房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)拐點(diǎn)，2023年2-3月房地產(chǎn)行業(yè)銷售增長(zhǎng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，結(jié)束了2021年7月份以來(lái)持續(xù)下滑的趨勢(shì)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2月份開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始回暖，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額5184 億元，同比增長(zhǎng)11.8%，3月份銷售額7457億元，同比再次增長(zhǎng)29%，首季度銷售額16635億元，同比增長(zhǎng)2.2%，掃清了長(zhǎng)達(dá)6個(gè)季度的下行陰霾。今年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)修復(fù)期和信心企穩(wěn)期。

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與此同時(shí)，越來(lái)越多的投行也開(kāi)始關(guān)注行業(yè)基本面的改善，比如中信建投發(fā)布研報(bào)，稱地產(chǎn)銷售增速轉(zhuǎn)正，且銷售復(fù)蘇料可持續(xù)，上調(diào)全年銷售增長(zhǎng)預(yù)測(cè)至10%，同時(shí)看好去年積極拿地及擁有豐厚優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的房企。不過(guò)行業(yè)仍處出清階段，房地產(chǎn)企業(yè)短期仍面臨經(jīng)營(yíng)壓力，而良好的現(xiàn)金流管理尤為重要。

實(shí)際上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)暴雷，最核心的原因是沒(méi)做好負(fù)債及現(xiàn)金流管理，高負(fù)債下一旦回款不足將導(dǎo)致資金鏈斷裂，出現(xiàn)償債危機(jī)。在行業(yè)中，中南建設(shè)（000961.SZ）算做的比較好的，近幾年一直在縮表優(yōu)化負(fù)債水平，降低有息債，截止2022年有息負(fù)債率降至10.73%，優(yōu)先于行業(yè)水平。

行業(yè)迎來(lái)新的起點(diǎn)，房企比拼的核心正逐漸從比規(guī)模、拼速度時(shí)代過(guò)渡到比拼產(chǎn)品力、交付力時(shí)代，而這些前提條件是需要擁有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)實(shí)力，那么中南建設(shè)能否有機(jī)會(huì)脫穎而出呢？

積極負(fù)債管理，財(cái)務(wù)健康才是根本

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，中南建設(shè)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑業(yè)務(wù)，近幾年在行業(yè)嚴(yán)管趨勢(shì)下，一方面推進(jìn)保交付的工作落實(shí)，另一方面致力于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表管理，轉(zhuǎn)變高質(zhì)量的發(fā)展模式。2018-2021年，該公司結(jié)轉(zhuǎn)收入保持正增長(zhǎng)，2022年受行業(yè)影響有所下滑，但有息債持續(xù)縮減，財(cái)務(wù)得到穩(wěn)固和夯實(shí)。

在行業(yè)下行回款受阻，及融資不暢的情況下，擁有健康的財(cái)務(wù)就顯得格外重要，活下去才能談發(fā)展。2020-2022年，中南建設(shè)資產(chǎn)規(guī)模減少了546億元，負(fù)債規(guī)模減少了374.65億元，其中有息債減少323.47億元，占比高達(dá)86.34%，在指標(biāo)上，扣除合約負(fù)債及相關(guān)非實(shí)際負(fù)債后，資產(chǎn)負(fù)債率下降5.12個(gè)百分點(diǎn)至47.93%。此外，有息負(fù)債包括短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券以及一年內(nèi)到期的其他非流動(dòng)負(fù)債均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，有息負(fù)債率下降6.62個(gè)百分點(diǎn)至15..5%，均優(yōu)于行業(yè)水平。

在過(guò)去長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)高負(fù)債不斷擴(kuò)張，留下了較大后遺癥，即便是頭部房企，沒(méi)有健康的財(cái)務(wù)也會(huì)發(fā)生暴雷?？s表不是不作為，相反卻是應(yīng)對(duì)不利經(jīng)營(yíng)環(huán)境下的最優(yōu)解，去年11月第二只箭擴(kuò)容后，該公司增信發(fā)行申請(qǐng)也獲得了中債增的認(rèn)可，目前也在推進(jìn)定增相關(guān)工作。

