斑馬消費(fèi) 楊柘

賭性強(qiáng)、敢加杠桿、以小博大，極短時間內(nèi)成為行業(yè)黑馬，是第一代閩系房企創(chuàng)富的典型畫像。

在各種不可預(yù)知的風(fēng)險里，它們加碼規(guī)模，也不斷發(fā)債融資，打地鼠般壓住可能出險的壇子。這同時給它們，埋下了致命的引信。

(資料圖)

莆田歐氏三兄弟如今的險境，正是由此出現(xiàn)。20多年前，老大歐宗金從工程事故中轉(zhuǎn)身投資，老二歐宗榮通過商業(yè)綜合體項(xiàng)目賺得盆滿缽豐，老三歐宗洪承包市政工程，積累了財富。

包工頭，只是他們身后龐大商業(yè)帝國的起點(diǎn)。

此后，歐宗榮、歐宗洪大殺四方，從莆田到福州，再到上海乃至全國。如兩匹黑馬，所到之處，旋風(fēng)四起。

好風(fēng)憑借力。在房地產(chǎn)黃金十年里，歐氏兄弟高歌猛進(jìn)，一時風(fēng)光無兩。

只是，輝煌不過三兩年，外人所見的光鮮，是歐氏兄弟的煎熬。現(xiàn)在，他們已快撐不住了。

歐式兄弟“登山”

3月6日，正榮地產(chǎn)一則公告，像平地驚雷炸響債市圈，公司超過80億元人民幣的債券本金及利息逾期支付。融信中國日前一次勞資“糾紛”，徹底掀翻了歐家的茶桌。

去年，這兩家房企就已先后爆雷，這一次再被置于火上炙烤。

上世紀(jì)80年代，歐氏兄弟出生于莆田市東嶠鎮(zhèn)汀塘村，一個連地瓜都吃不飽的貧瘠之地。老大歐宗金領(lǐng)著二弟歐宗榮出了遠(yuǎn)門，到福建三明工地上做石件。后來遠(yuǎn)赴江西，涉足橋梁工程。

福建商人的傳統(tǒng)，就是賺大錢、起大厝，衣錦還鄉(xiāng)。歐氏兄弟外出的初衷，只是想讓家人吃上白米飯。

當(dāng)老三歐宗洪剛成年，也加入兩位哥哥的隊(duì)伍。歐氏三兄弟，齊心協(xié)力開始向山頂攀爬。

1993年，歐宗榮已是獨(dú)當(dāng)一面的橋梁工程承包商。在一個工程中，因鋼筋可能影響工程質(zhì)量和安全，他果斷炸橋重建，倒貼上百萬元。此舉，為他贏得了行業(yè)聲譽(yù)，因而拿到了更多工程。

真正讓歐宗榮從工程領(lǐng)域向地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，是1996年參與宜春舊城改造。當(dāng)時獲得一塊土地，投資億元建設(shè)當(dāng)?shù)厥讉€商業(yè)綜合體——贛西第一街，至今這里仍是市民購物的首選。

1998年歐宗榮以旗下江西、福建8家企業(yè)為主體，在福州成立正榮集團(tuán)。

二弟乘風(fēng)起勢，老大歐宗金則遭遇不利流年。他因一起安全事故敗走江西，退守莆田。2002年設(shè)立歐氏投資集團(tuán)，逐步構(gòu)建房地產(chǎn)、教育、投資及醫(yī)療四大板塊。

歐氏兄弟中，膽子最大的當(dāng)屬歐宗洪。1995年，他回到莆田另立門戶，從事市政施工業(yè)務(wù)，6年后轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，成立融信中國。

就這樣，歐式三兄弟獨(dú)立運(yùn)行，成了閩系房企中，一個特別的存在。

蒙眼狂飆

莆田市觀橋御景，是歐宗洪轉(zhuǎn)型地產(chǎn)的首戰(zhàn)。2001年開盤，因戶型超前，配套完善，還是當(dāng)?shù)氐谝桓邩?，成為在外做生意的莆田人回鄉(xiāng)置業(yè)的首選。每平方米賣出1000多元的高價，是周邊住宅售價的3倍。

首戰(zhàn)告捷，離不開歐宗金在背后的點(diǎn)撥和支持。敗走江西后，歐宗金不再拋頭露面，而以歐氏投資集團(tuán)為主體，滲透進(jìn)各個行業(yè)，成為福建知名財團(tuán)。

20多年前，他敏銳察覺到住房貨幣化改革催生的剛需市場。所以，在歐氏投資集團(tuán)官方描述中，將房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，為企業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)提供無限保障。

狂飆的戲碼，由此展開。

2007年，全國房價上漲，開發(fā)商紛紛下場搶地。融信中國斥資15.5億元在福州拿下單價地王，樓面地價9953元/㎡，高出當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售均價46%；

