本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

【資料圖】

2023年《政府工作報(bào)告》從供給端和需求端，對于房地產(chǎn)有了定調(diào)。

3月5日上午9時(shí)，最新的《政府工作報(bào)告》出爐。其中，對于房地產(chǎn)的描述主要分為兩部分：供給端方面，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；需求端方面，要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

“本次對于房地產(chǎn)的定調(diào)與此前是連貫的、一致的。在城鎮(zhèn)化降速的大背景下，保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，逐漸向新發(fā)展模式過渡?！蹦砊op10房企內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者分享了他對此次《政府工作報(bào)告》的看法。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《政府工作報(bào)告》是要各地在去年解決房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好相關(guān)工作，尤其是要從金融穩(wěn)定的角度理解房地產(chǎn)的健康發(fā)展。同時(shí)，今年房地產(chǎn)工作的重中之重是提振住房消費(fèi)需求?！疤嵴褡》糠矫娴氖袌鲂判?、激活合理住房消費(fèi)需求，是防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重點(diǎn)?！?/p>

化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)

對于當(dāng)前市場現(xiàn)狀來說，首先是化解房企風(fēng)險(xiǎn)。

以去年11月出臺的“金融支持房地產(chǎn)16條政策”為開端，針對于金融端的政策不斷下發(fā)。截至目前，相關(guān)部門已下發(fā)了如指導(dǎo)商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、保交樓貸款支持計(jì)劃、三支箭、內(nèi)保外貸、不動產(chǎn)私募投資基金等諸多化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)的政策。

今年1月，央行發(fā)布會透露，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的行動方案，重點(diǎn)推進(jìn)資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升4個方面。

在此背景下，本次《政府工作報(bào)告》中“改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”被著重提及。

諸葛找房研究院認(rèn)為，這說明今年化解企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)依然是政策的重點(diǎn)，只有企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)解除了，才能維護(hù)購房者的合法購房權(quán)益。未來，針對優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度有望繼續(xù)加大，前期已出臺的政策亦有望加快落實(shí)，促進(jìn)企業(yè)資金面繼續(xù)改善。

同時(shí)，《政府工作報(bào)告》亦提到，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。

“紓困企業(yè)端，目的是防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)房企，防止風(fēng)險(xiǎn)外溢，政策重點(diǎn)（三支箭等）都是為了確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來，這是行業(yè)和市場的基本盤。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者表示。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，目前籌劃再融資的房企包含央國企和民營房企，其中有優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也有出險(xiǎn)企業(yè)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前，優(yōu)質(zhì)房企是重點(diǎn)支持對象，這類企業(yè)的再融資獲批基本不存在問題。而部分出險(xiǎn)房企，屬于專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、積極自救的，將會給予支持?！?/p>

此外，本次《政府工作報(bào)告》首次提到了“防止無序擴(kuò)張”。

過去多年，“三高模式”讓一些房企快速壯大，市場份額迅速提升，但也導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積聚。不過，某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前，房企已經(jīng)開始從高杠桿、高負(fù)債、只求規(guī)模大干快上的模式轉(zhuǎn)為精細(xì)化經(jīng)營管理，專注于市場和行業(yè)，潛心打磨產(chǎn)品。

諸葛找房研究院認(rèn)為，未來相關(guān)部門對房企的監(jiān)管將更加嚴(yán)格，尤其是企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)方面。同時(shí)，還將鼓勵房企加強(qiáng)自身造血能力，促進(jìn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

支持剛性和改善性住房需求

然而對于房地產(chǎn)市場來說，僅化解風(fēng)險(xiǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，行業(yè)需要的是根本性的改變。加大需求端滿足力度，是改善市場情況的必由之路。

2022年以來，部分城市因城施策，密集頒布數(shù)條刺激樓市政策，從降低首付比例到放松限購，諸多政策輪番上陣。在一系列政策的支持下，2023年2月房地產(chǎn)市場活躍度上升，市場情緒上升，市場成交有所好轉(zhuǎn)。

在此基礎(chǔ)上，《政府工作報(bào)告》提及“支持剛性和改善性住房需求”，在劉水看來，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，需要房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的支撐，而支持剛性和改善性需求釋放是市場企穩(wěn)的重要因素。

“因此，因城施策，加大支持剛性和改善性需求釋放仍將是今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)工作。”劉水向時(shí)代周報(bào)記者說道。

針對于具體政策，克而瑞研究中心表示，考慮到改善性需求的挖潛空間、政策空間更大，可以更多在激活改善性需求上發(fā)力，包括放寬購房套數(shù)限制、下調(diào)二套房首付比例、實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房、降低住房交易稅費(fèi)、縮短住房限售年限等。

“同時(shí)，還可定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房，比如多孩家庭可以多購1套、下調(diào)非戶籍人才限購社保要求、新市民購房給補(bǔ)貼等?！笨硕鹧芯恐行谋硎?。

政府工作報(bào)告對于房地產(chǎn)需求端的定調(diào)已出，將對未來樓市影響幾何？在上述Top10房企內(nèi)部人士看來，本次支持剛性和改善性住房需求，會更多關(guān)注老百姓的實(shí)際住房需求，從而精準(zhǔn)施策。

另一總部位于北京的大型國企內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然現(xiàn)在市場上常有“小陽春”、成交火熱的說法，但企業(yè)內(nèi)部仍然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

“我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在樓市大部分成交來源于存量需求的集中釋放。”上述人士說道，這些購房者在以前很長一段時(shí)間內(nèi)，本身就有剛性或改善需求，只是在當(dāng)前環(huán)境下表現(xiàn)出來而已。故“火熱景象”能否持續(xù)，還要看后續(xù)經(jīng)濟(jì)形勢和居民消費(fèi)意愿等。

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