文/盈盈

3月初，越秀地產(chǎn)股價漲至12.68港元，創(chuàng)造新紀錄。持續(xù)上漲的支撐點是公司經(jīng)營數(shù)據(jù)良好。

(資料圖)

3月21日晚，越秀地產(chǎn)正式公布了2022年財報：2022年，越秀地產(chǎn)營業(yè)收入達到724.2億元，突破700億關口。同期，公司累計合同銷售金額約為1250.3億元，完成了1235億元的年度合同銷售目標。

本次財報的亮點是，越秀地產(chǎn)為國內前三十家房企中唯一一家業(yè)績正增長的企業(yè)。財報發(fā)布后，今日公司股價上漲4.26%。

越秀地產(chǎn)方面提到，業(yè)績逆勢增長是依托財務穩(wěn)健、融資成本低、多元納儲等優(yōu)勢。去年，該公司的平均借貸成本低于4.2%，且“三道紅線”指標為“綠檔”狀態(tài)。深層次看，越秀地產(chǎn)的控股股東和第二大股東均為國資背景，在地產(chǎn)行業(yè)低迷環(huán)境下，國資背景房企的抗壓能力更強。

然而，越秀地產(chǎn)也有隱憂。

一方面，越秀地產(chǎn)在大量拿地后，總負債規(guī)模從2019年的1795億元增長至2022年2616億元，四年漲了821億元負債。另外，近四年越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率維持在75%以上，同行龍湖集團的資產(chǎn)負債率已降至70.36%。后續(xù)，投資者需關注越秀地產(chǎn)的債務壓力。

另一方面，越秀地產(chǎn)在營收不斷增長的風光下，利潤增長出現(xiàn)乏力現(xiàn)象。

自2020年凈利潤規(guī)模達到42.48億元后，至今未超越前值。2022年，越秀地產(chǎn)的歸母凈利潤為39.53億元，同比增長10.15%。2021年，該公司的歸母凈利潤為35.89億元，同比下降15.51%。

在凈利潤增長乏力背景下，越秀地產(chǎn)的盈利指標連續(xù)四年走弱，外界猜測與地產(chǎn)行業(yè)過渡至制造業(yè)大趨勢有關系。

2019年-2022年，越秀地產(chǎn)的毛利率從34.21%一路下滑至20.45%；同一時期，公司的凈利率從12.34%一路下滑至8.48%。

還有分析指出，自持物業(yè)回報率的下降是導致越秀地產(chǎn)近年不增利的另一因素。2016年、2017年，越秀地產(chǎn)相繼成立越秀商投公司、城市更新集團，自持物業(yè)的開展形式是以越秀房托為主要平臺。從數(shù)據(jù)看，越秀房托的經(jīng)營成績不理想，去年凈利潤虧損逾5億元。

截至發(fā)文，越秀地產(chǎn)股價為11.76港元，市值為364.1億港元。

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