本文來源：時代周報 作者：宋然

對于房企來說，這一輪周期可能比以往任何周期都更艱難。

根據(jù)諸葛研究院發(fā)布的1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜，2023年1-7月，其選取的50家典型房企銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%。從單月銷售情況來看，2023年7月銷售金額為2570.89億元，同環(huán)比分別下跌40.24%、35.79%。

(資料圖)

今年以來，房企銷售端持續(xù)承壓，繼一季度積壓的購房需求釋放殆盡，二季度以來銷售復(fù)蘇明顯放緩，企業(yè)去化壓力仍然較大。前7月銷售金額及銷售面積均達到近五年同期最低，單月銷售同環(huán)比雙降。

7月24日高層會議定調(diào)后，多部委發(fā)聲適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。7月底以來，北上廣深四個一線城市住建部門相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。然而截至目前，一線城市尚無實質(zhì)性政策落地。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%，8月以來周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降超20%，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期進一步增強。

在低迷的市場環(huán)境下，龍湖卻走出一條不同的發(fā)展曲線。諸葛研究院數(shù)據(jù)顯示，龍湖在今年前7月實現(xiàn)1101.2億元銷售額，同比漲幅高達61.1%。同時，在房企爆雷頻頻的當下，近期龍湖提前還清了總額17億元的債務(wù)，不僅緩解了下半年的償債壓力，還向資本市場展示了其良好的財務(wù)基本面，穩(wěn)健的資金運作能力，釋放了正向積極的市場信號。

2023年8月8日，這是龍湖成立30周年的日子，而這份業(yè)績則是而立之年最好的禮物。30年來，龍湖親歷行業(yè)風(fēng)起云涌，幾次穿越市場周期。對于龍湖而言，穩(wěn)健已經(jīng)成為刻在骨子里的基因，而穿越周期的能力卻是30年來不斷修煉的結(jié)果。

再度迎來大周期

8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，較上月下調(diào)10個基點，5年期以上LPR為4.2%，保持不變。

今年以來，行業(yè)走勢不增反降，經(jīng)歷年初的小幅反彈后，再次走入低谷。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。

房地產(chǎn)行業(yè)再遇周期，然而本輪周期與以往不同，市場信心較低迷、持續(xù)周期較長，且有大規(guī)模出險房企。面對這樣的困境，市場和房企承受了較大的壓力。

雖然整體行情難言樂觀，但是政策端卻給市場吃下了一顆“定心丸”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長倪虹在中國建筑科學(xué)研究院有限公司調(diào)研時指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔(dān)兩個支柱產(chǎn)業(yè)，一個是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%；另一個是房地產(chǎn)業(yè)，2022年增加值占GDP6.1%，兩個支柱合起來占13%?！鞍褍筛臃€(wěn)住，對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有重要意義，行業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮國民經(jīng)濟‘頂梁柱’、‘壓艙石’作用”。

重回支柱的論調(diào)，讓更多房企有了信心。此后，對于房企最重要的融資融端，政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。

1月，央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會，強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。同時，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。

此后，針對優(yōu)質(zhì)房企的利好頻出。年初，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江在列。同時，中金公司也認為，隨著新房市場景氣恢復(fù)程度的繼續(xù)累積，建議關(guān)注萬科、金地、龍湖、綠城等運營效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)頭部的優(yōu)質(zhì)公司。

龍湖作為房企中穩(wěn)健和健康的代表，野村證券報告直言，“龍湖是行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀的開發(fā)商之一，如果7-8月房地產(chǎn)政策出現(xiàn)重大放松，龍湖將成為主要的Beta（低風(fēng)險）投資標的?！币按遄C券分析，龍湖難以避免會受到整體房地產(chǎn)行業(yè)低迷的影響，但其在投資端“量入為出”的策略，能夠保持土地儲備穩(wěn)定和長期發(fā)展。

一向穩(wěn)健的財務(wù)標準

誠如野村所言，穩(wěn)健一向是龍湖的代名詞之一，而這也是龍湖30年來多次穿越周期的不二法寶。

今年上半年，龍湖依然以穩(wěn)健的財務(wù)政策示人。無論市場起伏跌宕，龍湖始終嚴格遵守財務(wù)管理紀律，堅決控制債務(wù)規(guī)模及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道。

