然而隨著流動性危機全面爆發(fā)，包括驪宮在內(nèi)的數(shù)套泰禾旗下豪宅淪落至法拍市場，折價拍賣用以抵公司債務(wù)。

2014年，知名影星成龍站在“泰禾中國院子”樓王驪宮門前，微笑展開雙臂的照片在地產(chǎn)圈流傳，伴隨著那句“泰禾院落別墅是中國建筑發(fā)展的代表作”，成龍成了泰禾“院子系”代言人。

明星效應(yīng)疊加中式產(chǎn)品力，讓泰禾中國院子名聲大噪。

(資料圖片僅供參考)

然而隨著流動性危機全面爆發(fā)，包括驪宮在內(nèi)的數(shù)套泰禾旗下豪宅淪落至法拍市場，折價拍賣用以抵公司債務(wù)。

6月5日-6月6日，泰禾中國院子的10套院子在阿里拍賣上競拍，整體評估價高達6.36億元，起拍價均打了個7折，總起拍價4.45億元。

不同于去年2月泰禾中國院子110號法拍時，18人報名175次報價的熱度，本次的10套院子僅成交6套，其中5套為底價成交，累計成交金額1.72億元，含驪宮在內(nèi)的另外4套院子慘遭流拍。

4套院子流拍

作為“院子系”開山之作，泰禾中國院子曾連續(xù)三年成為北京唯一入選“亞洲十大超級豪宅”的項目。

其位于北京市長安街東與大運河交匯之地，坐擁京杭大運河800米廣闊河段及81000平方米原生河堤，最早被稱為“運河岸上的院子”。該項目均為一至六畝純獨棟大院別墅，其中12棟精裝樓王別墅的平均報價就高達3億元，驪宮便是其中之一。

本次拍賣的10套院子陸續(xù)在2009-2012年建成，均為獨棟式別墅帶地下室，產(chǎn)證上的建筑面積不等：380+平方米的院子有2套，起拍價分別為2526.279萬元、2405.99萬元；430+平方米大小的有2套，起拍價分別為2758.483萬元、2738.617萬元；500平方米上下的有5套，起拍價多在3000萬元以上，僅樓王驪宮因超數(shù)倍的實用面積以及2000平方米的院落設(shè)計，起拍價高達1.72億元；另有630+平方米的院子1套，起拍價近4000萬元。

拍賣伊始并不順利。

6月5日10時開拍后，10套院子中僅3套各有1人報名，且數(shù)小時未有人報價，截至當日晚18時，共有8位競買人報名了其中4套。最終，15位競買人參與了7套院子的拍賣。

報名人數(shù)最多的156號院子有5位競買人，僅1人報出底價3179.428萬元便實現(xiàn)落錘；獲得2位競買人報名的35號院子引發(fā)了唯一的較量，兩位買家耗時約1小時、報價16次，最終F7111號競買人以2706.279萬元競得，溢價7.13%；另有112號、219號、23號、95院子分別有2人、1人、1人、2人報名，但均以底價成交。此外，原有2人報名的101號院子也因無人報價而流拍。

相比上述還有客戶“光顧”的院子，113號、83號、216號三套無人報名的更為慘淡，流拍原因不盡相同。

113號院子便是樓王驪宮，1.72億元的起拍門檻攔住了不少觀望客戶。這類總價偏高的標的本就不易成交，2022年5月1日，泰禾中國院子另一樓王117號紫闕較評估價打7折法拍，起拍價2.02億元，后因無人報名而流拍；二十多天后二拍，標的物又打了8折至1.62億元，仍無人報名，以流拍告終。

而83號、216號院子則存在占用情況，二者的介紹詳情中均寫明目前是作為員工宿舍正在使用，且83號還被打了隔斷。

整體來看，泰禾中國院子的10個標的順利拍出6套，合計成交價1.72億元，成交單價在6萬-7萬元不等。這與目前二手房掛牌價還有不小的差距，中介平臺上，泰禾中國院子掛牌4套二手房，平均掛牌價10.4萬元/平方米。

