斑馬消費(fèi) 楊柘

萬科郁亮認(rèn)為市場收縮過了頭，新世界集團(tuán)鄭志剛準(zhǔn)備百億資金抄底，萬達(dá)的老王也跟了上來。就問碧桂園一句，你還跟嗎？

(相關(guān)資料圖)

今年上半年，這家宇宙級(jí)房企過得非常不好，以至于總裁莫斌在業(yè)績會(huì)上向投資者致歉，還說要深刻檢討和反思。

歷時(shí)兩年多的行業(yè)海嘯至今未退，碧桂園雖沒餓著肚子，但也領(lǐng)略到行業(yè)動(dòng)蕩中的危機(jī)重重，銷售下滑、盈利水平降低，規(guī)模再大的房企，終也難抵潮水的流向。

如今置身這個(gè)行業(yè)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)誰都不安全，而長期重倉三四線市場的碧桂園，恐怕再難續(xù)寫輝煌。這種緊迫感，遠(yuǎn)不是莫斌在業(yè)績會(huì)上流露出的那份無奈，所能平復(fù)的。

短痛：凈利潤大降9成

2021年的行業(yè)之困，別說是房企，就是房企打工人也領(lǐng)教到深深的寒意。稍稍有點(diǎn)運(yùn)氣的還只是降薪，一不小心被厄運(yùn)砸中，就只能卷鋪蓋走人。

今年以來不少地產(chǎn)打工人游走在市場上找工作，甚至最后連送外賣的崗位，也不敢挑肥揀瘦了。

民營房企哀鴻遍野，被外界稱為宇宙房企的碧桂園，也不例外，在寒風(fēng)里瑟瑟發(fā)抖。

在日前披露的中期業(yè)績中，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1623.63億元，歸母凈利潤6.12億元，較上年同期分別下降30.89%和95.92%。

今年以來，公司銷售一再拉胯，繼1月銷售下滑9.82%之后，降幅不斷擴(kuò)大。

數(shù)據(jù)顯示，2月至6月，公司分別實(shí)現(xiàn)銷售金額327.6億元、301.1億元、226.4億元、287.1億元和345.2億元，較上年同期分別下降29.62%、42.85%、57.14%、49.97%和35.27%。相當(dāng)于，每個(gè)月都較上年同期少賣百億至兩百億左右。

這直接造成今年上半年銷售狀況慘不忍睹，雖然實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1851億元、權(quán)益銷售面積2348萬平方米，還是穩(wěn)坐頭部陣營，但相比去年同期權(quán)益銷售金額3030.9億元、3451萬平方米，一個(gè)天上，一個(gè)地下。

頭部房企老大哥的顏面，早已掩飾不住尷尬了。

這不是公司在銷售上首次下滑，去年就嘗到下滑的苦味。2022年，公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7588.2億元，未完成8000億元的年度計(jì)劃。彼時(shí)，權(quán)益銷售金額5580億元、權(quán)益銷售面積6631萬平方米，較上年分別減少2.22%和1.51%。

更響亮的警鐘，早在2020年就給公司敲響，當(dāng)年?duì)I業(yè)收入同比下降4.74%、歸母凈利潤同比下降11.45%，毛利率下降4.26個(gè)百分點(diǎn)至21.80%。

在業(yè)績會(huì)上，首席財(cái)務(wù)官伍碧君解釋，今年上半年結(jié)算的項(xiàng)目多為2017年至2019年拿地，當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格較高，加之期內(nèi)處置部分沉淀資產(chǎn)，影響了公司的整體盈利水平。

截至今年上半年，公司毛利率、凈利率分別為10.60%和1.17%，分別較上年同期減少9.10個(gè)百分點(diǎn)、8.37個(gè)百分點(diǎn)。

長痛：如何突破三四線

行業(yè)調(diào)整的劇烈程度，遠(yuǎn)超出公司預(yù)期，而恢復(fù)市場信心，將是一個(gè)漫長的過程。這些，碧桂園管理層心里都明明白白，在行業(yè)大勢(shì)面前，除了降本增效、杜絕跑滴冒漏，在拿地方面也相當(dāng)謹(jǐn)慎，甚至已經(jīng)聞到消極的味道。

今年上半年，公司優(yōu)中選擇優(yōu)，在廣東佛山、河北張家口、甘肅蘭州等地，合計(jì)獲得9個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益總對(duì)價(jià)約61億元。

碧桂園也慫了嗎？要知道在2020年、2021年，公司在拿地方面分別耗資2092億元、1416.2億元。

公司在業(yè)績會(huì)上已明確下半年不設(shè)拿地金額。不是不拿地，而是謹(jǐn)慎再加小心。行業(yè)調(diào)整期里，拿地是次要的，活下去才是第一要?jiǎng)?wù)。況且，目前手里還有萬億級(jí)可售資源儲(chǔ)備。可是，這些儲(chǔ)備資源，很多都在三四線城市，短期內(nèi)無解。

