經(jīng)歷了深度調(diào)整期之后，隨著近期利好政策的不斷發(fā)布，房地產(chǎn)行業(yè)的曙光逐漸明晰。而前期倉皇逃離房地產(chǎn)行業(yè)的險(xiǎn)資企業(yè)們，也跟著“殺了個(gè)回馬槍”，重新挑選布局的標(biāo)的和籌碼。

12月27日，根據(jù)泰康保險(xiǎn)集團(tuán)官微消息，泰康成功摘牌青島市城陽區(qū)泰康之家·琴園二期項(xiàng)目用地。

不久之前，12月21日，上海市北高新股份有限公司（600604.SH，以下簡稱“市北高新”）發(fā)布公告稱，公司全資子公司上海樂頤養(yǎng)老服務(wù)有限公司（以下簡稱“樂頤養(yǎng)老”）100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)經(jīng)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌，掛牌期間征集到一個(gè)意向受讓方為泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱“泰康保險(xiǎn)”）。

(資料圖)

在與陽光城（000671.SZ）高調(diào)地牽手又分手之后，泰康保險(xiǎn)一度被認(rèn)為是要撤離房地產(chǎn)。此次積極拿地和購入項(xiàng)目的背后，泰康保險(xiǎn)的未來發(fā)展再度引發(fā)關(guān)注。

01

1個(gè)月內(nèi)落地3個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目

12月20日，上海聯(lián)交所信息顯示，上海樂頤養(yǎng)老服務(wù)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)5.93億元債權(quán)發(fā)生變更，最終交易價(jià)格為6.04億元。

隨后，轉(zhuǎn)讓方市北高新就公告披露了上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓消息，意向受讓方為泰康保險(xiǎn)。6.04億元的轉(zhuǎn)讓價(jià)款中，包含100%股權(quán)交易價(jià)1132.28萬元以及5.93億元債權(quán)交易價(jià)款。

根據(jù)泰康保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“泰康保險(xiǎn)集團(tuán)”）方面的介紹，收購樂頤養(yǎng)老項(xiàng)目意味著，泰康之家在上海打造的第三家高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)——泰康之家·靜安府正式落地上海靜安區(qū)。另外兩家分別是泰康之家·申園和泰康之家·錦繡府。

公開資料顯示，泰康之家·靜安府總建筑面積4.2萬平方米，未來可提供約380戶養(yǎng)老單元，容納約600余位長者入住。靜安府位于上海城央最具國際風(fēng)范的靜安區(qū)，距人民廣場、南京西路、靜安寺、新天地等核心地標(biāo)均在10公里約20分鐘車程以內(nèi)。

泰康保險(xiǎn)這波操作背后，無疑是盯上了人口老齡化背后巨大的老年人市場。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，上海60歲及以上老年人口達(dá)542.22萬人，占總戶籍人口的36.3%，上海市人口預(yù)期壽命提高至84.11歲，每10萬人中擁有百歲老人23.5人。

除了靜安府項(xiàng)目，隨著此次摘牌琴園二期項(xiàng)目落地，泰康之家琴園項(xiàng)目的占地面積也將達(dá)到82畝，地上建筑面積約7萬平方米，可提供約830個(gè)養(yǎng)老單元。

而再往前推算，12月12日，泰康成功摘牌佛山市禪城區(qū)項(xiàng)目用地，這也標(biāo)志著泰康之家·禪園正式落地佛山。

僅僅12月以來，泰康就有3個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目正式落地，擴(kuò)張速度還是挺讓人驚訝的。另據(jù)征探君了解，泰康之家已實(shí)現(xiàn)全國27個(gè)核心城市31個(gè)項(xiàng)目的布局，其中12地13家社區(qū)已投入運(yùn)營，在住居民超過7000位。

征探君此前在實(shí)地走訪中曾經(jīng)了解到，泰康之家的收費(fèi)模式大致分為兩種：一種是交押金，根據(jù)房型不同價(jià)格在100萬元/戶～幾百萬元/戶不等，然后繳納一定的入門費(fèi)和月費(fèi)；另外一種方式是買保險(xiǎn)入住，保險(xiǎn)金額在幾百萬元不等。

不過，盡管屢屢強(qiáng)調(diào)并非捆綁銷售，多年來，缺乏專業(yè)的第三方運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)、沒有成熟的定價(jià)模式以及險(xiǎn)資企業(yè)自帶的金融屬性還是給類似養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目帶來了不少“地產(chǎn)大于養(yǎng)老”的爭議。

02

盈利模式遭考驗(yàn)

盡管爭議不斷，泰康依然堅(jiān)定地看好養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。泰康保險(xiǎn)集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長兼CEO陳東升曾在泰康之家·大清谷養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè)運(yùn)營的活動上公開表示，人類社會未來面臨最重大的挑戰(zhàn)是科技驅(qū)動的數(shù)據(jù)社會和健康驅(qū)動的長壽社會，而長壽時(shí)代一定是財(cái)富時(shí)代，將會呼喚長壽經(jīng)濟(jì)，這將是未來的趨勢。

不過，想要探索持續(xù)的盈利模式依然不是一件容易的事情。公開資料顯示，2009年，（原）保監(jiān)會批準(zhǔn)泰康養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)方案，這也標(biāo)志著泰康獲得中國保險(xiǎn)行業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)資格。

2010年，中國保險(xiǎn)行業(yè)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資實(shí)體——泰康之家投資有限公司正式成立。2011年12月，泰康之家·燕園養(yǎng)老社區(qū)土地購置正式完成，這也是泰康正式落地的第一家養(yǎng)老社區(qū)。

