州，逐漸將觸角伸向全國。

單就T0D一項，看起來就錢途無量。

比如，據(jù)《廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（2018-2035年）》，未來10年，廣州在建+規(guī)劃地鐵線路達(dá)40條。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部分析，因此，除用地資源相對緊張的天河區(qū)，未來白云、黃埔、南沙，將成為為地鐵TOD項目熱點拓展區(qū)域。

在中期業(yè)績會上，林昭遠(yuǎn)稱，TOD項目取決于城市目前軌道交通情況，同時各大城市也非常注重如何在地鐵上蓋物業(yè)，越秀感受到了各級政府的重視。

其還暗示了其他潛在合作，林昭遠(yuǎn)表示，目前越秀地產(chǎn)正在與各大城市的地鐵規(guī)劃建設(shè)方做多輪的接觸和交流，達(dá)成了很多共識。