錢來了！沒想到政策落地如此之快。為落實房地產(chǎn)16條，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）要求，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

信達(dá)證券研報數(shù)據(jù)顯示，去年9月~12月，全國預(yù)售資金監(jiān)管新增規(guī)模高達(dá)約1.6萬億元。通過保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，可以緩解目前地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，讓一部分資金用于優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)。

(相關(guān)資料圖)

11月15日，地產(chǎn)板塊受利好影響繼續(xù)上漲。截至午盤合肥城建（002208.SZ）上漲8.82%，華夏幸福（600340.SH）上漲6.32%，萬通發(fā)展（600246.SH）上漲5.79%……地產(chǎn)板塊指數(shù)整體上漲2.12%。

預(yù)售監(jiān)管資金可以蓋樓也可以還債

按照《通知》要求，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監(jiān)會的定調(diào)，意味著對商業(yè)銀行開具保函置換預(yù)售資金的操作的正式認(rèn)可。減少了預(yù)售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉(zhuǎn)有積極作用。此次被置換出來的預(yù)售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新，通俗說“可以蓋樓也可以還債”。

只不過《通知》也對商業(yè)銀行開具保函置換預(yù)售資金的操作提出了一定限制?！锻ㄖ芬?guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

此外，《通知》明確，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

“解凍”預(yù)售監(jiān)管資金意味著什么？

眾所周知，商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由相關(guān)監(jiān)管部門對新建商品房預(yù)售中買方先行支付的價款予以監(jiān)管，用以保證開發(fā)商將相關(guān)款項用于商品房及其配套建設(shè)，如期按質(zhì)量交付房屋給買方的一種制度。

我國自1994年借鑒香港經(jīng)驗推出商品房預(yù)售制度以來，對于商品房預(yù)售資金監(jiān)管曾經(jīng)長期處于松監(jiān)管的狀態(tài)，只在原則上要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。

預(yù)售制度解決了部分地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言起到了融資功能。但是，在預(yù)售制度下，購房者是先交錢后拿房的模式也必然會導(dǎo)致風(fēng)險的存在，一些地產(chǎn)企業(yè)挪用預(yù)售資金，甚至通過預(yù)售資金進(jìn)行金融加杠桿操作的情況屢見不鮮，最終導(dǎo)致樓房爛尾和巨大的金融風(fēng)險。

為此，2010年4月13日，住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求，各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

2021年9月“恒大暴雷”之后，為強(qiáng)化地方監(jiān)管、解決商品住房預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行不到位，房企挪用的問題，政策再次收緊了對于商品住房預(yù)售資金監(jiān)管的口徑。2022年1月26日，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》明確全國統(tǒng)一實行預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。

從此，商品房預(yù)售資金基本處于“冷凍”狀態(tài)。信達(dá)證券研報數(shù)據(jù)顯示，僅2021年9月至12月，全國預(yù)售資金監(jiān)管新增規(guī)模高達(dá)約1.6萬億元。

此次，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行三部委再次出臺《通知》要求，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，這無異于是對預(yù)售資金的“解凍”，對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)急“輸血”。此舉將對房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是資金困難的企業(yè)的短期流動性產(chǎn)生較大利好。

諸葛找房有關(guān)人士表示，本次政策的主要亮點在于賦予了商業(yè)銀行一定的自主決策權(quán)，有利于提高其對預(yù)售資金的監(jiān)管效率，同時也將有效幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，并通過發(fā)揮優(yōu)質(zhì)房企的帶頭作用，提升行業(yè)信心，加速市場修復(fù)。

更多資金會否將陸續(xù)到來？

下一步，隨著《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡稱“房地產(chǎn)16條”）的落實，將進(jìn)一步起到緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

此外，從宏觀經(jīng)濟(jì)層面，央行實施的穩(wěn)健靈活的貨幣也將有助于經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步恢復(fù)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

11月15日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，為對沖稅期高峰等因素的影響，維護(hù)銀行體系流動性合理充裕，開展8500億元中期借貸便利（MLF）操作，充分滿足了金融機(jī)構(gòu)需求。

同時，相比此前數(shù)個交易日的百億左右規(guī)模，央行15日還進(jìn)行了1720億逆回購?fù)斗?，?guī)模明顯大幅放量，意在維持流動性的充裕。

再加之，11月以來已通過抵押補(bǔ)充貸款(PSL)、科技創(chuàng)新再貸款等工具投放中長期流動性3200億元，中長期流動性投放總量已高于本月MLF到期量。

當(dāng)前央行靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具組合，保持流動性合理充裕，并與結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具相結(jié)合，鼓勵和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逆周期增加對重點支持領(lǐng)域信貸投放，助力經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

對此，多位市場人士認(rèn)為，近日，受支持房地產(chǎn)市場政策頻出等多重利好消息影響，地產(chǎn)、銀行板塊估值迎來短期修復(fù)，并且后續(xù)仍有修復(fù)空間，后續(xù)更多支持民營房企解決資金壓力的政策工具或?qū)⒗^續(xù)推進(jìn)。

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