作者：丁一

(相關(guān)資料圖)

出品：全球財(cái)說(shuō)

在房地產(chǎn)行業(yè)普遍不樂(lè)觀的情況下，保持收入增長(zhǎng)、穩(wěn)住千億俱樂(lè)部地位，對(duì)于華發(fā)股份（600325. SH）而言，著實(shí)不易。

但是，表面向好的背后，其實(shí)也暗藏危險(xiǎn)，華發(fā)股份為了維持繁榮，也付出了很大代價(jià)。

毛利率重挫，盈利能力下降，去化問(wèn)題不容忽視

3月20日晚間，華發(fā)股份發(fā)布2022年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入591.90億元，同比增長(zhǎng)15.51%；實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)25.78億元，同比減少19.31%，不及2020年水平。

為了躍進(jìn)至千億銷售額，增收不增利便是華發(fā)股份的犧牲。

2018年-2020年，其營(yíng)業(yè)收入增速分別為18.80%、39.87%、53.87%，而歸屬凈利潤(rùn)增速則為41.88%、21.82%、4.28%，而2020年也是華發(fā)股份第一次進(jìn)入千億俱樂(lè)部。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年千億房企已減少至20家，雖然華發(fā)股份位列第18名，也算剛剛好保住千億席位，但即便是如此成績(jī)，也較2021年提升14個(gè)席位。

2022年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售1202.41元，銷售面積400.9萬(wàn)平方米。如此銷售業(yè)績(jī)，不及2020年初初踏入千億時(shí)的1205億元。

其中，華東大區(qū)全年完成銷售779.09億元，銷售占比高達(dá)64.79%；而珠海地區(qū)作為戰(zhàn)略大本營(yíng)，全年完成銷售181.09億元，銷售占比15.06%；華南地區(qū)更是慘淡，完成銷售166.85億元，銷售占比下降至13.88%；而北方大區(qū)、北京區(qū)域則是徹底“敗走”，分別完成銷售39.37億元、36.01億元。

但以歷年銷售額來(lái)看，2019年至2021年，珠海大區(qū)分別實(shí)現(xiàn)銷售額約256億元、288億元、315億元，華南地區(qū)分別實(shí)現(xiàn)銷售額103億元、205億元、233億元。如此對(duì)比，若不是華東大區(qū)的銷售支撐，以珠海大區(qū)及華南大區(qū)的頹勢(shì)來(lái)講，華發(fā)股份很難維持住千億銷售。

而珠海大區(qū)及華南大區(qū)的下挫，或也是華發(fā)股份此前人事變動(dòng)的主要原因。

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期為2-3年，2022年業(yè)績(jī)大部分是由2019年和2020年的銷售金額轉(zhuǎn)化而來(lái)。

表現(xiàn)好的地區(qū)，比如華東及華中地區(qū)在2022年?duì)I業(yè)收入同比擴(kuò)大106.02%，毛利率提高3.88個(gè)百分點(diǎn)，為19.41%，但仍低于華發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率20.25%。

但是，華南區(qū)域究竟是發(fā)生了什么？

年報(bào)顯示，華發(fā)股份華南地區(qū)在2022年?duì)I業(yè)收入同比下降近45%，更為關(guān)鍵的是毛利率出現(xiàn)了兩位數(shù)下挫，較上年同期減少12.62個(gè)百分點(diǎn)為18.78%。

上述提到的北方地區(qū)，毛利率同樣出現(xiàn)下挫，較上年同期減少6.24個(gè)百分點(diǎn)，但卻是在地區(qū)中最高，達(dá)到24.87%。

受上述影響，Wind數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份銷售毛利率也降至近20年最低點(diǎn)的20.18%，銷售凈利率也跌至2013年后最低水平的7.98%。

雖然超過(guò)20%的毛利率水平在地產(chǎn)寒冬下仍處于中等，但是相較自身而言，較2021年下降超5個(gè)百分點(diǎn)，著實(shí)為了銷售有所犧牲，但即便如此，也不能掩飾其整體盈利能力逐步下降的事實(shí)。

