鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》出品

文｜丁純青 編輯｜劉培

(資料圖片)

編者按

得天獨(dú)厚的自然資源，獨(dú)一無二的自由貿(mào)易港，看好海南發(fā)展的人們，在過去數(shù)年內(nèi)從全國紛至沓來、投資置業(yè)，引發(fā)新房價格成倍增長。如今，許多投資客發(fā)現(xiàn)，一手房與二手房早已形成相對割裂的市場。價格攀升的一手房背后，是有價無市的二手房。海南的二手房，很少有人問津；投資者們在熾盛如火的南海上，體感漸冷，宛如失去方向的舵手。

01

在?？谑写笕A錦繡海岸小區(qū)，業(yè)主活動中心的臺球桌上，老馬對小自己二十歲的強(qiáng)哥開玩笑：“十盤球只要贏我三盤，就讓你用‘廉租房’換我兩室兩廳，怎么樣？”

老馬口中的“廉租房”，指的是三公里以外，強(qiáng)哥在濱海新天地二期花80萬元購買的一套56平方米的精裝一室一廳。而老馬自己的兩室兩廳，則遠(yuǎn)在海南島東北角的文昌市，雖然面積比較寬綽，但是當(dāng)時購買價格不到44萬元。

老馬，60多歲，北京人，嘴貧，定居?？诤螅?yàn)榇蚺_球，結(jié)識了“強(qiáng)哥”。強(qiáng)哥本姓戴，河北人，雖然比老馬小兩旬，但是早年做生意時養(yǎng)成的習(xí)慣和性情，讓他在海南擁有了超乎年齡界定的稱呼。兩個北方人因?yàn)橹救は嗤?，在海口成了無話不談的朋友。

當(dāng)然，畢竟是玩笑，沒人會當(dāng)真。不過玩笑背后卻是橫亙在二人面前的一個尷尬現(xiàn)實(shí)：海南的二手房，如今鮮有人問津了。

當(dāng)初為了置辦海南家業(yè)，強(qiáng)哥在海口市濱海新天地接連買了三套房子。一期的四室一廳，三口人從2016年底住到現(xiàn)在，空間綽綽有余；同年，在二期買的一居和三居兩套精裝房，交房伊始，他便把家電配備齊全，以待轉(zhuǎn)租。

但是，租賃市場似乎很低迷，完全不是買房子時中介宣稱的“隨便出租幾套躺著賺錢”那么容易。強(qiáng)哥名下的五套房子，除了一套自住，其余四套一年四季大多都是空置狀態(tài)，只有一套“小戶型”租了出去，但還通常是短租。最近，中介告訴他，租客很難找，還讓降低月租，一套50多平方的房子月租金從1600元降至1400元。

房難租，更難賣。

強(qiáng)哥曾把?？谔炖堯v灣的兩套海景房，掛在中介平臺出售。不過，掛了兩年時間，外地看房客總是意興闌珊，嫌價格太貴。他當(dāng)時入手價為1.8萬元/平方米。本想略有賺頭就轉(zhuǎn)手，怎奈龍騰灣的二手房市場均價如今還不到1.5萬元/平方米。

即使遇到意愿強(qiáng)烈的買房客，結(jié)果也總是令人失望。朋友介紹的買房客風(fēng)塵仆仆地趕來海南，他熱情招待，陪吃陪逛。對方一旦了解行情，便轉(zhuǎn)身買了其他樓盤的期房，幾天后，給他發(fā)來最后一條微信消息：“感謝戴總的文昌雞和老白干！”

愛開玩笑的球友老馬，也在為賣房發(fā)愁。

花費(fèi)心血最多、反復(fù)設(shè)計(jì)施工的觀瀾湖復(fù)式房，老馬最近又去咨詢了行市，“一點(diǎn)沒漲，轉(zhuǎn)手價還是當(dāng)年的開盤價140萬，都賣不出去?？晌耶?dāng)初做挑高，分層改造外加裝修，還擱進(jìn)去60萬呢！”

即便折價出手，買主依然難覓。主要原因是?？诔悄系挠^瀾湖片區(qū)，雖然開發(fā)最早，但其行政和商業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢，十余年來先后被西海岸和江東新區(qū)所超越，導(dǎo)致配套設(shè)施建設(shè)始終跟不上。