中南建設(shè)保持強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)水平，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額連續(xù)五年都為正，這放在整個(gè)行業(yè)中也算屈指可數(shù)，這兩年公司擴(kuò)張也保持謹(jǐn)慎，主要去存貨為主，同時(shí)清理債務(wù)，期間融資凈現(xiàn)金流凈流出達(dá)384億元。還債之后仍保持充沛現(xiàn)金流，截止2022年，該公司賬上貨幣現(xiàn)金 137.5 億元，加上賬齡在一年以內(nèi)的應(yīng)收款及其他應(yīng)收款為169.34億元，合計(jì)為306.84億元，覆蓋短期借款、一年內(nèi)非流動(dòng)負(fù)債及應(yīng)付債券的總和。

此外，該公司還有超過(guò)1500億元的存貨余額，占比總資產(chǎn)近50%。而在存貨中，有1530億元為開(kāi)發(fā)性（包括開(kāi)發(fā)成本及產(chǎn)品）存貨，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未已竣工為售出的項(xiàng)目，超過(guò)170億元，開(kāi)發(fā)成本為已動(dòng)工未竣工的項(xiàng)目，但大部分項(xiàng)目基本在未來(lái)三年內(nèi)完工。豐富的回款資源和不斷縮減的有息債，為給公司財(cái)務(wù)健康加多重保障。

打造差異化產(chǎn)品，可結(jié)算收入是2022年的兩倍

活下去才能談活的更好，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式，單純追求規(guī)模和土地增值收益的發(fā)展模式難以為繼，在這場(chǎng)行業(yè)洗牌周期中，一些企業(yè)將退出歷史舞臺(tái)。不過(guò)市場(chǎng)出清后，部分房企能活下來(lái)，但并不一定能活的好，這時(shí)候需要拼業(yè)務(wù)、產(chǎn)品力及交付力，在行業(yè)回歸良性中獲得更高的市場(chǎng)份額。

中南建設(shè)兩大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)協(xié)同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦長(zhǎng)三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集城市，加強(qiáng)與建筑業(yè)務(wù)整合，提升品質(zhì)服務(wù)，改善盈利能力，推進(jìn)代建業(yè)務(wù)深入，并探索新的發(fā)展模式；建筑業(yè)務(wù)聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強(qiáng)對(duì)政府平臺(tái)公司、央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)非住宅設(shè)施業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，提高公建及基建占比。2022年房地產(chǎn)及建筑業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)分別為85.13%及16.05%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦戰(zhàn)略，2022年銷售額649.2億元，銷售面積543.2億元，其中浙江和江蘇兩地銷售額合計(jì)占比超過(guò)50%，銷售面積合計(jì)占比超過(guò)45%。期間，該公司全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目473個(gè)，在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)2268萬(wàn)平方米，可竣工資源總面積 3104萬(wàn)平方米，其中一二線城市占比約35%，三四線城市占比約65%。

在產(chǎn)品上，中南建設(shè)不斷升級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)體系，2017年率先發(fā)布了健康住宅企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，2018年升級(jí)打造健康TED社區(qū)，2019年延展為悅、集、府三大產(chǎn)品系；2021年推出的以工地開(kāi)放為底盤的“美好立方”，2022年升級(jí)至2.0，不斷打造差異化產(chǎn)品。且在價(jià)格上保持穩(wěn)定，該公司銷售均價(jià)每平方在1.1-1.3萬(wàn)元之間，購(gòu)房者可接受度高。

在業(yè)績(jī)上，由于并表比例提升，期間該公司房地產(chǎn)結(jié)算收入502.6億元，同比僅下降10.33%，遠(yuǎn)低于行業(yè)水平，此外期末合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1128.5億元，是2022年結(jié)算收入的2.3倍，2023年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)無(wú)憂。此外，該公司2023年計(jì)劃開(kāi)工138個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)工面積81萬(wàn)平方米，竣工面積1088萬(wàn)平方米。

