寒氣逼人，這是樓市下行周期每個(gè)房企的切身體會(huì)。復(fù)雜多變的環(huán)境中，危機(jī)無(wú)處不在，但如何審慎、理性的應(yīng)對(duì)突發(fā)危機(jī)并不容易。

【資料圖】

半個(gè)月前，龍湖集團(tuán)遭遇無(wú)差別看空，一時(shí)之間謠言四起。中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍直面這一問(wèn)題，坦然回應(yīng)稱，做空是一個(gè)正常的市場(chǎng)行為，但造謠不是?！爱?dāng)股價(jià)或者PE比別人好一點(diǎn)，肯定會(huì)遭遇這些事情，龍湖集團(tuán)自身也有預(yù)料。”

提前防范風(fēng)險(xiǎn)才能有安全。吳亞軍說(shuō)，當(dāng)泰坦尼克號(hào)撞到冰山的時(shí)候，再來(lái)調(diào)頭已經(jīng)來(lái)不及了，一定要在看不到它的時(shí)候就提前做應(yīng)對(duì)。正是受此影響，龍湖集團(tuán)一直有著緊緊的危機(jī)感，也正是這份危機(jī)感，讓龍湖集團(tuán)保持自律與清醒，才能在當(dāng)下不確定的環(huán)境中應(yīng)對(duì)有措。

對(duì)于未來(lái)，龍湖集團(tuán)有充足的信心。之所以如此有底氣，借用龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼一句話來(lái)說(shuō)就是，“公司現(xiàn)在的安全性和盈利增長(zhǎng)，對(duì)未來(lái)的不確定性的準(zhǔn)備是非常充分的?！?/p>

給足安全感

過(guò)去的上半年，樓市之寒冬有目共睹。寒冬之下，市場(chǎng)更是陷入一個(gè)“怪圈”。

市場(chǎng)一端的房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，銷售下滑、業(yè)績(jī)虧損成為行業(yè)常態(tài)。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，已有61家房企發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)虧公告；剔除預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)虧損的房企之外，還有39家房企預(yù)期業(yè)績(jī)下滑。而各種風(fēng)波之下，另一端的消費(fèi)者、投資者則缺少信心、安全感。

多重挑戰(zhàn)之下，龍湖集團(tuán)交出的這份半年成績(jī)單猶如一股清流。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額948億元，同比增長(zhǎng)56.4%；股東應(yīng)占溢利74.8億元；股東應(yīng)占核心溢利65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%；毛利201.5億元，同比增長(zhǎng)20.1%。

面臨房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整，龍湖集團(tuán)雖取得了一定的成績(jī)，但始終強(qiáng)調(diào)“生意邏輯”，不放過(guò)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，亦不盲目追求規(guī)模。據(jù)龍湖集團(tuán)CEO陳序平介紹，今年會(huì)根據(jù)集團(tuán)現(xiàn)金流安全并維持合理的利潤(rùn)增長(zhǎng)，確定整個(gè)推盤節(jié)奏，全年計(jì)劃供貨的可售貨值達(dá)到4000億元，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)做實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的調(diào)整。

“在當(dāng)下的時(shí)點(diǎn)，我們不會(huì)為了銷售規(guī)模的目標(biāo)去做被動(dòng)性的動(dòng)作。隨著杭州、上海的一些項(xiàng)目陸續(xù)入市和加推，8月份我們有信心實(shí)現(xiàn)當(dāng)月同比銷售額轉(zhuǎn)正?！标愋蚱秸f(shuō)道。

不僅如此，在“保交樓”的大背景下，龍湖集團(tuán)上半年交付超5萬(wàn)套住宅，全部按期交付，其中超30%提前一個(gè)月以上交付。陳序平說(shuō)，“不只是按時(shí)交付，高品質(zhì)的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅(jiān)持。行業(yè)再難、再有挑戰(zhàn)，這一點(diǎn)不會(huì)變?！?/p>

在行業(yè)下行周期中，龍湖集團(tuán)給予了市場(chǎng)一絲難能可貴的信心。

留足安全墊

縱觀市場(chǎng)變化，不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律：出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企歸根結(jié)底無(wú)外乎兩個(gè)原因，財(cái)務(wù)的不健康、抑或獲儲(chǔ)價(jià)格過(guò)高。

而這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)龍湖集團(tuán)來(lái)說(shuō)，卻是兩把披荊斬棘的利器。據(jù)龍湖集團(tuán)透露，今年上半年，龍湖集團(tuán)共獲取17宗土地，平均溢價(jià)率只有5%，其中有一半是零溢價(jià)獲取。

將土地價(jià)格保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，是龍湖集團(tuán)長(zhǎng)期堅(jiān)持的準(zhǔn)則之一。數(shù)據(jù)顯示，于2022年6月30日，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)6767萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為4690萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米5206元，僅為當(dāng)期簽約單價(jià)的31.4%。