不過，就算地段優(yōu)越，華盛中央公園的商住兩用大平層也面臨同樣的境遇。這套大平層，老馬原計(jì)劃是做一家紅酒商行的，畢竟當(dāng)初看重的，是西海岸商業(yè)中心周邊，人煙日漸稠密的前景?，F(xiàn)實(shí)是，疫情三年過去，買來的酒只好和老友慢慢消化；臨街的鋪面比起之前，更無人問津。

老馬安慰自己，房子是否成交，也要“靠緣分”。

山東人陳婷婷還沒遇見自己的“緣分”。從陽臺能夠俯瞰半個?？诘膰鸪茄攀嗽?0層大一居，定位高檔、環(huán)境優(yōu)美、生活教育資源一流，加之房源稀缺，照理實(shí)屬緊俏資產(chǎn)。然則超過3萬元/平方米的單價，讓一年住不過半年的養(yǎng)老者們望而卻步；而對于為學(xué)區(qū)而來的三口之家，空間又顯得過于逼仄。

有價無市，是炒房客多年來在海南，時常掛在嘴邊的一句話。

外熱內(nèi)冷，也是今年海南二手房市場的真實(shí)景象。即便疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整后，海南一度迎來了旅游業(yè)和房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。然而，紅火的置業(yè)潮下，二手房價格仍未趕上去年同期的水平。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至3月?？诤腿齺喌男路績r格持續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，已先后超過去年同期價位。而一季度的二手房價格，卻依然沒能恢復(fù)到去年的行情，持續(xù)疲軟。

（圖源：國家統(tǒng)計(jì)局）

02

濱海新天地，同海口市政府、國際會展中心各一街之隔，地處西海岸城市副中心的核心地帶。10年前，強(qiáng)哥看中的，是這里的發(fā)展?jié)摿εc居住環(huán)境。只要買了房，女兒無需落戶即可入讀?？谑兄攸c(diǎn)五源河學(xué)校。路過筆直高聳的大王棕，每天為椰風(fēng)海韻所環(huán)繞，強(qiáng)哥主動承擔(dān)起上下學(xué)接送的任務(wù)。女兒在北京豐臺上幼兒園時，這是不可想象的。

買一期之前，他已經(jīng)入手了天利龍騰灣的兩套房——純粹的置業(yè)投資，為炒而購。當(dāng)時，“戴總”在老家衡水的管材生意正旺，還沒打算來海南長住。2014年，他來?？谡勴?xiàng)目投資，剛下飛機(jī)，就看到笑臉相迎的中介小伙。當(dāng)時他很感動，中介考慮得如此周到，還提供接機(jī)服務(wù)。不過，隨后車子并沒拐進(jìn)他買的龍騰灣小區(qū)，卻轉(zhuǎn)向?yàn)I海新天地的售樓中心。經(jīng)舌燦如蓮的售樓小姐一番摹畫，強(qiáng)哥當(dāng)即鎖定了“樓王”之一。

他那時不差錢，一期置業(yè)不久，便通過時任物業(yè)總經(jīng)理，給自己預(yù)留二期戶型朝向樓層俱佳的兩套房源。

強(qiáng)哥自己也沒承想，事后生意接連遭遇挫敗，自己成了失信被執(zhí)行人，干脆躲在?？谏罹雍喅觯粸I海新天地一期的大四居成了常年定居的家，而且一住就是7個年頭。

不同于只看好西海岸的強(qiáng)哥，老馬的9套房，是多點(diǎn)開花，文昌、陵水、五指山、三亞，均有他的房產(chǎn)。2015年后，老馬的剩余資產(chǎn)基本都化作了海南的“鋼筋水泥”。

“本來只想買一套，自己住就行。忙活了大半輩子，再不折騰了?！迸c老伴離婚多年，老馬的兩個女兒也先后去國外發(fā)展。但生意人的眼里滿是投資機(jī)會，海南島東線的陽光沙灘，五指山的熱帶雨林，他對置業(yè)顧問的一句話印象深刻：中國唯一的自然條件就是升值空間。

