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8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”會對國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)造成什么樣的影響？對于這個(gè)問題，諾德基金研究員楊雅荃認(rèn)為，《通知》將“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具納入“一城一策”工具箱，從目前來看，“認(rèn)房又認(rèn)貸“主要在一線城市施行，在“一城一策”工具箱擴(kuò)容背景下未來一線城市或?qū)⒅鸩椒潘傻禺a(chǎn)銷售方面限制。隨著房地產(chǎn)市場需求的企穩(wěn)以及企業(yè)信用端的改善，房企的經(jīng)營狀況或?qū)⒌玫斤@著改善。

目前申萬一級地產(chǎn)行業(yè)平均市凈率為0.8，部分園區(qū)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)估值還會略有偏高，而純地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司普遍估值較低，即使是全國性的龍頭房企，估值破凈也是較為普遍的現(xiàn)象，這隱含了市場對其開發(fā)業(yè)務(wù)有可能虧損的假設(shè)。

然而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不僅具有周期性，其產(chǎn)品也具備消費(fèi)品屬性。在過去的一輪行業(yè)景氣度下滑中，經(jīng)營效率低、風(fēng)險(xiǎn)敞口大的企業(yè)已經(jīng)逐漸被市場出清。而在產(chǎn)品端，各家房企的樓盤因?yàn)橘|(zhì)量、服務(wù)、保障度的差異，其產(chǎn)品溢價(jià)與去化率有了顯著分化。所以諾德基金研究員楊雅荃認(rèn)為，由于行業(yè)供給側(cè)的出清，以及未來需求端的回暖，優(yōu)秀龍頭房企的凈利率也將逐漸回歸正常水平。

此外，諾德基金楊雅荃表示，即使是在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，龍頭房企仍能維持盈利，后續(xù)一旦行業(yè)回暖，其利潤率還能企穩(wěn)回升，這些房企的投資價(jià)值有望逐步得到市場發(fā)現(xiàn)與認(rèn)可。并且，由于地產(chǎn)鏈上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，市場空間非常大，很多品種有持續(xù)更新需求，行業(yè)競爭格局也很分散，部分品種還處于消費(fèi)升級過程中，是長期投資的較佳賽道。

總的來說，諾德基金楊雅荃認(rèn)為當(dāng)前純地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司估值破凈的情況意味著市場擔(dān)心地產(chǎn)公司可能存在的虧損風(fēng)險(xiǎn)。不過，隨著行業(yè)供給側(cè)的出清，那些經(jīng)營效率低、風(fēng)險(xiǎn)敞口大的企業(yè)已經(jīng)逐漸被市場出清，未來產(chǎn)品質(zhì)量強(qiáng)、服務(wù)好的優(yōu)秀龍頭房企的利潤率有望企穩(wěn)回升。

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