華發(fā)股份毛利率的重挫，與此前高溢價(jià)拿地息息相關(guān)。

《全球財(cái)說(shuō)》梳理過(guò)往消息發(fā)現(xiàn)，2020年華發(fā)股份曾在2月溢價(jià)45%拿下珠海香洲區(qū)地塊，8月溢價(jià)46.4%、32.7%拿下上海閔行新城與浦東康橋地塊，而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示彼時(shí)全國(guó)40個(gè)典型城市8月的平均溢價(jià)率僅為13.6%。

這還不算什么，若再往前梳理，華發(fā)股份還曾在2014年溢價(jià)90%拿下上海浦東張江地塊、2016年溢價(jià)133%拿下蘇州相關(guān)地塊，等等。而華發(fā)股份與地王之間的報(bào)道更是頻出。

2022年年報(bào)中，華發(fā)股份提及，公司搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，審慎精準(zhǔn)拿地。報(bào)告期內(nèi)成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市獲取多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

截至2022年末，華發(fā)股份擁有土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積386.38萬(wàn)平方米，在建面積1385.06萬(wàn)平方米。

面對(duì)投資者的詢問(wèn)，華發(fā)股份曾在互動(dòng)表示，未售資源充足，可支撐未來(lái)2-3年的銷售。

年報(bào)顯示，截至2022年12月31日，華發(fā)股份的存貨金額高達(dá)2435.44億元，占總資產(chǎn)比例超過(guò)60%，較上年同期進(jìn)一步增加約288億元。

其中，開(kāi)發(fā)成本為1884.17億元，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為553.51億元。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中包括23個(gè)2022年首次竣工的地產(chǎn)項(xiàng)目，期末存貨余額約為270億元，也就是說(shuō)在2022年前竣工項(xiàng)目仍存在超過(guò)280億元存貨。

如此來(lái)看，華發(fā)股份在未售資源充足的情況下，所持貨值亦是雙刃劍，去化便是問(wèn)題的另一面。

有投資者向華發(fā)股份提問(wèn)，2023年的銷售目標(biāo)將是多少？對(duì)此，華發(fā)股份則表示，公司2023年將以去化、回款為工作重點(diǎn)，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)。

少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)82%，擔(dān)保金額畸高存隱患

但是，凈利下滑、毛利率下挫、銷售不力、去化艱難，都不是華發(fā)股份最為“致命”的問(wèn)題，關(guān)鍵在于少數(shù)股東權(quán)益這項(xiàng)數(shù)據(jù)。

畢竟，此前爆雷的諸多房企，如陽(yáng)光城、中南建設(shè)、中國(guó)奧園等，都與這幾項(xiàng)數(shù)據(jù)相關(guān)。

先來(lái)看看華發(fā)股份的負(fù)債情況。

截至2022年末，華發(fā)股份貨幣資金為528.32億元，包括短期借款0.35億元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債253.70億元、長(zhǎng)期借款825.84億元、應(yīng)付債券232.88億元在內(nèi)的有息負(fù)債合計(jì)約1313億元。

從資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)來(lái)看，華發(fā)股份2022年剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為52.8%，凈負(fù)債率為71.7%，現(xiàn)金短債比2.1，仍延續(xù)2021年態(tài)勢(shì)保持“三道紅線”綠檔。

但是，就如同穩(wěn)住千億銷售額一般，為了融資通道暢通、拍地?zé)o憂，華發(fā)股份維持綠檔也是犧牲頗多。

畢竟2020年，華發(fā)股份剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率76.5%，凈負(fù)債率高達(dá)181.6%，現(xiàn)金短債比0.9，三項(xiàng)數(shù)據(jù)均不達(dá)標(biāo)。

