8月26日下午，濱江集團(tuán)發(fā)布2022年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比正增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流扭負(fù)為正；但受到逆勢(shì)加倉(cāng)的影響，上半年有息負(fù)債增加100.45億元，負(fù)債規(guī)模也在攀升。此外營(yíng)業(yè)收入同比下降4成，核心盈利能力也有所下降。

可以看出，在行業(yè)下行周期，濱江集團(tuán)也存在銷(xiāo)售狀況疲軟的情況，疊加杭州市場(chǎng)的逐漸飽和，重倉(cāng)杭州的濱江能否踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，目前還難下定論。

(相關(guān)資料圖)

營(yíng)收同比降4成 核心盈利能力下降

報(bào)告顯示，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約106.9億元，同比下降44.86%；歸屬股東凈利潤(rùn)約12.84億元，同比增加1.34%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為12.82億元，同比增長(zhǎng)1.58%；基本每股收益0.41元。在利潤(rùn)方面，濱江集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.21%。

濱江集團(tuán)在財(cái)報(bào)中表示，收入大幅減少，主要是由于交付樓盤(pán)收入較上年同期減少。據(jù)悉，上半年僅有萬(wàn)家花城慶和苑、金華錦翠藍(lán)庭、寧波海語(yǔ)天下、壹號(hào)院二期等10個(gè)主要項(xiàng)目順利交付。

值得注意的是，營(yíng)業(yè)收入的下降和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也有直接關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額683.93億元，同比下降22%。濱江集團(tuán)在半年報(bào)中表示，全年維持1500億元-1600億元的既定銷(xiāo)售目標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士表示，自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，多數(shù)房企的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)收到影響，濱江集團(tuán)也難以幸免。值得注意的是，在業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，濱江集團(tuán)的毛利率也出現(xiàn)降低。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2018年開(kāi)始，濱江集團(tuán)中期毛利率分別是18.56%、12.63%、19.03%、13.98%、10.64%，除了2020年外，其他幾年的毛利率均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。此外，今年上半年濱江集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.21%，同比減少0.74%。

逆勢(shì)加倉(cāng)擴(kuò)儲(chǔ) 有息負(fù)債增加超百億

除了營(yíng)收和毛利的下降外，上半年濱江集團(tuán)大量加倉(cāng)擴(kuò)儲(chǔ)，也導(dǎo)致負(fù)債規(guī)模的持續(xù)增加。

財(cái)報(bào)顯示，截止6月末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模558.07億元，較2021年末增加100.45億元。其中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為178.96億元，占比為32.07%。其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為109.46億元，同比漲幅10.4%，漲幅明顯。

具體來(lái)看，上半年濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，其中寧波1個(gè)，金華1個(gè)，杭州28個(gè)。新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)149.4萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)366.3萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例57.5%。

從區(qū)域分布來(lái)看，截止2022年6月末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占62%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比22%，浙江省外占比16%。

可以看出，濱江集團(tuán)仍在重倉(cāng)杭州。在半年報(bào)中，濱江集團(tuán)表示未來(lái)將繼續(xù)保持三省一市的區(qū)域布局。土地儲(chǔ)備上，在權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為不超過(guò)0.6的基礎(chǔ)上保持平衡。

據(jù)市場(chǎng)消息，8月16日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，將于9月15日集中出讓第三批住宅用地，本次共推出19宗地塊，出讓面積1568畝，起始總價(jià)409.6億元。近日有消息稱，濱江集團(tuán)計(jì)劃報(bào)名參與其中16幅土地的競(jìng)拍。

業(yè)內(nèi)人士表示，上半年銷(xiāo)售回款僅有322億元的濱江集團(tuán)，拿地金額卻高達(dá)到445億元。明細(xì)攀升的負(fù)債對(duì)濱江集團(tuán)未來(lái)發(fā)展造成一定的壓力。同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并未走出底部，濱江集團(tuán)逆勢(shì)拿地存在風(fēng)險(xiǎn)。

在此情況下，濱江集團(tuán)“三道紅線”雖然仍是“綠檔”，但現(xiàn)狀不如從前。數(shù)據(jù)顯示，凈負(fù)債率為85.79%，相比去年年底的65.97%增加19.81個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%，略有增幅；現(xiàn)金短債比為1.11，比去年底的1.51有所下滑。

合作開(kāi)發(fā) 少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)

自“三線四檔”、進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管政策實(shí)施以來(lái)，受資金鏈的影響，合作開(kāi)發(fā)成為多數(shù)房企的選擇，濱江集團(tuán)也不例外。而合作開(kāi)發(fā)的背后是少數(shù)股東權(quán)益的持續(xù)增長(zhǎng)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來(lái)，濱江集團(tuán)中期少數(shù)股東權(quán)益分別為29.03億、47.11億、59.03億、116.66億和201.93億，同比上漲幅度達(dá)62.32%、25.30%、97.61%、73.10%。

可以看出，在持續(xù)的合作開(kāi)發(fā)情況下，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益連年增加。

業(yè)內(nèi)人士指出，權(quán)益銷(xiāo)售比例低說(shuō)明企業(yè)在規(guī)模方面獨(dú)立性欠缺，同時(shí)盈利空間會(huì)被壓縮?？梢钥闯觯鎰?shì)擴(kuò)張的濱江集團(tuán)并不是沒(méi)有后顧之憂。

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