截至2023年6月底，龍湖集團的綜合借貸總額為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；平均借貸成本為4.26%，保持行業(yè)低位；負債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均貸款年限為7.19年，進一步拉長；凈負債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率61.9%，創(chuàng)近五年新低，并連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準。

集團持續(xù)獲資本市場穩(wěn)定評級認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定。

憑借穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)，龍湖連續(xù)13年榮登“福布斯全球上市公司2000強”，位列最新榜單第306位；連續(xù)三年入選《財富》世界500強，最新排名躍升至第402位，是上榜的境內(nèi)房企中排名提升最快的公司。

在穩(wěn)健財務(wù)政策支持下，龍湖今年上半年的業(yè)績保持穩(wěn)定。期內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售同比增長15%至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業(yè)高位。分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達95%。

相較于規(guī)模，龍湖更加注重產(chǎn)品品質(zhì)。集團上半年交付84個項目，6.2萬套房源，100%如期交付。同時，龍湖上線“云交付”、“交房即交證”等服務(wù)，“以新交心”不斷升級用戶體驗，交付滿意度高達90%以上。

截至2023年6月底，集團已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，為未來集團利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實基礎(chǔ)。

廣積糧、高筑墻

30年來，經(jīng)歷過大小周期的龍湖深知“廣積糧、高筑墻”的重要性，一直為黑天鵝事件做好充足準備。在地產(chǎn)主航道之外，龍湖開辟其他戰(zhàn)場，經(jīng)過多年培育，如今已亭亭華蓋。

憑借“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的堅定鋪排，龍湖目前已形成開發(fā)、運營及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等多航道業(yè)務(wù)。三大業(yè)務(wù)板塊相互助力與扶持，“一個龍湖”協(xié)同效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

不斷拉高的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入，為龍湖筑起厚實的糧倉。2023年上半年，龍湖集團由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)122億元（不含稅），同比增長10.4%，經(jīng)營性利潤占比過半，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

商業(yè)投資方面，上半年如期新增運營5座商場，其中2座為輕資產(chǎn)，輕重并舉。截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，累計開業(yè)運營商場達81座，整體出租率95.4%。同時，長租公寓品牌冠寓穩(wěn)步發(fā)展，累計已開業(yè)11.9萬間房源。冠寓開業(yè)6個月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復(fù)合增長51%，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園是龍湖經(jīng)營性物業(yè)的標桿之一。該產(chǎn)業(yè)園由原北京北五環(huán)汽配城、建材城升級改造而成，如今煥新為集聚多元商業(yè)、社交休閑于一體的全新地標性商業(yè)復(fù)合辦公空間，其中A館作為龍湖集團總部辦公地，B館則迎來國內(nèi)知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

事實上，城市更新是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，更考驗運營者的綜合改造能力，這其中，龍湖生態(tài)體系內(nèi)強大的聯(lián)動機制發(fā)揮了關(guān)鍵作用。從提出需求、到反饋方案、再到施工改造、后期運營，這得益于其聯(lián)動機制順利運轉(zhuǎn)。比如，其中龍湖龍智造為B館提供EPC（設(shè)計、采購、建造一體化）服務(wù)，包攬項目土建改造、幕墻改造、機電及室內(nèi)精裝等；龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)于樓宇管理、節(jié)能降耗、應(yīng)急管理等大樓重點工作。

三十而立，龍湖已經(jīng)累計實現(xiàn)近90萬套品質(zhì)交付，累計開發(fā)項目超1100個；龍湖商業(yè)在全國30余座一二線核心城市樹立起81座全新的商業(yè)地標；龍湖冠寓累計管理超16萬間房源，已納保超4萬間；龍湖智創(chuàng)生活截至2022年末的在管面積已經(jīng)達到3.2億平方米；快速生長的龍湖龍智造，至今已參與50余個建管項目，建管面積超900萬平方米。30載時代躍遷，龍湖櫛風(fēng)沐雨，始終能平穩(wěn)度過周期。

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