周四A股指數(shù)繼續(xù)調(diào)整，僅上午弱小幅反彈，2973只個股下跌，板塊熱點極少，表現(xiàn)差強人意。市場維持下行走勢，兩市成交額繼續(xù)縮量，賺錢效應極差。風格上，煤炭開采、地產(chǎn)開發(fā)和零售板塊全天領漲，而出行鏈如機場航運、旅游和酒店餐飲大幅下挫，高低切換風格延續(xù)。

盤面消息上，能源近期催化劑不斷，俄烏沖突下的能源供給緊張短期難以彌補是既定事實；而國內(nèi)yiqing多點并發(fā)，成都、深圳再度嚴重起來,疊加外圍關系的不確定性，整體偏空，讓原本信心不足的市場再度承壓。

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當然，市場也并不是毫無亮點，地產(chǎn)最近默默走強，今日5只地產(chǎn)股漲停，多重因素之下，行情有望持續(xù)。那么，我們將從財務角度去分析地產(chǎn)行業(yè)和接下來行情將如何演繹。

地產(chǎn)行業(yè)的財務分析要點

分析一家企業(yè)，是從其財報開始的。任意一家企業(yè)，我們均可以從公司的盈利能力、成長能力、償債能力、營運能力等指標去分析其財務狀況，但對于地產(chǎn)企業(yè)，有幾個關鍵的指標，我們卻不能忽視。

首先是存貨，對所有的房企來說，土地和在建工程即是其最主要的存貨形式。存貨科目是“解剖”地產(chǎn)公司，構(gòu)建項目表的入口。房地產(chǎn)企業(yè)的項目表，一般需要了解企業(yè)每個項目的可結(jié)算面積、權(quán)益比、計劃總投資、房價、單位建安成本、土地價格、單方成本、銷售結(jié)算進度等信息。

由于存貨往往相對營業(yè)收入極為龐大，因此存貨跌價準備可能大幅影響利潤表表現(xiàn)。但因為存貨只能反饋即期房價下跌，不能反饋即期房價上漲，在結(jié)構(gòu)分化的市場中提取大量存貨跌價準備可能是“過于謹慎”的。

二是少數(shù)股東權(quán)益。2010年至今，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司少數(shù)股東權(quán)益占比都在上升，這在報表上可能導致銷售合同金額“注水”，報表盈利能力也可能失真。當然，如果企業(yè)通過合作來增加開發(fā)能力，或增厚土地儲備，這對企業(yè)長遠發(fā)展有利。但如果純粹為了拿地分散化，或是非強制無原則推進員工跟投，少數(shù)股東權(quán)益上升可能對流通股東不利。

近些年為什么少數(shù)股東權(quán)益占比會上升呢？企業(yè)越來越多合作拿地是造成這一現(xiàn)象的根本原因。第一是土地市場風險加大，且單塊土地的地價往往偏高，企業(yè)樂于合作拿地；第二是銷售排行對于企業(yè)的融資成本來說有實質(zhì)影響，但第三方的銷售排行往往只根據(jù)公司所有項目的銷售額來排，因此不少公司主動降低權(quán)益比；第三是地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資渠道不通暢，而且地產(chǎn)企業(yè)整體估值狀況往往低于項目估值狀況，在總公司方面增發(fā)股份有時不如在項目公司上攤薄權(quán)益代價更低。

再者，有息負債也是關注的重點。凈負債率、有息負債率是衡量企業(yè)負債水平的重要標尺。不過，近年來由于社會資金充裕，資產(chǎn)證券化普及，以及“三條紅線”的施行，企業(yè)杠桿率正在逐步下降。

分析地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率高低，一般不用資產(chǎn)負債率。因為地產(chǎn)企業(yè)的負債中含有大量的預收賬款——也就是買房人的預售房款。企業(yè)預收款最后不能轉(zhuǎn)為營業(yè)收入的例子極為罕見。即便房價下跌，只要地產(chǎn)企業(yè)和買家有達成合同，預收款項一般也可以轉(zhuǎn)為企業(yè)的收入。

此外，凈負債率是常見的，尤其是海外分析師常用的杠桿率指標。這一指標是以凈有息負債/公司凈資產(chǎn)，一般情況能顯示公司杠桿高低。當然，我們也不能忽視其局限性，應結(jié)合其他指標一起來衡量。

財務費用方面，利息資本化造成財務費用科目偏小，也造成企業(yè)當期財務費用滯后體現(xiàn)。

上市地產(chǎn)公司一般會披露其利息資本化金額。實際上開發(fā)企業(yè)的利息資本化金額很大，不少公司的真實利息開支實際上和公司的凈利潤規(guī)模相當。利率下降對于地產(chǎn)企業(yè)的真實盈利改善貢獻很大。

最后，必須關注銷售回款的情況，銷售回款是體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營能力和抗風險能力的關鍵指標。所以表現(xiàn)重視現(xiàn)金流量表科目——銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金。

這個科目一度是地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析中至關重要的科目。之所以說這個科目至關重要，是因為這個科目在過去可以近似看成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款，而房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款高低，是評價企業(yè)經(jīng)營能力和抵御風險能力的關鍵。

地產(chǎn)行情的演繹

政策上，國內(nèi)相關部門計劃通過指定國有企業(yè)擔保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為這些房企提供流動性支持。8月15日，監(jiān)管與幾家開發(fā)商進行了閉開會并通知了此項決定。據(jù)稱，監(jiān)管列出了最近境內(nèi)二級市場債券因情緒惡化暴跌的五至六家資質(zhì)優(yōu)秀的開發(fā)商作為示范房企，其中包括龍湖J團、金地J團、碧桂園、旭輝K股，并給予其融資渠道的方便。

8月31日的國C會中，上層再次提到關于地產(chǎn)紓困政策，并督促各地開展“一城一策”的施行，極大釋放了地方在政策的操作空間，必將引領行業(yè)信心的修復。

從基本面來看，自6月份以來，二手房成交在顯著改善，并且領先于一手房修復，說明了購房剛需和改善性需求仍在，尤其是一二線城市。再根據(jù)8月份最新數(shù)據(jù)，50家房企單月銷售金額4,806億元，環(huán)比+7%，較21年同比-33%、較前值+7pct，單月銷售同比創(chuàng)年內(nèi)最好水平。雖然房企銷售已經(jīng)連續(xù)13個月大幅下降，歷史上較為罕見，但考慮到政策放松、yi情改善、基數(shù)走低等積極因素逐步出現(xiàn)，后續(xù)銷售基本面將逐步修復。

從中期維度來看，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷本輪基本面下行之后，行業(yè)將加速出清，一些管理落后、高杠桿的房企將陸續(xù)被收購，市場競爭格局將大幅改善。從城市化和結(jié)構(gòu)上看，預計一二線城市將進入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進入長短期成長共振，格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長空間將再次打開，房企將迎來估值修復。

此外，每年9月份是建筑行業(yè)傳統(tǒng)開工的旺季，加上2021年行業(yè)的低基數(shù)，屆時地產(chǎn)鏈相關數(shù)據(jù)料將迎來改善。同時，上游的建材領域，也將跟隨地產(chǎn)，迎來困境反轉(zhuǎn)。

以上內(nèi)容僅為行業(yè)思考，不構(gòu)成tou資建議，任何邏輯都需要遵循市場來選擇進出的時機。Gu市有風險，入市需謹慎。

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今天就這樣，上面沒提到的我們留言區(qū)交流。

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