2023年1月16日，美凱龍(601828.SH)發(fā)布最新的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表。內(nèi)容顯示，2023年1月15日，申萬宏源、東北證券、東方證券、東吳證券、光大證券、廣發(fā)證券、國金證券、國信證券、海通證券、華泰證券、開源證券、摩根士丹利、南京證券、平安證券、上海證券、首創(chuàng)證券、太平洋證券、信達(dá)證券、興業(yè)證券、長城證券、招商證券、銀河證券、中金公司、中泰證券、中信建投、安信證券、中銀證券等約170家券商及機(jī)構(gòu)投資者參與美凱龍的分析師會(huì)議，主要內(nèi)容如下：

會(huì)議內(nèi)容：

【資料圖】

關(guān)于建發(fā)股份有意受讓29.95%股份的交易進(jìn)展階段：

目前交易仍處于早期初步合作意向階段，1月13日控股股東、實(shí)控人及建發(fā)股份共同簽署了框架協(xié)議，目前正就后續(xù)具體合作事宜及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等事項(xiàng)進(jìn)行深度商討。由于控股股東已披露減持計(jì)劃且可交債持有方阿里巴巴意向轉(zhuǎn)股，因此交易可能觸發(fā)公司控制權(quán)變更。

交易契機(jī)及未來空間展望：

控股股東在潛在戰(zhàn)略投資者比較之中選擇了建發(fā)股份。建發(fā)是世界五百強(qiáng)，其“開拓新價(jià)值，讓更多人過上更有品質(zhì)的生活”的企業(yè)信仰，與公司企業(yè)價(jià)值觀契合，公司管理層及控股股東皆認(rèn)為雙方未來可為空間很大：1)協(xié)同性強(qiáng)，建發(fā)房產(chǎn)22年銷售額位于全國前十，而公司家居商場消費(fèi)者的消費(fèi)需求來自包括新房和二手房，因此建發(fā)房產(chǎn)的新房業(yè)務(wù)與公司有很強(qiáng)的協(xié)同性，雙方互相賦能，其優(yōu)質(zhì)住宅地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)可為公司同城家居商場創(chuàng)造持續(xù)不斷的消費(fèi)需求，帶動(dòng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)建發(fā)房產(chǎn)的新房購買者可以在公司的家居商場購買到優(yōu)質(zhì)家居產(chǎn)品;2)21年公司在中國連鎖家居商場行業(yè)第一，市場份額達(dá)17.5%，21年中國家居市場銷售規(guī)模5萬億，公司能為建發(fā)在其還未介入的家居零售市場帶來整合空間;3)公司可為建發(fā)布局高端消費(fèi)品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)提供強(qiáng)有力的線下渠道支撐，其高端消費(fèi)品業(yè)務(wù)目前擁有百億級(jí)規(guī)模，品類包括高端家電、跑車、高檔紅酒、油畫等，建發(fā)可依托公司的渠道銷售進(jìn)一步擴(kuò)大包括國際高端家用電器代理在內(nèi)的高端消費(fèi)品業(yè)務(wù)規(guī)模，同時(shí)，也將提高公司商場的出租率，實(shí)現(xiàn)相互賦能;4)家居行業(yè)重渠道，公司的產(chǎn)業(yè)鏈中積累了大量優(yōu)質(zhì)的家居品牌商及商場經(jīng)銷商，沉淀了大量的對穩(wěn)定、高質(zhì)的供應(yīng)鏈服務(wù)的潛在需求，公司可為建發(fā)股份打通與品牌商、經(jīng)銷商的觸達(dá)渠道，協(xié)助建發(fā)股份充分挖掘自身家居產(chǎn)業(yè)鏈中的供應(yīng)鏈服務(wù)需求，為其創(chuàng)造新增長極，并反哺提升公司的經(jīng)營效率和盈利能力、增強(qiáng)美凱龍-建發(fā)生態(tài)圈粘性;5)公司服務(wù)中高端消費(fèi)者，與建發(fā)的目標(biāo)客戶高度契合，可實(shí)現(xiàn)雙向引流下的協(xié)同發(fā)展。

