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核心觀點(diǎn)：

11月中旬，中央層面房地產(chǎn)相關(guān)政策再次密集出臺(tái)。回顧本輪房企流動(dòng)性困局，2021年房企負(fù)面輿情集中出現(xiàn)，引發(fā)各地強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管堵上了過去的融資漏洞是重要原因。104號(hào)文明確，達(dá)到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，對(duì)此前由地方政府自行規(guī)定的保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金做了統(tǒng)一規(guī)定，將助力其成為短期緩和房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力的工具。此次政策組合拳，在緩解房地產(chǎn)企業(yè)短期流動(dòng)性困局的同時(shí)，十六條措施也對(duì)房企的融資渠道做了全面疏通，保障房企流動(dòng)性的可持續(xù)的改善。

在既堅(jiān)持房住不炒的定位，又引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展的要求下，未來房地產(chǎn)相關(guān)政策的繼續(xù)出臺(tái)值得期待。

從房地產(chǎn)企業(yè)融資端，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來說，可以靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管，基于實(shí)質(zhì)性保障預(yù)售資金安全的目的，而非僵化執(zhí)行規(guī)定，賦予優(yōu)質(zhì)房企更大的短期資金靈活性；同時(shí)可以繼續(xù)調(diào)整并購貸款，為優(yōu)質(zhì)房企助力化解資質(zhì)較差房企風(fēng)險(xiǎn)提供更好的資金支持。另外，從財(cái)政政策的角度，今年以來推出的減稅降費(fèi)的政策紅利也可以擴(kuò)大至優(yōu)質(zhì)房企，與貨幣政策配合支持優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)性。

從居民需求端，各地可以因城施策調(diào)整首付比例等約束條件，核心城市細(xì)化到區(qū)縣級(jí)別精準(zhǔn)制定房地產(chǎn)政策，壓力較大的城市則存在松綁“四限”提振有效需求的空間。同時(shí)，滿足條件的城市，可以充分利用央行階段性調(diào)整新發(fā)放首套住房貸款利率下限的政策，以盡快推動(dòng)居民收入增速與房貸利率倒掛的局面結(jié)束。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際累計(jì)同比為2.3%，仍低于個(gè)人住房貸款利率2.03個(gè)百分點(diǎn)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的流量支撐的角度，房貸利率有待進(jìn)一步下調(diào)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情惡化超預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈大面積斷裂，政策執(zhí)行出現(xiàn)變形。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策 方正證券