值得一提的是，該公司保持強(qiáng)勁的交付能力，持續(xù)推進(jìn)“過(guò)程及交付評(píng)估”、“鷹眼行動(dòng)”等工程質(zhì)量管控，2022年完成16萬(wàn)余項(xiàng)交付前指標(biāo)檢查，交付大使全程一對(duì)一陪驗(yàn)時(shí)長(zhǎng)超6.6萬(wàn)小時(shí)，贏得了業(yè)主的廣泛肯定。期間房地產(chǎn)板塊累計(jì)完成7.2萬(wàn)套房屋交付，建筑板塊履約交付大型項(xiàng)目超40個(gè)，交付面積357萬(wàn)平米。

中南建設(shè)的品牌標(biāo)語(yǔ)為建家、筑城以及啟未來(lái)，很好闡釋的公司未來(lái)的發(fā)展策略，以房地產(chǎn)及建筑為主業(yè)，并發(fā)展多元業(yè)務(wù)。當(dāng)然，目前而言房地產(chǎn)仍是業(yè)績(jī)核心，未來(lái)幾年地位預(yù)計(jì)也不會(huì)有所動(dòng)搖。在大方向上，該公司仍以“把握時(shí)機(jī)，休養(yǎng)生息，力保交付，修復(fù)利潤(rùn)”為經(jīng)營(yíng)策略，驅(qū)動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展。

把握機(jī)遇，2023年估值進(jìn)入“擊球區(qū)”

實(shí)際上，上文所談到的縮表、降負(fù)債以及謹(jǐn)慎擴(kuò)張等都是該公司休養(yǎng)生息的策略，保持債務(wù)的低水平以及充?，F(xiàn)金流，進(jìn)可攻退可守，游刃有余，這也彰顯了管理層突出的才能，預(yù)判未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)及機(jī)遇。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這幾年的筑底，目前已有回暖跡象，在政策及市場(chǎng)多重利好下，今年有望實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，把握時(shí)機(jī)或已到。

從歷史上看，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持下跌趨勢(shì)，2022年全年基本為雙位數(shù)下滑，然而今年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，2月及3月持續(xù)逆勢(shì)增長(zhǎng)，行業(yè)回暖超預(yù)期。在政策上，從去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)在融資政策利好不斷，“借貸、債券及股權(quán)”三箭齊發(fā)，保障優(yōu)質(zhì)房企的資金供應(yīng)。

中南建設(shè)得到中債增的認(rèn)可，也在推進(jìn)定增工作，且目前債務(wù)清理工作已實(shí)現(xiàn)較同行更低的有息負(fù)債率水平，融資條件優(yōu)質(zhì)，2023年預(yù)計(jì)股債融資將加速，當(dāng)然大概率以股權(quán)融資為主，繼續(xù)降低負(fù)債水平。

于2023年首季度，該公司銷售額及銷售面積分別為120.4億元及100.1萬(wàn)平方米，均價(jià)為每平方米1.2萬(wàn)元，按月看，1至3月均價(jià)分別為1.14萬(wàn)元、1.2萬(wàn)元及1.26萬(wàn)元，從過(guò)去一年按單月看，價(jià)格較為穩(wěn)定。該公司可出售商品資源豐富，價(jià)格實(shí)惠下，行業(yè)回暖也將受益。此外，首季度該公司建筑業(yè)務(wù)新承接55個(gè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同金額8.7億元。

綜合看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“估值擊球區(qū)”，各大投行持續(xù)跟進(jìn)，部分投行認(rèn)為房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌，而供給端處于過(guò)度出清狀態(tài)，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。優(yōu)質(zhì)房企不再以“業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)”說(shuō)話，而是具有健康財(cái)務(wù)的“高質(zhì)量增長(zhǎng)”為參照。

中南建設(shè)近幾年積極的資產(chǎn)負(fù)債管理，不斷降低有息債水平，夯實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，在這點(diǎn)上比同行更具有前瞻性。在經(jīng)營(yíng)上該公司積極業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，核心業(yè)務(wù)可售資源豐富，且可結(jié)算收入金額大，足以保證未來(lái)三年持續(xù)性成長(zhǎng)，同時(shí)探索多元業(yè)務(wù)體系。中南建設(shè)三年的回調(diào)，目前PB值低至0.31倍，隨著行業(yè)復(fù)蘇，估值也將得到修復(fù)。

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