2018年春，一位職級不低的政府朋友告訴老馬，海南將施行轟動全國的“最嚴(yán)限購令”，屆時一個家庭只能買一套房，還須有人在海南繳滿5年的個稅或社保才有資格。老馬當(dāng)機(jī)立斷，對觀望良久的多處房產(chǎn)密集出手，一發(fā)不可收拾。

當(dāng)年海南樓市的火爆程度，令地產(chǎn)行業(yè)工作多年的朱延宸至今記憶猶新。

位于?？趪Q(mào)商圈黃金地段的一個樓盤，是CBD屈指可數(shù)的高端項(xiàng)目。2018年4月，即將實(shí)施最嚴(yán)限購的消息一經(jīng)傳開，該項(xiàng)目一期緊急開盤。開盤當(dāng)天，多數(shù)購房者一哄而上爭奪房源。

那時候，很多購房者都相信，搶到就是賺到。“當(dāng)時非常瘋狂?！敝煅渝犯嬖V鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，甚至，因?yàn)橐庀蚩蛻籼?，相仿的樓層戶型價格差別很大。有人以1.2萬元/平方米的價位簽了合同，還有人因?yàn)楠q豫了一下，價格就沖到當(dāng)時罕見的2萬元/平方米。

彼時，?？诘亩址績r，普遍尚未過萬，人稱該項(xiàng)目為天價房。待到2020年和2022年二三期先后開盤，市場變得更為瘋狂。

很多人都篤定樓盤價值只會有增無減。意向客戶，即便符合購買條件也很難買到新房。房地產(chǎn)開發(fā)商還暗中推出“優(yōu)先購買權(quán)”，制造房源緊張的局面。

所謂的“優(yōu)先購買權(quán)”，即率先鎖定意向房源，確保享有二期房產(chǎn)的購買權(quán)。但“優(yōu)先權(quán)”是有代價的，在首付款之前，意向客戶必須一次性支付給“某中介公司”40余萬元，名目是“游艇會會員費(fèi)”。

石梅灣國際游艇會，是同一開發(fā)商在海南省萬寧市的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，營業(yè)至今已有十年。“雖然不強(qiáng)制，但要參與選房就必須交錢入會；不入會的人，需要等新會員選完才可能有機(jī)會?！敝煅渝犯嬖V鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》。

朱延宸也是搶房人潮中的一員，他同樣預(yù)支了40多萬元“會員費(fèi)”，并通過關(guān)系才拿到“優(yōu)先權(quán)”。雖然由于限購政策的捆綁，新房市價看似并無明顯起伏，項(xiàng)目二期和三期的期房始終徘徊在1.73萬元/平方米至1.79萬元/平方米之間。“但幾乎所有的這波業(yè)主，實(shí)際成交價格都要高出很多“。

世上沒有不透風(fēng)的墻，何況是省會核心地塊的稀缺資源。有錢買不到房或者排不上隊(duì)的人，怨聲載道，甚至有人直接向地方主管部門舉報(bào)該樓盤未明碼標(biāo)價。海南省市場監(jiān)督管理局隨后以消費(fèi)欺詐的名義，對開發(fā)商罰款75萬元。朱延宸向鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》感慨，“處罰金額還抵不上兩筆會員費(fèi)呢！”

雖則已有前車之鑒，但項(xiàng)目三期變相的服務(wù)費(fèi)用照收不誤。只不過不再設(shè)立名目，改之以當(dāng)?shù)厥袌龅膽T用暗語——“茶水費(fèi)”，完成更為幽暗的買賣。

“三期的茶水費(fèi)？百萬元起步吧?！敝煅渝房隙ǖ卣f。

假使以1.8萬元/平方米的價格，購置一套項(xiàng)目三期100平方米的一手房，而“茶水費(fèi)”以最低的100萬元計(jì)算，不含稅成交價也高達(dá)280萬元。成本陡增，二手房單價自然水漲船高，一度沖破3萬元關(guān)口。

虛浮的高價、曾經(jīng)登上媒體的質(zhì)量問題，讓該樓盤業(yè)主的產(chǎn)權(quán)長壓在手，難得有人過問。

海南出臺的一系列房產(chǎn)政策，本有吸引外地人才落戶的用意，但以往坊間有句戲稱：“總說人才落戶，人才呢？來海南島看房買房的，都是人才的爸媽呀！”不過，自貿(mào)港封關(guān)在望，有置業(yè)剛需的人才，的確也多了起來?！靶轮挟a(chǎn)”蘇韻瀧便是其一。