不過，一直到7年以后，泰康保險(xiǎn)的醫(yī)療及養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目都沒有實(shí)現(xiàn)盈利。征探君查閱泰康保險(xiǎn)集團(tuán)的年度信息披露報(bào)告，2017年，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)醫(yī)療及養(yǎng)老社區(qū)收入分別為2.69億元，公司醫(yī)療及養(yǎng)老運(yùn)營成本卻為4.34億元，依然處于虧損狀態(tài)。

2018年～2021年，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)醫(yī)療及養(yǎng)老社區(qū)收入分別為19.87億元、34.84億元、33.39億元及39.69億元；與之相對應(yīng)的，公司醫(yī)療及養(yǎng)老運(yùn)營成本分別為19.58億元、32.35億元、33.97億元及36.91億元。盡管逐步開始實(shí)現(xiàn)盈利，但利潤水平捉襟見肘，仍然掙扎在虧損的邊緣。

換句話說，泰康系10年時(shí)間耗費(fèi)大量心血打造的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目目前依然沒有給公司貢獻(xiàn)太多實(shí)質(zhì)性的真金白銀。泰康養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍然需要不斷探索。

在投資地產(chǎn)領(lǐng)域，泰康也曾踩過“坑”。2020年9月，泰康保險(xiǎn)及泰康養(yǎng)老從當(dāng)時(shí)陽光城第二大股東上海嘉聞投資處受讓13.53%的股份，泰康系由此成為陽光城第二大股東。

2021年4月，陽光城集團(tuán)官微發(fā)布消息稱，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)與陽光控股簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。簽約儀式上，雙方聚焦環(huán)保、教育、地產(chǎn)、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等領(lǐng)域，將共同完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，打造智慧物業(yè)平臺、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)站、遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)等業(yè)務(wù)模式，提供多元化增值服務(wù)。

不過，隨后陽光城業(yè)績變臉，泰康最終選擇浮虧17億元，以近乎“清倉”的方式離場。

03

年內(nèi)頻收罰單

地產(chǎn)投資失利，泰康自身的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)情況也不樂觀。今年以來，泰康保險(xiǎn)頻頻收到罰單，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

12月25日，中國銀保監(jiān)會官網(wǎng)披露了阿克蘇監(jiān)管分局行政處罰事項(xiàng)的決定書。經(jīng)查明，泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司新疆阿克蘇中心支公司（以下簡稱“泰康阿克蘇公司”）在2021年1月1日～2022年7月31日入職的700名個(gè)人保險(xiǎn)代理人檔案，發(fā)現(xiàn)其中211名代理人檔案中留存虛假的學(xué)歷證明，并使用虛假學(xué)歷進(jìn)行代理人執(zhí)業(yè)登記，執(zhí)業(yè)登記信息不真實(shí)。

此外，泰康阿克蘇公司還涉及編制虛假資料、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不真實(shí)等情況。2021年4月～2022年7月，其將保單復(fù)效獎勵業(yè)務(wù)掛在續(xù)期督導(dǎo)名下，待泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司新疆分公司向續(xù)期督導(dǎo)支付保單復(fù)效獎勵后，續(xù)期督導(dǎo)將其中部分保單復(fù)效獎勵支付給該公司實(shí)際辦理保單復(fù)效的公司員工及營銷員，共涉及16筆、金額80118元。

不僅如此，在具體的產(chǎn)品方面，泰康阿克蘇公司甚至被查明存在產(chǎn)品說明會課件管理不到位、含有誤導(dǎo)性內(nèi)容，存在欺騙投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人的行為。

因上述三項(xiàng)違法違規(guī)行為，阿克蘇銀保監(jiān)分局決定對泰康阿克蘇公司責(zé)令改正，給予警告，并處26萬元人民幣罰款；同時(shí)對時(shí)任泰康阿克蘇公司總經(jīng)理段立強(qiáng)給予警告，并處3.5萬元人民幣罰款。

值得注意的是，根據(jù)銀保監(jiān)會12月19日披露，泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司新疆博爾塔拉蒙古自治州中心支公司剛剛因利用保險(xiǎn)代理人虛構(gòu)保險(xiǎn)中介業(yè)務(wù)套取傭金被罰，“129筆業(yè)務(wù)套利超35萬元”。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)報(bào)道，今年以來，泰康保險(xiǎn)頻被處罰，多次收到20萬元以上的罰單。僅今年前三季度，泰康保險(xiǎn)全系統(tǒng)已累計(jì)收到金融監(jiān)管處罰及其他政府部門行政處罰25家次，分公司接收監(jiān)管函6件次。

違規(guī)亂象的背后反映出一個(gè)尷尬的現(xiàn)狀——泰康今年保險(xiǎn)業(yè)務(wù)也并不好做。泰康保險(xiǎn)償付能力報(bào)告顯示，今年第三季度，公司保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入395億元，去年同期為397.53億元；凈利潤17.12億元，去年同期為53.77億元，降幅明顯。

社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目盈利艱難，投資地產(chǎn)項(xiàng)目損失不小，甚至連地方分支機(jī)構(gòu)的保單業(yè)務(wù)也頻頻遭到處罰，泰康的“年關(guān)”顯然不太好過。這一背景下，泰康想要通過積極布局養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目扭轉(zhuǎn)業(yè)績頹勢，或許仍然需要面臨漫長的考驗(yàn)和等待。

作者 | 張玉

來源 | 征探財(cái)經(jīng)

END

關(guān)鍵詞：