2021年，華發(fā)股份進(jìn)行貨幣資金同比增長(zhǎng)15%、短期債務(wù)下降40%等多項(xiàng)債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而取得除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率67.1%，凈負(fù)債率高達(dá)52.6%，現(xiàn)金短債比2.15的優(yōu)秀綠檔表現(xiàn)。

但是，隨之而來(lái)的就是少數(shù)股東權(quán)益不斷攀升。

2017年-2022年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比重分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%、78.29%、81.96%。

截至2022年末，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益已達(dá)到897.07億元，而同期所有者權(quán)益合計(jì)僅為1094.49億元。

與此同時(shí)，少數(shù)股東損益為21.48億元，較上年同期增長(zhǎng)約45%，而同期歸屬凈利潤(rùn)卻同比下降19.31%。

2017年-2022年，華發(fā)股份少數(shù)股東損益占持續(xù)經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)的比例分別為8.83%、4.87%、16.04%、36.36%、31.69%、45.45%。

以此計(jì)算，少數(shù)股東的收益率持續(xù)低于4%，究竟是誰(shuí)愿意接受如此回報(bào)？也正是如此，少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益的“隱形”數(shù)據(jù)，被視為房企“明股實(shí)債”的典型特征。2021年5月，上交所亦曾向華發(fā)股份發(fā)出問(wèn)詢函，要求說(shuō)明少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)的原因及合理性。

同時(shí)，經(jīng)《全球財(cái)說(shuō)》統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，華發(fā)股份共計(jì)向89家子公司提供擔(dān)保，且多發(fā)生于2020年至2022年期間。

并且，華發(fā)股份仍計(jì)劃增加擔(dān)保金額。

3月20日，華發(fā)股份與年報(bào)同時(shí)發(fā)布了2023年度擔(dān)保計(jì)劃。公告顯示，為順利推動(dòng)2023年度經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的融資計(jì)劃，華發(fā)股份擬在 2022年12月31日擔(dān)保余額的基礎(chǔ)上，對(duì)子公司凈增加擔(dān)保額度800億元，對(duì)聯(lián)合營(yíng)公司凈增加擔(dān)保額度300億元。

該公告顯示，截至2022年末，華發(fā)股份及子公司合計(jì)對(duì)外擔(dān)保余額高達(dá)1084.15億元。并且，資產(chǎn)發(fā)債率為70%以上的子公司及聯(lián)合營(yíng)公司的擔(dān)保余額便占到65.54%。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月19日，公司及子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~為1122.45億元，占公司2022年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的568.54%，其中為子公司提供的擔(dān)保總額為985.67億元。

如若被擔(dān)保方無(wú)法履約，華發(fā)股份作為擔(dān)保方則需承擔(dān)連帶責(zé)任。如此操作，陽(yáng)光城等諸多爆雷房企也都曾上演。

不過(guò)，就算真實(shí)存在“明股實(shí)債”，華發(fā)股份作為國(guó)企，只要將“三道紅線”維持綠檔便可以獲得暢通的融資渠道。

自證監(jiān)會(huì)發(fā)出優(yōu)化房地產(chǎn)股權(quán)融資的“第三支箭”后，12月5日華發(fā)股份便率先發(fā)布了定增預(yù)案，擬非公開(kāi)發(fā)行股票不超過(guò)6.35億股，募資不超過(guò)60億元，其中大股東華發(fā)集團(tuán)承諾參與認(rèn)購(gòu)金額不超過(guò)30億元。

此次定增如果成功，將為華發(fā)股份緩解資金壓力提供重要幫助。對(duì)于之后發(fā)展，《全球財(cái)說(shuō)》也將持續(xù)關(guān)注。

敬告讀者：本文基于公開(kāi)資料信息或受訪者提供的相關(guān)內(nèi)容撰寫(xiě)，全球財(cái)說(shuō)及文章作者不保證相關(guān)信息資料的完整性和準(zhǔn)確性。無(wú)論何種情況下，本文內(nèi)容均不構(gòu)成投資建議。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎！

關(guān)鍵詞：