文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

【資料圖】

2021年下半年以來(lái)，遭遇流動(dòng)性危機(jī)的民營(yíng)房企不在少數(shù)，他們頻頻向央企及地方國(guó)企尋求項(xiàng)目乃至股權(quán)合作。

在近期，包括招商蛇口與半島城邦房地產(chǎn)簽訂協(xié)議，通過(guò)債務(wù)重組、股權(quán)重組等方式推動(dòng)深圳半島城邦第五期項(xiàng)目的順利進(jìn)行；建業(yè)地產(chǎn)更通過(guò)引入國(guó)資戰(zhàn)投，以設(shè)法“自救”；以及花樣年引入粵民投合作。除此以外，出手接盤恒大、融創(chuàng)年等出險(xiǎn)房企旗下項(xiàng)目股權(quán)的，也多來(lái)自國(guó)資背景的地方城投和城建平臺(tái)。

不過(guò)，隨著調(diào)控深入及市場(chǎng)的不斷變化，國(guó)央企對(duì)于資金的投入也變得越發(fā)謹(jǐn)慎。在選擇合作對(duì)象時(shí)的考量，也趨向安全。

9月20日，北京產(chǎn)權(quán)交易所顯示，廈門潤(rùn)岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“廈門潤(rùn)岳”）引入投資方廈門兆澄垚投資有限公司（下稱“兆澄垚”），投資金額980萬(wàn)元，持股比例49%。

據(jù)了解，廈門潤(rùn)岳成立于立于2022年6月16日，法定代表人為王淵，注冊(cè)資本1020萬(wàn)元，為華潤(rùn)置地（1109.HK)子公司。廈門市自然資源和規(guī)劃局公示的工程規(guī)劃許可證顯示，廈門潤(rùn)岳是“2022P09地塊項(xiàng)目”的建設(shè)單位，該地塊位于湖里區(qū)06-10湖邊水庫(kù)片區(qū)金盛路與金湫路交叉口西北側(cè)，總規(guī)模建筑面積77861.45平方米。

該地塊為華潤(rùn)置地子公司于今年5月份廈門第二輪集中供地競(jìng)價(jià)獲得，成交價(jià)24.1億元。

此次，華潤(rùn)置地為項(xiàng)目引入的合作方兆澄垚，正是建發(fā)國(guó)際（1908.HK)的全資子公司。根據(jù)拿地價(jià)格來(lái)看，建發(fā)國(guó)際后續(xù)或會(huì)投入與股權(quán)比例對(duì)等的資金，以支持項(xiàng)目的開發(fā)。

多次牽手國(guó)企

華潤(rùn)置地為何選擇建發(fā)國(guó)際作為合作方，或與兩個(gè)方面有關(guān)。

建發(fā)國(guó)際是建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的控股子公司，擁有國(guó)資背景。國(guó)有房企憑借良好信譽(yù)以及政府背景，在當(dāng)下時(shí)代仍能獲得銀行的青睞，取得較低利率的資金支持。其資金充足，房源品質(zhì)有保障。

同時(shí)，在實(shí)際土地運(yùn)作中，當(dāng)?shù)卣敢獠捎靡欢ǖ姆绞綄⑼恋亟挥蓢?guó)有開發(fā)商開發(fā)。一方面是國(guó)有企業(yè)信譽(yù)好、資金實(shí)力較強(qiáng)，另一方面國(guó)有房企業(yè)行政背景強(qiáng)。

除此之外，建發(fā)國(guó)際在2022年上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分亮眼。期內(nèi)，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入169.5億元，同比增長(zhǎng)90.81%；實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)8.42億元，較上年同期增長(zhǎng)158.89%。

同時(shí)，在“三道紅線”出臺(tái)后，建發(fā)國(guó)際得益于自身良好的運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)及母公司建發(fā)房產(chǎn)的強(qiáng)大后盾，已連續(xù)多年保持三線綠檔水平。

