2023年第一季度，隨著疫情因素逐步消解，以及節(jié)后“返工季”的到來，住房租賃需求逐漸回升，市場迎來新項目的集中入市。住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模迎來了快速增長。住房租賃企業(yè)聚焦一線、新一線城市進行戰(zhàn)略擴張。國企系住房租賃企業(yè)踴躍入市，市場份額進一步擴大。

(資料圖)

以下是邁點研究院最新獨家發(fā)布的“2023年第一季度集中式住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模TOP50”、“2023年第一季度集中式住房租賃企業(yè)管理規(guī)模TOP50”。其中，泊寓、冠寓和魔方生活服務(wù)集團位居2023年第一季度集中式住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模榜前三；泊寓、冠寓和瓴寓國際位居2023年第一季度集中式住房租賃企業(yè)管理規(guī)模榜前三。

一、開業(yè)規(guī)模

1、開業(yè)規(guī)模榜單解讀

2023年一季度正值開工旺季，隨著市場復(fù)蘇，住房租賃行業(yè)迎來項目集中開業(yè)。新開業(yè)項目主要集中在2-3月，住房租賃市場開業(yè)規(guī)模持續(xù)增加。

TOP50企業(yè)集中式租賃住房累計開業(yè)規(guī)模102.96萬間，環(huán)比增長12.36%。TOP30企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模96.56萬間，環(huán)比增長10.71%；TOP10企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模67.48萬間，環(huán)比增長7.51%。

從開業(yè)規(guī)模來看，TOP10企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻為2.69萬間，泊寓和冠寓繼續(xù)領(lǐng)先，開業(yè)規(guī)模均超過11萬間，競爭優(yōu)勢明顯。另外，上海地產(chǎn)城方一季度開業(yè)規(guī)模提速，首次進入開業(yè)規(guī)模榜TOP10。2023年3月，城方迎來了地產(chǎn)城方·耀華璟耀公寓、地產(chǎn)城方·耀華璟濱公寓等申城第一批保障性租賃房項目正式入市，累計共供應(yīng)超過4000間租賃房源。截止到2023年一季度，上海地產(chǎn)城方在上海累計開業(yè)房源超過2.7萬間。

TOP11-30的企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻超6900間，企業(yè)在一季度密集開業(yè)，競爭激烈，開業(yè)規(guī)模不斷增長。其中抱家公寓、合房股份·承寓、樂璟生活社區(qū)、雅詩閣、中海長租公寓、金地草莓社區(qū)、寧巢公寓、東南青年匯、方隅公寓等都陸續(xù)迎來新開業(yè)項目。中海長租公寓一季度在大連和沈陽分別新增開業(yè)379間和673間白領(lǐng)公寓。近日，中海地產(chǎn)公布2022年度業(yè)績，公告顯示，中海地產(chǎn)2022年錄得收入1803.2億元；毛利率21.29%，同比微降2.25個百分點；合約物業(yè)銷售額2947.6億元。中海商業(yè)長租公寓布局13個城市，總拓展30+個項目，新增開業(yè)面積8.4萬㎡，開業(yè)1年以上項目出租率達94.7%。

TOP31-50企業(yè)的開業(yè)規(guī)模門檻為1000間，運營方式以輕、中資產(chǎn)為主。如輕資產(chǎn)運營模式的樂柚公寓在一季度分別在杭州和長沙新開業(yè)了兩家店，共479套；而牛油果公寓積極參與政企合作，委托運營西安安居·樂筑（涇渭店），該項目256套房源開業(yè)即滿租；湘江悅家重慶夢想營地租賃社區(qū)項目可提供1447套保障性租賃住房，目前正在試運營階段。

2023年一季度，房企系企業(yè)開業(yè)規(guī)模依然占據(jù)絕對優(yōu)勢。環(huán)比2022年底，國企系企業(yè)規(guī)模繼續(xù)快速擴張，市場占有率明顯提升。TOP50企業(yè)中，國企系進步最為明顯，開業(yè)規(guī)模19.92萬間，占比19%，占比增加了9%；房企系變化不大，開業(yè)規(guī)模41.43萬間，占比總開業(yè)規(guī)模榜的40%；創(chuàng)業(yè)系開業(yè)規(guī)模和占比均下滑，開業(yè)規(guī)模21.8萬間，占比21%；其次是酒店系和央企系，分別開業(yè)8.32萬間和7.34萬間，占比8%和7%，環(huán)比變化不大。

