來源：一號地產(chǎn)（ID：dichanyihao) 作者：朱虛侯

一號說：前周期靠悟性，后周期憑韌性

“建立名聲要花20年，摧毀它只要五分鐘。如果你認識到這一點，你做事到方式就會不一樣?！卑头铺卦?jīng)說過這樣一句話，至今在投資界被奉為圭臬。

探尋債務平衡的房企，對此深以為然。

(相關資料圖)

在2022半年報密集期與房地產(chǎn)調(diào)控窗口期重疊的當下，房企自己的態(tài)度甚為關鍵，以中報業(yè)績?yōu)橹?，更能看清韌性房企“不躺平”的態(tài)度，最大的表現(xiàn)就是：

削債務高峰、填銷售低谷

提振銷售信心

毋庸諱言，上半年房地產(chǎn)銷售端承壓，而且7、8月和6月之間的銷售數(shù)據(jù)確實出現(xiàn)了比較明顯的落差。

不過，展望后市，房地產(chǎn)行業(yè)已進入磨底階段，8月降息政策對樓市再次形成利好，預期會進一步推動樓市趨勢性回暖的步伐。

在這一行業(yè)背景之下，雅居樂銷售表現(xiàn)亦透露出積極信號。

8月5日，雅居樂發(fā)布公告稱，1-7月份實現(xiàn)預售金額達444.5億元，對應建筑面積為347.7萬平方米。7月單月預售金額50.1億元，對應建筑面積為40.6萬平方米。平均價為每平方米12314元。

應當說雅居樂的銷售業(yè)績即便在當下環(huán)境中亦不輸陣。

從整個上半年來看，截至2022年6月30日，雅居樂預售金額達394.5億元，對應預售建筑面積307萬平方米；1-6月經(jīng)營性現(xiàn)金流43億元，保持正向。

在銷售持續(xù)發(fā)力的同時，得益于良好的區(qū)域布局和較為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，雅居樂也展現(xiàn)了良好的發(fā)展前景。截至2022年6月30日，雅居樂總土儲4349萬平方米，分布在81個城市，可支撐未來四至五年的發(fā)展。

從布局上看，雅居樂主要聚焦粵港澳大灣區(qū)和長三角兩大高能級城市群，隨著兩大核心城市群持續(xù)釋放產(chǎn)業(yè)與人口增長潛力，也將為雅居樂提供長遠而穩(wěn)定的銷售和營收支撐。

具體來看土儲，雅居樂在大灣區(qū)擁有51個項目，土地儲備面積約1055萬平方米，占整體土儲的24.3%，可供公司未來5-6年的開發(fā)；在長三角擁有47個項目，土儲面積529萬平方米，占比12.2%；在海南擁有7個項目，土儲達308萬平米，占比7.1%。在長三角、海南的土儲均足夠公司未來3-5年的開發(fā)。

手里有糧，心中不慌。這也是投資者對于雅居樂削峰填谷、價值復蘇的信心所在。

有優(yōu)異銷售還要有優(yōu)質(zhì)交付，這也是今年房地產(chǎn)市場關注重點。在“保節(jié)點、保底線、保品質(zhì)”戰(zhàn)略要求下，上半年雅居樂75個項目均如期交付，交付套數(shù)達2.7萬套，交付面積達254萬平方米，有效構筑了購房人置業(yè)信心。

銷售、土儲、交付“三重奏”，雅居樂在行業(yè)弱周期中交出一份不俗的”半年考”成績單，而這背后則是雅居樂“短期側重穩(wěn)、中期側重優(yōu)、長期側重聚”的核心策略在起作用。

化解債務壓力

如果說多元化營收結構為房企轉型賦能，那么在地產(chǎn)主業(yè)上仍然繞不開的還是“價值復蘇”，方向上即為向上削減債務規(guī)模，向下填平銷售鴻溝。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9月份房企境內(nèi)外債券到期規(guī)模約為714.89億元，其中剔除已違約房企，境內(nèi)外部分約546.88億元債券面臨到期。

而在這一輪半年報發(fā)布期，雅居樂在挽回債市信心上展現(xiàn)出老牌勁旅的韌性與責任。

8月30日，雅居樂發(fā)布公告稱已將足夠資金存入指定銀行賬戶，用于償還8月31日到期的約3.6億美元優(yōu)先票據(jù)。這意味著公司如期完成了8月份最后一筆到期債務的償還。

公開信息顯示，雅居樂下一筆到期的美元優(yōu)先票據(jù)時間是2025年1月?？梢哉f，雅居樂的美元債警報至此得以解除。

事實上，雅居樂在8月份確實走過了一根“債務平衡木”，因為該月正是其償債高峰。此前公司已于8月11日、8月22日、8月25日發(fā)布三份公告，累計償還超過26億元債務。算上此次在內(nèi)，雅居樂8月份累計償債金額超過50億元。