不僅如此，龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)延續(xù)穩(wěn)健、自律的基因，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，連續(xù)6年保持“三道紅線”綠檔水平。截至2022年6月30日，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率降至55%，現(xiàn)金短債比達(dá)到4.07倍，這一數(shù)據(jù)幾乎超出其他示范民營(yíng)房企的“安全墊”。這種充沛現(xiàn)金流“高筑墻”特性，讓龍湖集團(tuán)可以輕松應(yīng)對(duì)債務(wù)償還問(wèn)題。

龍湖集團(tuán)從8月到年底，所有債務(wù)都已經(jīng)還清，無(wú)未償硬性債務(wù)，而且下半年，龍湖集團(tuán)還可能主動(dòng)償還明年到期的銀團(tuán)貸款。

正是將這些穩(wěn)健的核心因素集于一身，龍湖集團(tuán)才能在行業(yè)融資不暢的時(shí)期，依然能夠拓展融資渠道。2022年以來(lái)，龍湖集團(tuán)累計(jì)新發(fā)行公司債、綠色債合計(jì)約50億元，平均借貸成本為3.99%，再創(chuàng)歷史新低。

此外，在房企信用評(píng)級(jí)普遍下調(diào)的背景下，龍湖集團(tuán)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)與自律的財(cái)務(wù)管理，持續(xù)獲得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。上半年，龍湖集團(tuán)持續(xù)獲得信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持對(duì)公司BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，龍湖集團(tuán)是少數(shù)獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。

標(biāo)普認(rèn)為，龍湖集團(tuán)在保持穩(wěn)健財(cái)務(wù)紀(jì)律的同時(shí)穩(wěn)步擴(kuò)張，將有助于公司在未來(lái)一到兩年抵御不利的市場(chǎng)環(huán)境的波動(dòng)。

提高安全度

“在很多年前我記得有一位金融機(jī)構(gòu)的朋友跟我講，其實(shí)泰坦尼克號(hào)撞上冰山那一刻，你再應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來(lái)不及了，一定要在沒(méi)有看到冰山的時(shí)候，就要有所應(yīng)對(duì)。這句話過(guò)去十多年了，對(duì)我的影響是非常大的?！眳莵嗆娍傇谙?，有沒(méi)有我們看不見的冰山？要撞上了怎么辦？

因此，除了進(jìn)行防守動(dòng)作外，龍湖集團(tuán)也在不斷思考與布局，來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)形勢(shì)的變化。短期來(lái)看，龍湖集團(tuán)會(huì)進(jìn)一步做聚焦，提質(zhì)增效。隨著城市的聚焦，效率得以不斷提升，隨之帶來(lái)組織的整體增效。

另外，在業(yè)務(wù)上會(huì)更聚焦和投入資源，原來(lái)有一些點(diǎn)心業(yè)務(wù)也進(jìn)行了整合、合并。比如，把酒店業(yè)務(wù)整合到租賃住房航道進(jìn)行統(tǒng)籌管理，所以也可以做到組織的提效。

長(zhǎng)期來(lái)看，龍湖集團(tuán)早早將天街、冠寓、龍湖智創(chuàng)生活等內(nèi)容裝進(jìn)“口袋”來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)。如今，這些業(yè)務(wù)都已經(jīng)相當(dāng)成熟、業(yè)績(jī)可觀，成為另一塊壓艙石。

龍湖天街已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)了65座，在手近130座，每年都會(huì)保持10座左右的開業(yè)速度，整個(gè)商業(yè)板塊力爭(zhēng)保持每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)；長(zhǎng)租公寓在手16萬(wàn)間，已經(jīng)開業(yè)超11萬(wàn)間，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)20%的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)；龍湖智創(chuàng)生活板塊接管面積是2.8億平方米，合同面積達(dá)到4.8億平方米。

陳序平稱，這三塊業(yè)務(wù)加起來(lái)力爭(zhēng)保持每年經(jīng)營(yíng)性收入30%—40%的年化增長(zhǎng)，在行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入的增長(zhǎng)將對(duì)龍湖集團(tuán)穿越周期起到非常重要的穩(wěn)壓器的作用。

但龍湖沒(méi)有將目光停留于此，而是投向更遠(yuǎn)的未來(lái)。龍湖集團(tuán)的智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造圍繞著龍湖在TOD方面多年沉淀下來(lái)的能力，以及過(guò)去幾年在數(shù)字化上超過(guò)百億的投入，積累了關(guān)于數(shù)字化、VR包括線上、線下一體的能力。

區(qū)別于其他一些純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的，龍湖龍智造是一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)。而這個(gè)業(yè)務(wù)從今年開始正式對(duì)外，為未來(lái)的不確定性再添一枚籌碼。

以此來(lái)看，龍湖集團(tuán)被外界封為行業(yè)最后一道防火墻并非毫無(wú)道理，也有理由相信任憑外界風(fēng)云變幻，始終保有定力的龍湖未來(lái)也將韌性生長(zhǎng)。

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