實(shí)力和背景兼具，不失為一個(gè)良好的合作伙伴。而華潤(rùn)置地作為央企，已多次選擇與國(guó)企合作。

5月28日，華潤(rùn)置地公布，與國(guó)有大型企業(yè)深鐵集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式，雙方將探索創(chuàng)新央地合作模式，以全球?yàn)樾乱曇?，以先行示范為新?biāo)準(zhǔn)，書寫TOD未來(lái)城市方案，打造一批以樞紐為核心的“站城一體”世界級(jí)標(biāo)桿。

5月10日上午，太湖新城集團(tuán)與華潤(rùn)置地就無(wú)錫奧體中心、大劇院南側(cè)地塊兩個(gè)項(xiàng)目合作框架舉行簽約儀式。其中，無(wú)錫奧體中心項(xiàng)目場(chǎng)館建設(shè)投資約70億，無(wú)錫大劇院南側(cè)地塊項(xiàng)目，總投資約30億。這兩個(gè)項(xiàng)目被外界視為央企與國(guó)企之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

4月6日，華潤(rùn)置地與龍崗城投簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在土地投資開發(fā)、城市更新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域開展全方位合作。

國(guó)央企“互助”

在當(dāng)下，不止是華潤(rùn)置地選擇這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的合作方式。

9月13日，大悅城地產(chǎn)(0207.HK)發(fā)布公告稱，保利發(fā)展全資子公司將向旗下子公司重慶悅升增資約3.65億元，相當(dāng)于重慶悅升經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)的49%。完成后，大悅城地產(chǎn)在重慶悅升的股權(quán)由100%減少至51%。

另外，根據(jù)增資協(xié)議，保利發(fā)展還將于增資協(xié)議日期起計(jì)五個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)向重慶悅升提供金額約為3.39億元的股東貸款。

公告稱，重慶悅升成立的目的是為收購(gòu)及開發(fā)位于重慶兩江新區(qū)的一宗地塊，該地塊地盤面積約為89023.38平方米，總計(jì)容建筑面積約為128733.28平方米，預(yù)期該地塊上將建設(shè)逾1000套面積介乎99至143平方米的住宅公寓。

保利的介入，目的顯然是與大悅城地產(chǎn)共同開發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是兩家重量級(jí)央企聯(lián)手的杰作。

6月22日，廈門首個(gè)“雙百”商業(yè)項(xiàng)目——廈門海上世界璀璨亮相開啟百天倒計(jì)時(shí)，將于9月30日開業(yè)。該項(xiàng)目總建筑面積超100萬(wàn)平方米，投資超170億元，是由招商蛇口(01979.SZ)與象嶼集團(tuán)聯(lián)袂共營(yíng)的超大體量、超凡區(qū)位、超前規(guī)劃定位、實(shí)力引入多個(gè)超級(jí)目的地。

在項(xiàng)目開發(fā)階段引入合作方之外，也有不少國(guó)央企，在拿地階段就表露出合作的傾向，他們互為背書，在土拍市場(chǎng)里大殺四方。6月7日，建發(fā)股份(600153.SH)公告稱，子公司建發(fā)房產(chǎn)與華發(fā)股份聯(lián)合競(jìng)得上海市兩幅地塊，地塊總價(jià)分別為26.58億元和29.86億元。

在上海土拍中，建發(fā)股份和華發(fā)股份再次組成聯(lián)合體，9.65億元拍下閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元15-01地塊；招商蛇口和象嶼地產(chǎn)組成聯(lián)合體，38.6億競(jìng)得西虹橋涉宅地；保利發(fā)展和越秀以47.43億元競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定新城（馬陸鎮(zhèn)）馬陸南社區(qū)JDC1-2301單元23-01、29-01地塊。

縱觀全國(guó)土拍市場(chǎng)，國(guó)企、央企拿地占絕對(duì)主力。從上海供地情況來(lái)看，總價(jià)在30億至40億左右的地塊幾乎都是由國(guó)企央企聯(lián)合體拿下。

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