2016年，融信中國與中鐵、金茂、龍湖等競價400多輪，將上海靜安區(qū)中興路地塊項(xiàng)目收入囊中，樓面地價10萬元/㎡，至今在上海無人能破。一時間，歐宗洪的兇悍，地產(chǎn)行業(yè)人盡皆知。也就是在這一年，歐宗洪將融信總部遷至上海，劍指全國。

這只獨(dú)狼頻頻外界秀肌肉。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2016年獲得21宗土地，新增總建筑面積527.12萬平方米，耗資約484.46億元。次年，耗資約715億元拿地78宗，新增總建筑面積1481.53萬平方米。

融信中國銷售額，從2016年的246億元增至2018年的1218.84億元。

二哥歐宗榮的強(qiáng)悍，毫不遜色于三弟。2016年正榮地產(chǎn)在武漢先后拿下兩個地王項(xiàng)目，溢價率分別為173%、442.15%，被譽(yù)為地王收割機(jī)。即便在疫情兩年（2020年-2021年）里，公司仍合計(jì)新增總建筑面積1144萬平方米。

2014年，正榮地產(chǎn)銷售額僅169億元，到2018年達(dá)1080億元，從百億跨越千億，僅用4年。

小馬拉大車

在沖千億的路上，只顧蒙眼狂奔，不少民營房企都嘗到了苦頭?？耧j的歐氏兄弟，同樣如此。

2016年、2017年高價將土地攬入懷，到2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，融信中國、正榮地產(chǎn)的盈利能力遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2020年，融信中國毛利率、凈利率分別實(shí)現(xiàn)11%、7.23%，較上年減少13.24個百分點(diǎn)、4.22個百分點(diǎn)。公司對外承諾，2021年盈利水平會有改善，實(shí)際仍呈現(xiàn)小幅下降。

正榮地產(chǎn)同樣如此，2020年毛利率、凈利率分別為19.11%、9.85%，2021年同比分別減少4.56個百分點(diǎn)、6.62個百分點(diǎn)。

公司利潤越來越薄，一個重要原因是在全國化擴(kuò)張期間，高溢價和高成本拿地，擠壓盈利空間。

融信中國歸母凈利潤增速從2017年的29.96%降至2021年-46.66%；同期，正榮地產(chǎn)從19.07%降至-69.48%。

據(jù)億瀚智庫研報，融信中國110億元拿下的上海中興路地王項(xiàng)目，當(dāng)時樓面價10萬元/㎡，扣除保障房面積后的可售面積實(shí)際樓面價達(dá)14.3萬元/㎡。

因?yàn)閱蝺r高，實(shí)際去化并不理想，到2021年6月還在推售中。即便銷售均價高達(dá)13萬元/㎡，也只是賠本賺吆喝。

壓力甩給年輕人

盈利水平下行，只是潰敗的開始，資金鏈才是致命的毒藥。

2020年8月“三道紅線”出臺，成為房地產(chǎn)行業(yè)分化的開始。賭周期、高杠桿的瘋狂逐漸收斂，活著成為第一要務(wù)。

雖然融信中國、正榮地產(chǎn)采取了一系列化債措施，但面臨的問題仍相當(dāng)棘手。

截至2022年中報，融信中國短期借款150.04億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物112.11億元；同期，正榮地產(chǎn)債務(wù)壓力更大，未來12個月內(nèi)有329.91億元債務(wù)到期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅31.37億元。

這時要靠自身造血，已經(jīng)是杯水車薪。2022年，融信中國、正榮地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)銷售額579億元和334.32億元，同比分別下降62.79%和77%。2023年前兩個月，兩家企業(yè)銷售額同比分別下降84.31%和74%。

歐宗金同樣日子難過，因民間借貸糾紛，歐氏投資集團(tuán)在去年8月被莆田荔城區(qū)法院執(zhí)行1200萬元；從2020年7月至2021年10月，被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額1.275億元；其長子歐國仁、次子歐國義受民間借貸訴訟牽連，均已被限制高消費(fèi)等。

債務(wù)危機(jī)里，正榮地產(chǎn)、融信中國人事大變陣。

今年1月，歐宗榮的股肱之臣黃仙枝站完最后一班崗后，正式退休。而在去年11月，歐宗榮辭任正榮集團(tuán)董事長職務(wù)，其子歐國強(qiáng)退出董事會，并取消董事會。歐宗榮力排眾議，李洋、劉偉亮等一批80后進(jìn)入正榮地產(chǎn)管理層，擔(dān)當(dāng)起經(jīng)營與管理職責(zé)。

去年8月，融信中國迎來人事變動。30歲的吳建興被委任為執(zhí)行董事，以余麗娟為代表的少壯派高管成為公司主流。

老將們退出，壓力甩給了年輕人。

關(guān)鍵詞：