公司在三年多重因素影響下，經(jīng)營韌性漸顯，保持了良好的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。目前實(shí)施常態(tài)化管理，因此建發(fā)掌握了很好的交易時(shí)機(jī)。

未來，股東結(jié)構(gòu)優(yōu)化后，公司將具備獨(dú)立的授信體系，并在建發(fā)國企背景的支持下，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資金成本將有很大的優(yōu)化空間。此外，REITs試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大，雙方都將有較大的成長空間。

運(yùn)營現(xiàn)狀和未來展望：

過去三年期間，由于公司擁有全國性的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)絡(luò)布局及領(lǐng)導(dǎo)地位，并在20年和22年，都適當(dāng)采取了一定的租金優(yōu)惠，因此基本面保持穩(wěn)定，整體出租率受到的影響相對可控。鑒于未來消費(fèi)者積壓的家居消費(fèi)需求將被激發(fā)，以及人們對美好生活的不斷向往，公司對23年經(jīng)營展望有信心。

運(yùn)營層面，公司將與建發(fā)的合作理解為一個(gè)B端供應(yīng)鏈公司和C端平臺(tái)公司的雙向賦能?！巴仄奉?、重運(yùn)營”是公司過去三年的核心戰(zhàn)略，公司在場內(nèi)引入高端電器，從家居建材平臺(tái)拓展為家居建材家電的平臺(tái)。高端電器經(jīng)營面積從前的1%+到22年底的8%+，未來兩到三年高端電器占比有望提升至12%，成為公司家居商場內(nèi)最大品類之一。而公司之所以能在紅海市場中找到藍(lán)海，來源于定位高端。建發(fā)的高端消費(fèi)品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)品類包括高端家電、跑車等，公司可為其提供強(qiáng)有力的線下渠道支撐，整合雙方在C端和B端的各自優(yōu)勢。

公司通過遍布全國的商場網(wǎng)絡(luò)，以及以1號(hào)店+至尊mall+標(biāo)桿商場的三大店態(tài)為核心，構(gòu)筑了家居流通領(lǐng)域最大的銷售平臺(tái)，隨著建發(fā)的進(jìn)入，穩(wěn)健發(fā)揮雙方優(yōu)勢，未來將會(huì)拓展出更廣闊的的市場空間。財(cái)務(wù)近況和展望：

公司現(xiàn)有股東結(jié)構(gòu)較為單一，建發(fā)的進(jìn)入將是優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)、利好公司的契機(jī)。

公司是獨(dú)立運(yùn)營的上市公司。公司自19年開始強(qiáng)調(diào)“輕資產(chǎn)、降杠桿、重運(yùn)營”的發(fā)展戰(zhàn)略，公司之所以一直是行業(yè)龍頭，在于一直聚焦主業(yè)的運(yùn)營能力，此外，也在不斷實(shí)踐“輕資產(chǎn)、降杠桿”，不斷壓縮資本開支，自19年開始基本就不拿新自營項(xiàng)目。目前，公司在一、二線城市基本已經(jīng)完成了自有物業(yè)布局。公司“降杠桿”方面成效卓越，由20年的61%降至22年三季度末57%的資產(chǎn)負(fù)債率。關(guān)于公司負(fù)債：1)公司擁有穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流人，21年為54億，且排除防控影響后，將進(jìn)一步提高，經(jīng)營質(zhì)量非常高;2)公司的優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)布局于上海、北京、成都、重慶、南京、鄭州、武漢、長沙、杭州等一、二線城市，為有息負(fù)債提供了非常大的保障;3)公司有息負(fù)債以中長期為主，以大型股份制銀行、國有銀行有抵押物的借款為主，此外，公司將如期兌付于1月20日到期的最后一筆公開信用債。未來三年有息負(fù)債規(guī)模目標(biāo)再降100億元，融資成本也有望大幅下降。民營企業(yè)融資難、融資貴，股東結(jié)構(gòu)優(yōu)化后，利率降低帶來的財(cái)務(wù)成本降低有望貢獻(xiàn)可觀的利潤。