2018年，因?yàn)槿温毱髽I(yè)在三亞注冊了分公司，財(cái)務(wù)總監(jiān)蘇韻瀧有條件申請認(rèn)定成為自貿(mào)港的高端稀缺人才，從而可以只繳納15%的個稅，比在北京“劃算”多了。但優(yōu)惠是有指標(biāo)的，每年她需要在瓊住滿半年時間，當(dāng)年稅負(fù)才可減免。于是，在中國的南端再買套房，成為順理成章的事。

既然打算自己住，她很花了一番心思在裝修上，還添置了全屋智能家居系統(tǒng)。

然而現(xiàn)實(shí)總非理想，公司的財(cái)務(wù)大事基本仍須在北京總部料理，一場無從預(yù)料的疫情，也讓旅居海島的時日屈指可數(shù)。來去匆匆，蘇韻瀧這兩年往返三亞，全住進(jìn)了酒店。

隔三差五，她經(jīng)常接到租房中介的聯(lián)系，要給她介紹“知根知底”的長租客。她也知道房子有人住才更“結(jié)實(shí)”，無奈一整套智能家電自己還沒用過兩三次，租金又低得可憐（海南地區(qū)行規(guī)，物業(yè)費(fèi)在出租期間也由房東支付），想想還是算了。

03

“闖?！比甑那疤煅纳鐓^(qū)常務(wù)副總裁湯逢雨對鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》感慨：“自2018年實(shí)施最嚴(yán)格限購政策以來，經(jīng)歷三年疫情及今年初的政策優(yōu)化調(diào)整后，2023年的海南房市正處在有史以來最沒有方向感的時候?！?/p>

很多業(yè)主在賣房和繼續(xù)持有的邊緣掙扎。

“再過兩年，海南島一旦封關(guān)、對外放開之后，外國人涌進(jìn)來，帶著美元?dú)W元的有錢人肯定少不了，房子還愁賣嗎？”許多小區(qū)的外省居民口耳相傳著賣房人的話術(shù)，“內(nèi)地人反而更難買了，你家的房絕對是搶手貨，要沉住氣呀！”

可也有相當(dāng)一部分人覺得，新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)才剛剛起步，“房價也不像之前限制得那么死了，那些開放商還在繼續(xù)拿地蓋樓，售樓處轉(zhuǎn)行的那些年輕人都回來了，一個項(xiàng)目接一個，現(xiàn)在干勁十足呢！”他們認(rèn)為，只要新房不斷，二手房銷路依然有限，但凡自己不住，莫不如盡早抓住脫手的機(jī)會。

說起來頭頭是道，這些業(yè)主的內(nèi)心依舊忐忑不安。他們仿佛把沒有導(dǎo)航的車子開到了海南的岔路口，左右四顧，一片茫然。

和當(dāng)年一心為開辟事業(yè)而闖海的湯逢雨不一樣，為遠(yuǎn)離債主或投資養(yǎng)老才定居海南的強(qiáng)哥和老馬，代表著重資產(chǎn)被困滯在島上的一批置業(yè)者。對于未來，他們只能抱有樂觀的企盼——2025年全島封關(guān)給樓市刮來一陣暖風(fēng)。但眼前的現(xiàn)實(shí)，也著實(shí)令人惱火。

七年來，強(qiáng)哥頂著“老賴”的身份，無法乘坐高鐵和飛機(jī)，腳步基本止于這不到4萬平方公里的海島上?；睾颖碧接H，只能選擇乘坐數(shù)十個小時之久的綠皮火車；老家的生意，也無法打理，全權(quán)交給弟弟，自己索性當(dāng)了甩手掌柜。40多歲的年紀(jì)，整天跟退休的老頭們混在一起，釣魚打球，日子看似愜意悠閑，但強(qiáng)哥內(nèi)心卻總有說不出的無聊和苦悶。