隨著該筆票據(jù)按時贖回，也意味著雅居樂安然渡過8月份的償債高峰，這期間公司按時償還了所有債務。在展期成為常態(tài)、違約亦無大礙的信用債市場，這償債意志與決心可圈可點。

償債遞進，雅居樂的負債率也得以進一步下降。半年報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂總借貸金額702億元，較2021年年末下降16.3%；凈負債比率進一步降低至48.3%，較去年底下降2.5個百分點。

值得注意的是，7、8月份雅居樂償還大量債務，但這部分并未體現(xiàn)在上半年業(yè)績數(shù)據(jù)中。這意味著雅居樂當前的實際負債率較半年報披露的數(shù)據(jù)更低。

從“硬幣”的另一面融資情況，也可以看出雅居樂債務平衡趨向穩(wěn)健，上半年雅居樂實際貸款利率進一步降至5.59%。

隨著各項債務的如期償還和積極的財務管控，2022年上半年，雅居樂的借貸規(guī)模、杠桿率和融資成本均出現(xiàn)顯著下降，財務結構也持續(xù)優(yōu)化。截至2022年6月30日，雅居樂的現(xiàn)金及銀行存款總額為人民幣259.25億元。

守住增長線

“金九銀十”在即，剛剛密集發(fā)布半年報的各家房企表現(xiàn)各有千秋，同時也在為下個賽程蓄勢，重啟。

中期業(yè)績表現(xiàn)中，雅居樂（3383.HK）屬于“優(yōu)化派”。8月30日，雅居樂發(fā)布了半年業(yè)績公告。截至2022年6月30日，雅居樂營業(yè)收入為316億元，凈利潤為33.54億元，雖然收入、利潤較去年同期均有所下降，但仍然實現(xiàn)了正向盈利，雅居樂也是上半年為數(shù)不多實現(xiàn)規(guī)模盈利的民營房企之一。

縱覽雅居樂收入變化，可以發(fā)現(xiàn)其營收結構進一步優(yōu)化，主要體現(xiàn)在以“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展”的營運模式持續(xù)顯效，“第二增長曲線”基本成型。

中報顯示，雅居樂物業(yè)發(fā)展及多元業(yè)務分別確認收入237.76億元及78.69億元，收入占比分別為75.1%及24.9%。其中，多元業(yè)務的收入占比較去年同期上升8.1個百分點，物業(yè)管理收入較去年同期上升31.7%，持續(xù)為雅居樂提供穩(wěn)健的收入。

物管業(yè)務上，雅生活上半年在管面積及合約面積均明顯增加，分別為5.286億平方米及7.065億平方米。同時，雅生活的第三方項目通過市場拓展、收購整合等方式迅速擴張，合約面積（含控股成員企業(yè)）達5.585億平方米，包括新增合約面積超過4320萬平方米，較2021年12月31日增長8.4%，占總合約面積的79.1%，是雅生活規(guī)模增長的主要來源。

2022年上半年，雅生活積極應對市場周期波動，靈活調(diào)整業(yè)務策略，于回顧期內(nèi)，成功獲得多個高質(zhì)量的非住宅業(yè)態(tài)項目，服務包括北京冬奧會等國際重大賽事場館項目，充分顯示全業(yè)態(tài)服務能力及行業(yè)領先的品牌影響力。

同時，雅居樂環(huán)保業(yè)務上半年進展迅速，公司拿到多個《危險廢物經(jīng)營許可證》，新增核準的處理資質(zhì)涵蓋焚燒、物化處理、柔性填埋及剛性填埋等多個業(yè)態(tài)，加速產(chǎn)能轉化，釋放有效產(chǎn)能。

此外，雅居樂在新能源汽車和調(diào)味品板塊均有所收獲，為其戰(zhàn)略進入開拓多個潛力賽道。

繼2021年戰(zhàn)略投資威馬汽車，珠江橋之后，雅居樂已正式布局新能源汽車及調(diào)味品板塊。今年6月，威馬完成向港交所遞交上市申請書，而雅居樂現(xiàn)持有威馬汽車6.46%的股權。

多元化業(yè)務收入占比持續(xù)提升，不但有助于雅居樂優(yōu)化營收結構，而且為其穿越行業(yè)周期、長足發(fā)展奠定堅實基礎，也從側面反映公司“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展”的運營模式持續(xù)見效。

市場筑底回升，房企就像大海中漂流的船，于浪潮浪涌間起伏，把握趨勢才能贏得時間。未來終將證明，最后穿越這片海的必定是具備韌性的穩(wěn)健型房企。

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