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近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

對兩部門的此項政策，只能保持謹(jǐn)慎樂觀、謹(jǐn)慎認(rèn)可。為什么這么說，一方面，像這樣的政策，早就應(yīng)當(dāng)出臺了，早就應(yīng)當(dāng)跟上市場化腳步了，而不應(yīng)當(dāng)?shù)鹊浆F(xiàn)在。所以等到現(xiàn)在，只能說管理層的思想還比較僵化、觀念還比較落后、思維還比較單一；另一方面，此次的放開，是改革到一定程度的放開，還是房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、銀行風(fēng)險加大、對經(jīng)濟增長影響擴大后的被動放開，需要關(guān)注。搞不好，一旦市場回暖，管理層又會收緊政策。如此，此次的放開，也就是走過場，無法帶來更多好的想象。

事實上，對房地產(chǎn)市場來說，最需要關(guān)注的，就是剛需。而在剛需中，首套房無疑是剛需中的剛需，穩(wěn)定中的穩(wěn)定。改善性住房也是剛需，比起首套房來，其剛需的“剛”性還是有所差距的。因此，從住房信貸政策來講，對首套房的支持，應(yīng)當(dāng)是最堅決、最果斷、最有信心的。特別是中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，住房信貸政策就要隨之改革和改進，就要推出支持剛需的相關(guān)政策，而不是你說你的，我做我的，只有到了出現(xiàn)嚴(yán)重問題時，才被動調(diào)整政策。而到了這種情況下再調(diào)整政策，執(zhí)行的效果、運行的效率等也不會太好。

殊不知，就算現(xiàn)在放寬了首套房貸款利率政策，建立所謂的動態(tài)調(diào)整機制，可是，居民購房的積極性不高了，不再跟隨政策的調(diào)整步子跑了，你有什么辦法，這樣的政策效應(yīng)還能體現(xiàn)在哪里？沒有多少實際價值和現(xiàn)實意義呀。在這樣的情況下，管理層的“政策好意”，就不可能得到購房者的良好回應(yīng)，也產(chǎn)生不了最大的政策效應(yīng)。

從房地產(chǎn)市場放開到前些年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，再到眼下的政策大幅調(diào)整，都有一個被忽視的問題，就是剛需階層的需求。過去一段時間，伴隨著房價持續(xù)快速上漲，住房信貸政策也是一路走高，貸款利率一路上行，以至于購買了住房的居民，都成了一個個的房奴，背負(fù)著巨大的房貸利息。因此，當(dāng)市場陷入低迷、開發(fā)商變得越來越邁不開腳步、開發(fā)貸款等面臨巨大風(fēng)險后，管理層開始著急了，并不斷地放寬住房信貸政策。特別是起先對開發(fā)企業(yè)設(shè)立的“紅線”，也不再具有約束力，甚至向開發(fā)企業(yè)投放了大量資金。據(jù)媒體透露，僅60家大型房企，就獲得了數(shù)萬億貸款支持。

然而，這些貸款到了企業(yè)之后，并沒有形成良好效應(yīng)。除了可以幫助開發(fā)企業(yè)完成“保交樓”任務(wù)，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險外，需求這端沒有任何反應(yīng)，廣大居民仍在等待觀望。如此一來，除了開發(fā)商的貸款總額更大之外，還有什么其他效應(yīng)呢？于是，管理層又想到了購房者，除多次下調(diào)住房貸款利率外，又提出建立首套房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制。

客觀地講，這一機制的建立，對廣大居民、特別是有購房意愿的居民來說，是好政策。但是，已經(jīng)被“傷”了心的購房者來說，卻未必能夠領(lǐng)這個情，他們需要的，已經(jīng)不是住房信貸政策如何調(diào)整，還需要開發(fā)商有什么樣的降價舉動。只要開發(fā)商不行動，他們也不會行動。也就是說，購房者與開發(fā)商杠上了。購房者之所以敢與開發(fā)商死杠，是因為開發(fā)商不爭氣，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題了。

以前，開發(fā)商個個“不差錢”，死杠房價，爭當(dāng)“地王”，趁機漲價，等等，購房者都是跟在開發(fā)商后面跑，開發(fā)商的一個小舉動，購房者就要跑斷腿，就要付出巨大的經(jīng)濟代價?，F(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在是錢在居民手中，開發(fā)商要“求”著居民來購買。而“求”的手段也不是給點優(yōu)惠、讓點小利、做點獎勵等就行，而是要實實在在的降價。只有把價格降到能夠吸引購房者的心理價位，市場才有可能全面啟動。否則，繼續(xù)等待，繼續(xù)博弈。

所以，建立首套房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制，是個好政策，但能不能產(chǎn)生好效應(yīng)，需要開發(fā)商與購房者之間的互動。廣大居民購房的內(nèi)在動力并不是很強，首套房不買，居住也沒有問題。租房已在年輕人心里扎下了根，丈母娘們也不會再逼著未來的女婿一定要買房。如此，與開發(fā)商進行利益博弈的底氣就會越來越強。

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