他試圖讓自己忙碌起來，重新建立昔日的秩序感。他主動挑戰(zhàn)物業(yè)，隔三差五就要去那里“干上一仗”。

他認(rèn)為物業(yè)當(dāng)初承諾的“物業(yè)費(fèi)打包優(yōu)惠”和房屋租賃代理服務(wù)，根本就是空頭支票?，F(xiàn)在物業(yè)工作人員并不為他的處境考慮，而是只想著房子租出去就好，完全不管價格高低，他說。

這樣從去年交涉到現(xiàn)在快一年了，沒有任何結(jié)果。最近，他動用自己的人脈關(guān)系，試圖改變懸殊的對抗力量。

他專門設(shè)下酒局。請客的對象，包括瓊山區(qū)一個派出所的副所長，以及他介紹而來的長濱社區(qū)新任居委會主任。后者在酒桌上答應(yīng)出面與物業(yè)協(xié)調(diào)，為強(qiáng)哥的利益再作爭取。

強(qiáng)哥喝得酩酊大醉。酒醒后，妻子埋怨他，年近五旬還不知愛惜身體。

朋友老馬，看他太憋屈，勸他不要太猶豫，能出手時就出手，抓緊變現(xiàn)還債、摘掉“老賴”的帽子，就可以坐飛機(jī)或高鐵回大北方了?！斑@三年憋死了，咱哥兒倆也搭伴兒過過信馬由韁的日子！”

強(qiáng)哥不是不想賣房還債。兩天前，又有老鄉(xiāng)介紹一位想買房的朋友，他看對方興趣很大，特意挑選一家地道的海南餐廳熱情招待，最后還是無功而返。這兩年，他有太多類似的經(jīng)歷。剛開始，有看房的人來，強(qiáng)哥總會撂下魚竿，或是推掉球局，拎著鑰匙全程陪同，一套不滿意再看看另一套。他覺得自己跑過業(yè)務(wù)干過銷售，對買主的需求和心理，比別人更能夠把握得住。

轉(zhuǎn)眼到了今年，除了老熟人引見的主顧，他不太愿意再多花口舌工夫?！靶星榫褪沁@樣，”強(qiáng)哥吐一口煙，“幾戶鑰匙往德佑地產(chǎn)（房產(chǎn)中介）店里一掛，由他們帶著看去吧！”

老馬也開始盤算自己投資海南房產(chǎn)的意義。大外孫在多倫多上了小學(xué)，還不知道今年放假，媽媽有沒有時間帶他回來看姥爺；曾說要回國陪老馬的小女兒今年秋天將上大二，卻已對研究生方向和在北美的工作目標(biāo)做好了規(guī)劃。給兩個孩子置辦的海南資產(chǎn)，老馬多半是只能變現(xiàn)交給她們的。唯有前妻，情義仍在，隔年過冬，還會來陵水小住?！八齺砹?，我就住?？诖笕A二期——留兩套足夠了?！崩像R有點(diǎn)擔(dān)心未來的房產(chǎn)政策變化，“如果房產(chǎn)稅出臺，海南不是‘先行先試’么？到那會兒，像我和戴總這樣的，都沒有好果子吃！”

老馬和強(qiáng)哥畢竟家底頗厚，無傷大雅。相形之下，靠薪資養(yǎng)家的朱延宸，并沒有如此平和的心境：“比如當(dāng)初1.73萬元/平方米的“一刀切”限價紅線，政策的初衷是好的，不給炒房的人過多的倒騰機(jī)會，可結(jié)果卻也讓企業(yè)搞出來很多對策。有的地產(chǎn)公司、中介公司膽子很大，明修棧道暗度陳倉，間接破壞了二手房的市場秩序！”

誠然，作為自由貿(mào)易港，海南既要勇于向全球敞開懷抱，也應(yīng)善于規(guī)范內(nèi)部環(huán)境。不僅要“擺脫房地產(chǎn)依賴癥”，更要擺脫扯發(fā)展后腿的市場亂象。

蘇韻瀧希望今年有機(jī)會到三亞的“家”里多住些天。雖然工作中經(jīng)手過很多投資大項(xiàng)目，可把熱帶唯一的棲居之所當(dāng)作投資標(biāo)的，她還一直沒有想過。

“房住不炒，本不就是應(yīng)該的么？”

（文中除湯逢雨外，所涉人名皆為化名）

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