文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

2月13日早間開(kāi)盤(pán)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823.HK）跌超15%。原因或與其此前一則公告有關(guān)。

2月10日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金因刊發(fā)內(nèi)幕消息短暫停止買(mǎi)賣(mài)。當(dāng)日下午，領(lǐng)展房產(chǎn)基金公告將進(jìn)行上市以來(lái)的首次供股，其將以全面包銷方式按每個(gè)供股基金單位44.20港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)以五供一的基準(zhǔn)進(jìn)行供股，以籌集約188億港元。認(rèn)購(gòu)價(jià)較其于最后交易日的收市價(jià)每個(gè)基金單位62.80港元折讓約29.6%。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)悉，本次領(lǐng)展供股的牽頭包銷商為匯豐、星展及摩根大通，承諾包銷最多4.377億供股基金單位數(shù)目。根據(jù)包銷協(xié)議，管理人已向包銷商承諾供股完成后設(shè)180日禁售期，包括不得進(jìn)行任何合併或細(xì)分，配發(fā)、發(fā)行、出售、接受認(rèn)購(gòu)等。

公告稱，供股所得款項(xiàng)凈額的約40%至50%將用于償還下列現(xiàn)有債務(wù)，包括2023年到期的總額約70至80億港元的現(xiàn)有銀行貸款，及2024年1月1日之后到期的約10至20億港元的循環(huán)銀行貸款；及用作一般營(yíng)運(yùn)資本。其余部分將用作探索未來(lái)投資機(jī)遇，尤其專注位于亞太區(qū)的零售、停車場(chǎng)、辦公室及物流板塊。

截至2月13日收盤(pán)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金報(bào)每股54.75港元，跌幅12.82%總市值1165億港元。

評(píng)級(jí)下調(diào)

消息公布之后，高盛將領(lǐng)展房產(chǎn)基金的評(píng)級(jí)由“買(mǎi)入”降至“中性”，目標(biāo)價(jià)由69.6港元下調(diào)至68.9港元。高盛認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)領(lǐng)展此次行動(dòng)感意外，因管理層此前曾提到滿意低于30%的資產(chǎn)負(fù)債率。而于最近收購(gòu)新加坡零售資產(chǎn)后，公司的總債務(wù)占總資產(chǎn)比率約為27%。高盛表示，供股對(duì)公司每單位分派會(huì)帶來(lái)稀釋，估計(jì)其2024/25年單位分派將被稀釋約10%。

另外，高盛提到，領(lǐng)展未來(lái)會(huì)否進(jìn)一步估值新評(píng)，將取決于其確保盈利及每單位分派增值所作收購(gòu)的能力，以彌補(bǔ)供股對(duì)單位分派造成的稀釋，而較高利率水平或使其計(jì)劃更難執(zhí)行。

花旗也發(fā)布研究報(bào)告稱，將領(lǐng)展房產(chǎn)基金的評(píng)級(jí)由“買(mǎi)入”降至“中性”，目標(biāo)價(jià)由66.5港元降至59.8港元。花旗表示，除了“五供一”供股令人意外，因新股增加20%，估算領(lǐng)展2024-25財(cái)年核心每股盈利及每單位分派會(huì)有9%至10%攤薄效應(yīng)。

可以看出，機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的主要原因?yàn)楣┕蛇@一舉措將會(huì)攤薄未來(lái)盈利和分紅。

但對(duì)當(dāng)下的領(lǐng)展來(lái)說(shuō)，降低負(fù)債率才是更重要的任務(wù)，從此次公告中的資金用途也可窺見(jiàn)一二。截至2022年9月30日，領(lǐng)展負(fù)債總額增加約165億港元至551億港元，負(fù)債比率由18.4%升至22.7%。

在領(lǐng)展看來(lái)，攤薄只會(huì)產(chǎn)生短期的影響。領(lǐng)展房產(chǎn)基金CFO黃國(guó)祥稱：目前是合適的時(shí)機(jī)先將集團(tuán)債務(wù)比例降低，節(jié)省融資成本，同時(shí)伺機(jī)尋找新收購(gòu)機(jī)會(huì)。他還表示，現(xiàn)時(shí)全球正處于加息周期，相信未來(lái)一到兩年市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)重新定價(jià)的情況。屆時(shí)將有可能出現(xiàn)很多投資機(jī)會(huì)，而領(lǐng)展不應(yīng)錯(cuò)過(guò)。