2、開業(yè)規(guī)模TOP10企業(yè)重點解讀

一季度以來，39%的新開業(yè)房源布局在成都、杭州、武漢、西安、蘇州、南京等新一線城市，新一線城市占比同比大幅提升。其中冠寓、朗詩寓、樂乎公寓、招商伊敦公寓都在2023年一季度布局了新一線城市；57%的新開業(yè)房源集中在一線城市，尤其是北京和上海迎來了龍湖冠寓、樂乎公寓集團、瓴寓國際、上海地產(chǎn)城方等頭部企業(yè)的強勢入駐；僅4%的項目分布在其他城市，同比小幅下降。

從TOP10企業(yè)新開業(yè)項目產(chǎn)品分布來看，保障性租賃住房為住房租賃企業(yè)廣泛布局的產(chǎn)品，占比43%；其次是白領(lǐng)公寓和租賃社區(qū)，占比分別為33%和23%。對比去年同期，保障性租賃住房占比大幅上升，白領(lǐng)公寓和藍領(lǐng)公寓份額都大幅下降。

二、管理規(guī)模

1、管理規(guī)模榜單解讀

截至2023年一季度，TOP50集中式長租公寓累計管理規(guī)模149.06萬間，環(huán)比上漲25.46%。其中TOP30品牌累計管理規(guī)模140.84萬間，環(huán)比上漲23.53%；TOP10品牌貢獻了92.85萬間的管理規(guī)模，環(huán)比增長18.58%，占比總管理規(guī)模的62%，其中泊寓以21.5萬間的管理面積再次位居第一。另外瓴寓國際、樂乎公寓集團、招商伊敦公寓、城方、抱家公寓、寧巢公寓等管理規(guī)模增加最快，季度新增管理房源均超過2000間。

從品牌背景來看，國企系拓展加速，管理規(guī)模提升加快。房企系管理規(guī)模69.34萬間，占比46.52%；創(chuàng)業(yè)系管理規(guī)模25.45萬間，占比17.07%；國企系管理規(guī)模22.69萬間，占比15.22%；央企系管理規(guī)模12.64萬間，占比8.48%；酒店系管理規(guī)模12.37萬間，占比8.3%。

2、管理規(guī)模TOP10企業(yè)重點解讀

總體來看，房企系住房租賃企業(yè)管理房源規(guī)模占比超過6成，其次是創(chuàng)業(yè)系，占比16%。同比2022年第一季度，頭部企業(yè)中房企系管理規(guī)模大幅上漲。2023年一季度，房企拓展項目以輕資產(chǎn)模式為主。如瓴寓國際通過輕資產(chǎn)的方式積極拓展項目，在上海和南京新增拓展浦發(fā)有家·康涵社區(qū)、森蘭社區(qū)和浦口國資三個項目，一共布局了超過2700間租賃房源。其中，浦發(fā)有家·康涵社區(qū)是浦發(fā)有家與瓴寓國際合作運營的集中式綜合社區(qū)，可為周邊人才配套1451套租賃房源。項目于3月正式入市，第一批租賃房源共計852套，其中676套為一室戶，176套為一室一廳。

相對于集中式住房租賃市場的火熱，分散式住房租賃市場擴張較為保守，整體變化不大，部分品牌管理房源甚至開始收縮。根據(jù)邁點研究院的調(diào)研統(tǒng)計，2023年一季度，牛油果公寓的分散式房源累計管理房源規(guī)模為111600間；德信隨寓房源量增加，分散式房源管理規(guī)模有4249間；建方長租分散式房源累計管理規(guī)模為3612套。寧巢公寓、可加公寓、濱紛公寓、城方、新投海瑜公寓和渝地辰寓分散式房源分別為2326、1794、740、300、86和55間。地方國企正在成為一股新興力量，未來有望繼續(xù)增加供應(yīng)。

三、總結(jié)

在一季度的開端，國家層面的住房租賃行業(yè)發(fā)展以方向性指導(dǎo)政策和支持性金融政策為主，強調(diào)了2023年要大力增加保障性租賃住房供給，為住房租賃市場的發(fā)展制定了明確的目標(biāo)，也打造了適合行業(yè)發(fā)展的政治和金融環(huán)境。而地方政府積極響應(yīng)中央號召，陸續(xù)推出住房租賃行業(yè)的培育和監(jiān)管的相關(guān)政策。

隨著二季度的到來，住房租賃政策支持力度有望進一步加大，各地將迎來以存量改造為主的快速籌集保租房的發(fā)展階段。在政策的引導(dǎo)下，地方國企拓展提速，國企壓艙石與帶頭作用凸顯，有望進一步盤活存量土地資源，增加租賃住房有效供給，為住房租賃市場的有序健康發(fā)展注入強勁動力。

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