REITs試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大至商業(yè)地產(chǎn)，公司三季度末投資性房地產(chǎn)達(dá)963億元，主要分布在一、二線城市，預(yù)期試點(diǎn)會(huì)從國資背景企業(yè)、一、二線城市開始，且公司單體項(xiàng)目回報(bào)率皆可滿足REITs最低回報(bào)要求，因此公司多維度符合試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)REITs。如果REITs項(xiàng)目成功落地，或?qū)楣矩暙I(xiàn)數(shù)百億的現(xiàn)金流入，公司將會(huì)用于1)進(jìn)一步降低杠桿，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，2)保障投資者分紅，3)考慮兼并收購進(jìn)一步整合市場、擴(kuò)大規(guī)模，給股東更多的長期回報(bào)。

Q：23年經(jīng)營彈性的預(yù)期?

過去三年公司在運(yùn)營上配合國家公共衛(wèi)生管控，尤其是2022年，東北、華北、上海市場影響都比較大，對收入有一定影響。展望2023年，隨著政策放開，受到積壓的家居消費(fèi)需求將會(huì)得到釋放。今年過年比較早，疊加房地產(chǎn)已經(jīng)觸底，因此公司對23年的租金收入等業(yè)績表現(xiàn)比較樂觀。

Q：減租對于22年的影響?

22年行業(yè)、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)環(huán)境都是處于低點(diǎn)，雖然公司受到很大壓力，但還是主動(dòng)扶持場內(nèi)經(jīng)銷商，進(jìn)行租金減免，幫助大家共度難關(guān)?；谏习肽旯芸赜绊懸约?、8月散發(fā)的影響，公司于8月公告了租金減免安排，預(yù)計(jì)對公司營業(yè)收入累計(jì)影響不超過5億元，對公司歸母凈利潤的直接影響不超過3.5億元。12月管控放開比較突然，公司會(huì)繼續(xù)和商戶同舟共濟(jì)，提高公司和商戶的粘性。展望23年，基于防控優(yōu)化對商場客流的恢復(fù)以及地產(chǎn)政策的放松，公司未來表現(xiàn)可期。

Q：自營和委管商場的開店規(guī)劃?

開店方面，目前公司沒有新拿的自營商場項(xiàng)目，有少量在建項(xiàng)目，未來每年資本開支很低，未來2-3年每年新開自營商場預(yù)期2-3個(gè)。一是為“降杠桿”，二是結(jié)合國家宏觀形勢，不盲目擴(kuò)張。這兩年委管商場開店慢，和宏觀調(diào)控相關(guān)，委管商場合作方主要是中小地產(chǎn)商，持觀望態(tài)度，公司與合作方達(dá)成注重高質(zhì)量發(fā)展的共識(shí)，注重質(zhì)量，不追求數(shù)量。隨著地產(chǎn)保交付、收入預(yù)期穩(wěn)定、國內(nèi)內(nèi)循環(huán)以及國家鼓勵(lì)消費(fèi)，目前的委管商場儲(chǔ)備會(huì)逐步釋放，開店速度預(yù)期會(huì)快于三年，并有望給公司貢獻(xiàn)可觀的現(xiàn)金流和利潤。

Q：阿里意向轉(zhuǎn)股，未來是否會(huì)對公司業(yè)務(wù)有幫助?