聚焦下沉市場的“調(diào)子”，是老板楊國強(qiáng)早年就定下來的。他聲稱要堅(jiān)持深耕三四五線城市，還反復(fù)強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化帶來的市場機(jī)遇。

公司也的確嘗到過錯(cuò)位競爭的甜頭。2017年業(yè)績會(huì)上，楊國強(qiáng)大方承認(rèn)，企業(yè)能做到行業(yè)第一，主要得益于國內(nèi)城鎮(zhèn)化的大潮。如果沒有棚改貨幣政策、城鎮(zhèn)化等紅利，碧桂園的崛起速度可能會(huì)慢一拍。

現(xiàn)在的三四線市場，不再香了。農(nóng)村還剩多少能進(jìn)城買房的農(nóng)民？還有多少年輕人愿意回流縣城？

今年上半年，在碧桂園的銷售金額構(gòu)成中，有69%來自三四線城市，有31%來自一二線城市。2020年至2021年，在公司權(quán)益合同銷售金額中，分別有54%和64%的銷售收入來自三四線城市。

據(jù)中新經(jīng)緯，今年上半年，在公司各能級(jí)市場中，一線、二線市場銷售金額分別下跌40%和44%，三四線銷售金額下跌37%，總體下跌了39%。

看好三四線城市的楊國強(qiáng)，自2019年3月后再也沒有出席過業(yè)績會(huì)，但公司的策略一直持續(xù)至今。

隨著三四線城市市場走勢(shì)分化嚴(yán)重，公司也進(jìn)行了合理配置，在現(xiàn)有權(quán)益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區(qū)域。75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游及成渝等五大都市圈內(nèi)。

公司常務(wù)副總裁程光煜表示，下半年公司將向更加確定性的市場和人口流入的市場進(jìn)行相應(yīng)投資。

三四線城市房地產(chǎn)市場的確不太樂觀。中指院披露，今年前7個(gè)月，三四線代表城市新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.23%，一線、二線累計(jì)上漲分別為0.05%和0.43%。

拷問：地產(chǎn)之外還有什么

現(xiàn)在的碧桂園，已經(jīng)變得悄無聲息。很難在城市顯眼位置看到這家房企的戶外廣告，森林城市在公司年報(bào)中也絕口不提了，創(chuàng)始人楊國強(qiáng)也鮮少出現(xiàn)在公眾視野里，只有那句膾炙人口的“五星級(jí)的家”沒有變化，還鐫刻在小區(qū)門口。

行業(yè)血流成河的時(shí)代，碧桂園在短期是相對(duì)安全的。它的底氣，是手里的錢。

截至今年上半年，公司還掌握著可動(dòng)用現(xiàn)金1479.8億元，應(yīng)付未來一年內(nèi)須償付的短期債務(wù)729億元，綽綽有余。

這些有一部分來自于公司降本增效。莫斌說，公司將減少非剛性需用支出，降低業(yè)務(wù)招待標(biāo)準(zhǔn)，減少各種外包服務(wù)。就連管理層也主動(dòng)降薪，層級(jí)越高降薪幅度越大，做好了過苦日子的準(zhǔn)備。

另外，公司在去年底一口氣砍掉41個(gè)區(qū)域公司，進(jìn)一步精簡組織架構(gòu)。今年上半年公司和39家項(xiàng)目合作企業(yè)分家，涉及63個(gè)項(xiàng)目，涉及資金35億元，減少項(xiàng)目合作以提升權(quán)益。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，公司對(duì)多元化業(yè)務(wù)拓展變得相當(dāng)謹(jǐn)慎，僅有機(jī)器人業(yè)務(wù)項(xiàng)目在非地產(chǎn)業(yè)務(wù)中可圈可點(diǎn)。

2018年，碧桂園成立廣東博智林機(jī)器人有限公司，主要在建筑領(lǐng)域配置機(jī)器人，批量商業(yè)化建筑施工。

截至今年7月底，博智林公司已有30款建筑機(jī)器人投入商用，適用于建筑全周期智能建造工序，服務(wù)公司在28個(gè)省市自治區(qū)的超過550個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)交付超過1200臺(tái)，應(yīng)用施工面積超過1000萬平方米。

另一方面，碧桂園物業(yè)在市場低谷期里，攢足勁兒收購物業(yè)資產(chǎn)，先后將富力物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)等收入囊中。

截至今年6月，碧桂園物業(yè)除三供一業(yè)業(yè)務(wù)外，合同管理面積16.09億平方米，收費(fèi)管理面積8.43億平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)。

公司布局的創(chuàng)投業(yè)務(wù)，在房企中是一個(gè)特別的存在。碧桂園創(chuàng)投作為公司重要投資平臺(tái)，關(guān)注新消費(fèi)、大健康等賽道，投資的秦淮數(shù)據(jù)、貝殼等已經(jīng)上市，還有二廠汽水、茶里ChaLi、林清軒等一眾明星企業(yè)。

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