分散風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置

一直以來(lái)，領(lǐng)展以“穩(wěn)健”著稱，自2005年上市以來(lái)維持著兩位數(shù)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率，且在市場(chǎng)上鮮少有收購(gòu)動(dòng)作。2015年，領(lǐng)展走出香港進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，并不斷深化其在一線城市中商辦產(chǎn)品的布局。

當(dāng)年3月，領(lǐng)展以25億元的價(jià)格收購(gòu)位于北京中關(guān)村的歐美匯購(gòu)物中心，接著斥資66.26億元向瑞安房地產(chǎn)收購(gòu)上海企業(yè)天地1號(hào)及2號(hào)。

2019年，領(lǐng)展“2025愿景”計(jì)劃公布，領(lǐng)展對(duì)旗下資產(chǎn)組合提出具體規(guī)劃，希望提升除香港外其他地區(qū)的物業(yè)占比，以及提升寫(xiě)字樓等非傳統(tǒng)物業(yè)類型的占比。自此，領(lǐng)展開(kāi)始了大手筆的收購(gòu)。

具體而言，規(guī)劃中香港物業(yè)占比維持70-75%，而中國(guó)內(nèi)地物業(yè)將占≤20%，海外占≤10%。布局策略是通過(guò)地區(qū)分布來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)資產(chǎn)拓寬把風(fēng)險(xiǎn)降低，讓不同資產(chǎn)類別的不同增長(zhǎng)周期可以互補(bǔ)。

這一年年初，領(lǐng)展斥資66億元收購(gòu)怡景中心城項(xiàng)目，并整體投入少于4個(gè)億進(jìn)行“資產(chǎn)提升”計(jì)劃。直到2021年7月，改造升級(jí)工作才完成。

2021年2月24日，領(lǐng)展以27.7億元的總價(jià)拿下萬(wàn)科旗下上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，為領(lǐng)展首次在上海投資零售物業(yè)。

2021年6月，領(lǐng)展房托收購(gòu)廣州物業(yè)太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心，總代價(jià)32.05億元。該項(xiàng)目為領(lǐng)展在廣州投資的第二個(gè)零售物業(yè)。

2021年11月，領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域，其以總價(jià)為7.54億人民幣的價(jià)格收購(gòu)了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權(quán)。2022年5月，又以9.47億元收購(gòu)位于常熟和嘉興的三個(gè)物流項(xiàng)目。

去年12月底，領(lǐng)展首入新加坡，以21.61億新加坡元（折合約124.85億港元）從Mercatus Co-operative Limited（Mercatus）收購(gòu)新加坡兩個(gè)市郊零售資產(chǎn)——裕廊坊（Jurong Point）及 Swing By @ Thomson Plaza，較目標(biāo)物業(yè)于2022年12月28日的物業(yè)估值折讓約6.1%。這也是領(lǐng)展歷史以來(lái)的最大收購(gòu)。

與Mercatus的交易還包括一份為期10年的資產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)協(xié)議。領(lǐng)展同時(shí)與Mercatus就新加坡市郊的零售商場(chǎng)宏茂橋城(AMK Hub)簽訂為期10年的資產(chǎn)及物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，該商場(chǎng)未來(lái)繼續(xù)由Mercatus持有，管理則由領(lǐng)展負(fù)責(zé)。

這項(xiàng)收購(gòu)預(yù)計(jì)于2023年3月31日完成。交易完成后，領(lǐng)展將成為新加坡十大零售資產(chǎn)業(yè)主之一，服務(wù)接近10%的新加坡人口。

截至2022年9月30日，按資產(chǎn)估值2340億港元計(jì)算，從物業(yè)資產(chǎn)類型上看，領(lǐng)展資產(chǎn)總價(jià)值68.3%貢獻(xiàn)自零售物業(yè)、19.4%為停車場(chǎng)、11.1%來(lái)自寫(xiě)字樓、1.2%來(lái)自物流地產(chǎn)。

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