目前控股股東持股超過60%，第二、第三大股東的持股比例都很低，公司目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)集中且單一。公司期待建發(fā)、阿里股權(quán)變化的落地，以優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。阿里對于公司的運(yùn)營現(xiàn)狀比較了解，2019年合作至今，給公司做了很多數(shù)字化、線上化賦能，包括商品數(shù)字化、線上流量打造等，以及公司依托阿里的數(shù)字化能力做了其他線上流量入口的打造，雙方合作關(guān)系穩(wěn)步前行。過去三年數(shù)字化滲透率還不高，公司希望在線上取得更為豐富且多元的流量入口，導(dǎo)流到線下商場實(shí)現(xiàn)最終交易，因此公司也在和阿里進(jìn)行更多的探索數(shù)字化賦能的探討。目前公司商場會(huì)員超千萬級(jí)，而且都是中國高凈值的消費(fèi)者人群，和阿里的88vip會(huì)員是有重合的，未來可以和阿里探討消費(fèi)者群體、會(huì)員體系的打通和數(shù)字化，不僅是線上往線下導(dǎo)流，也希望公司的會(huì)員體系可以給阿里反哺。阿里轉(zhuǎn)股價(jià)比較高是基于原來雙方合作的良好契機(jī)，公司過往大促期間的線上表現(xiàn)遙遙領(lǐng)先，這也是反應(yīng)阿里對公司的信心。未來上述股權(quán)變更落地以后，公司會(huì)從過去單一的民營企業(yè)文化向多元企業(yè)文化發(fā)展。建發(fā)國企背景可以持續(xù)把一些供應(yīng)鏈優(yōu)勢和精細(xì)化管理的優(yōu)勢賦能給公司，阿里更多是數(shù)字化深耕的賦能，再加上公司董事長過去30年的家居建材零售行業(yè)的企業(yè)文化和價(jià)值的傳承，相信上述三方會(huì)給公司未來創(chuàng)造更多發(fā)展的契機(jī)和空間。

Q：近期的償債安排?資金如何規(guī)劃?

針對一年內(nèi)的有息負(fù)債，1)貨幣資金，2)經(jīng)營性現(xiàn)金流，3)對于流動(dòng)貸款會(huì)進(jìn)行續(xù)貸。銀行對防控影響都非常理解，會(huì)給到企業(yè)續(xù)貸和調(diào)整還款計(jì)劃的足夠支持。

Q：是否考慮調(diào)整部分經(jīng)營表現(xiàn)較弱商場的經(jīng)營業(yè)態(tài)?

存在個(gè)別商場經(jīng)營不是特別好的情況，但目前還沒有與建發(fā)開展這么細(xì)致的合作條款商討，對于公司而言這部分商場未來會(huì)有更大的提升空間。建發(fā)更多是做toB供應(yīng)鏈的優(yōu)勢，因此看重公司擁有的toC場景，通過公司的toC渠道可擴(kuò)大其業(yè)務(wù)規(guī)模，公司可豐富場內(nèi)經(jīng)營品類、提升出租率、提高人流量。公司沉淀的中高端消費(fèi)者資源也可以導(dǎo)流給建發(fā)，并與其現(xiàn)有的會(huì)員體系打通，在這方面未來合作空間非常大，雙方是相互賦能的過程。

Q：運(yùn)營層面，如何實(shí)現(xiàn)租金收入增長?

公司通過品類調(diào)整，比如引入高端電器，縮小樓層價(jià)差，實(shí)現(xiàn)租金的漲幅。

Q：租金收繳情況?

今年考慮商戶經(jīng)營困難，因此有一些應(yīng)收未收租金，但相較于全年租金收入規(guī)模占比非常低，因此租金收繳情況整體健康。今年春節(jié)比較早，市場復(fù)蘇也會(huì)比較早，因此租金收繳預(yù)期3月會(huì)恢復(fù)正常，應(yīng)收盡收回歸到正常狀態(tài)。

Q：賣場統(tǒng)一收銀的比例會(huì)不會(huì)提升?

隨著消費(fèi)者對于消費(fèi)品質(zhì)的關(guān)注、與阿里數(shù)字化建設(shè)的深入合作，統(tǒng)一收銀比例未來2-3年會(huì)有進(jìn)一步提升。統(tǒng)一收銀有助于改善公司現(xiàn)金流、掌握用戶數(shù)據(jù)資產(chǎn)以及深化與阿里合作的商場數(shù)字化改造。

以上信息僅供參考，不構(gòu)成投資建議

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