來源 | 櫻桃大房子

(資料圖)

撰文 | 櫻桃團隊

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歷史輝煌并不能掩蓋現(xiàn)實困境。

上周五，地產(chǎn)大佬潘石屹的公司 SOHO 中國發(fā)布了暴雷預警，說公司收到北京稅務局的通知，要求他們北京望京寫字樓趕緊還欠下的 20 億稅錢和滯納金，但他賬上只有 6 個多億，還不起。

除了這 20 個億，另外還有一筆 42 億的銀行貸款也還不上了。

民企暴雷已經(jīng)不是什么新聞了，但這次 SOHO 中國讓我驚訝的，就是它暴雷可一點都不遮掩，光明正大的先發(fā)個公告預告一下。

能夠這么義正言辭，也是很少見，公司為什么這么坦白，主要就是潘石屹人跑了，資產(chǎn)也在美國了。就算他國內公司死了，對他也沒什么影響，他一家人照樣在美國吃香的喝辣的。

SOHO 中國是干商業(yè)地產(chǎn)的，2007 年赴港上市，上市 3 年后，營收升至 182 億。潘石屹也因此被稱為中國最會賺錢的那個人。

但從 2010 年開始，SOHO 中國開始 " 轉售為租 "，并且放棄住宅和二三線市場，堅持做商業(yè)地產(chǎn)，堅持做一線城市。

這一決定后，SOHO 中國營收急轉直下，到 2022 年，SOHO 中國的營收只有 17.75 億，相當于高峰時的十分之一。

這期間，老潘夫婦在干嘛呢？

資產(chǎn)騰挪，把國內的資產(chǎn)賣出去，去買美國的資產(chǎn)。

潘石屹在美國的資產(chǎn)最多的就是配置在地產(chǎn)方面，多年來他們夫妻陸續(xù)在美國買了大量的物業(yè)，包括商場、寫字樓、豪宅等等，買的都是紐約曼哈頓核心地段的寫字樓，現(xiàn)在老潘手里美國資產(chǎn)已經(jīng)達到 300 多億。光是租金每年就有不少收入。

2014 年后，潘石屹開始拋售國內物業(yè)，6 年的時間大概套現(xiàn) 370 多億。

2020 年，潘石屹準備把北京上海的物業(yè)打包賣給黑石集團，但后來市場監(jiān)管局阻攔下來就沒有賣成功。

這兩年也還在賣，今年老潘試圖以 " 七折 " 的價格把 SOHO 中國在北京上海僅剩的九個項目賣掉，但還沒聽說誰要接手。

這些寫字樓現(xiàn)在其實都已經(jīng)被抵押了，而 SOHO 中國現(xiàn)在總負債是 315 億，就算把他這些高端寫字樓全賣了，也只能賣兩百多億，也還不完這些債，去年潘石屹夫婦就已經(jīng)辭職走了，SOHO 中國實際上已經(jīng)成了一個空殼。

錢都成功出去了，老潘有什么好著急的呢，哪怕 SOHO 中國資金鏈斷裂，也影響不到他的美國資產(chǎn)。

這次公開宣告國內債務還不起，等于是他攤牌了。

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SOHO 中國在國內的剩余資產(chǎn)基本只剩北京和上海的寫字樓，暴雷了反正對我們個人倒是沒啥影響，不存在爛尾樓的問題，但通過這次暴雷，有一個現(xiàn)象值得我們去關注。

就是他的寫字樓都是高端寫字樓，但這兩年出租率和租金收入都在大幅下滑。

2022 年，SOHO 中國的租金收入 17.45 億元，物業(yè)平均出租率 76%，賣房收入 0.3 億元；

2021 年，租金收入 17.42 億元，物業(yè)平均出租率 85%，賣房收入沒寫，實際就是 0 元；

今年上半年也沒啥好轉，租金收入 8.19 億，物業(yè)平均出租率 79%，租金也還在下降。

連續(xù)幾年的不好賣，租也不理想，結局，好像就只能是爛在手里。

但這背后，傳遞的信號可能更危險。

大家想想，北京、上海這些頂級寫字樓的租戶都是些什么人呢？為什么這些頂級寫字樓的出租率會連年下降？

對寫字樓有需求的是企業(yè)，寫字樓出租率下降，實質就是企業(yè)的需求減少了。當然供應也是原因之一，不過核心地段的頂級寫字樓早就建起來了，這個原因占比很小。

2021 年高力國際統(tǒng)計過一個數(shù)據(jù)，北京商辦市場里，全年 5000 平以上的成交以互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)為主。

這個數(shù)據(jù)，你可以理解為過去北京寫字樓市場出手最闊綽，對辦公樓需求最大的金主是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

但這兩年，字節(jié)跳動集體撤離中關村，整合退租超 10 萬平米，愛奇藝搬出超 3 萬平的鴻誠拓展大廈，微軟也提前退租鼎好大廈 3 萬平 ……

所以到了 2022 年，北京中關村寫字樓空置率達到 11.1%，是近 15 年之最；望京酒仙橋空置率同比上漲超 20%，達到 28.7%。

別以為只有北京這樣，上海、深圳、廣州的情況也非常類似。

只不過上海、深圳、廣州對應的寫字樓大客戶不一樣，但各細分類別的行業(yè)對寫字樓的需求也都降了。

比如深圳，深圳甲級寫字樓需求比較大的是金融和專業(yè)服務類企業(yè)，證券、保險、律所這些還是占主流，但 TMT 行業(yè)（科技、通信、媒體）對寫字樓的需求這幾年明顯降了很多。。

甲級寫字樓市場如此，其他寫字樓現(xiàn)狀估計更差，這是寫字樓市場的困境，但更是經(jīng)濟下行帶來的企業(yè)困境。

現(xiàn)在企業(yè)的融資環(huán)境倒是寬松，但不是借到錢就能增產(chǎn)擴能的，經(jīng)濟好不起來，銷路問題沒解決，問題就還是在。

照此趨勢，寫字樓市場還是難，而且會越來越難。

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