償還3成債務(wù)

法拍所得的1.72億元也只能抵扣泰禾龐大債務(wù)中的一小部分。

根據(jù)拍賣標的調(diào)查情況表，這10套院子均屬于北京泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京泰禾公司”）。同時，本次拍賣成交價余款（扣除保證金后的余款）將在6月13日17時前繳入法院指定賬戶，戶名為“(2021)京02執(zhí)1351號”。

記者據(jù)此案號查到，在中融信托公司與北京泰禾嘉華房地產(chǎn)、黃其森（泰禾實控人）、泰禾集團、天津澤通保企業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京中維房地產(chǎn)、北京泰禾嘉信房地產(chǎn)、北京泰禾公司公證債權(quán)文書一案中，中融信托公司申請強制執(zhí)行，執(zhí)行標的6.408億元。

而10套院子的總評估價6.36億元，基本可以覆蓋債務(wù)金額，但由于拍賣不順利，最終僅抵扣了其中約3成的債務(wù)。同時根據(jù)天眼查，泰禾集團目前有12次失信被執(zhí)行人記錄，被執(zhí)行總金額高達196.6億元。如無意外，本次流拍的4套院子還將繼續(xù)上架拍賣抵債。

事實上，由于被執(zhí)行人泰禾方對評估流程、評估價格存在異議，這10套院子從被查封到進行拍賣，歷時了近一年半之久。

根據(jù)法院執(zhí)行裁定書，2021年12月17日，北京市第二中級人民法院查封了登記在被執(zhí)行人北京泰禾公司名下位于北京市通州區(qū)普欣南里的10套房屋；2022年5月，北京市國盛房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司（下稱“國盛評估公司”）作出案涉房屋評估報告。

彼時，北京泰禾公司認為案涉房屋評估報告的產(chǎn)生程序不合法、遺漏財產(chǎn)，嚴重侵害公司的合法權(quán)益。

其中遺漏財產(chǎn)部分北京泰禾公司指的是未計入產(chǎn)證的實用面積與配套的獨立院落，其認為這些專供房屋所有人使用的配套也應(yīng)作為評估對象給出估價，并計入評估總價。若只評估涉案房屋，那么拍賣內(nèi)容也僅限于建筑面積部分，北京泰禾公司有權(quán)在成交后只交付達到建筑面積的房屋，而無須交付超出部分的使用面積及院落，且會將這部分封閉，但這樣拍賣，涉案房屋恐難以成交，這對各方利益都將造成極大損害。

而國盛評估公司回復(fù)，此次評估報告均為獨棟別墅帶獨立院落，院落圍合而成的部分均為別墅的有效組成部分，含在估價結(jié)果中，并未拆分評估。關(guān)于房屋面積，根據(jù)合法原則，我司按照《房屋所有權(quán)證》證載面積進行描述和計算，并無不妥。

2022年10月，法院判定北京泰禾公司的請求與事實及法律不符，幾日后，其再次向北京市高級人民法院提出書面異議。今年3月，北京市高級人民法院駁回了北京泰禾公司的復(fù)議申請，維持北京市第二中級人民法院的裁定。這才使得10套院子正式進入法拍市場。

或是存在上述糾紛，10套院子的標的物介紹開頭，均提示競買人理性競買，這在此前并不多見。同時，樓王驪宮的評估報告中寫明，房屋證載面積505.76平方米，但根據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹和估價人員勘查，實際使用面積約1600平方米，所在院落約2000平方米，本次評估按照現(xiàn)狀面積進行估價；超出房本面積部分可能會面臨不符合規(guī)劃、屬于違建并由此產(chǎn)生不能過戶等風(fēng)險。

對此，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴記者，多出實際使用面積不一定涉嫌違建，如露臺、雨棚等，不算在產(chǎn)證中，也不影響外觀，理論上也能算作實用面積，包括開發(fā)商規(guī)劃的院落，只要不被城管部門認定為違章建筑，就可以過戶。

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