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多城結(jié)合自身房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出松動，改善型購房支持進(jìn)入“因城施策”的執(zhí)行階段

1)我們在前期報告提出：在當(dāng)前“多孩政策”+“父母同住”的政策導(dǎo)向下，居民改善型購房需求提升明顯，但資金缺口較大，后續(xù)合理改善型購房需求的支持力度有望提升。詳見《提升改善型購房的信貸支持，滿足合理的改善型購房需求——對2月24日國家住建部新聞發(fā)布會的點評》。

2)我們在前期報告提出：過高的二套首付比例導(dǎo)致改善型客戶無法通過出售目前自有房屋而籌集到足夠的首付款，大幅壓制改善型需求，熱點一二線的改善型購房需求存在集中釋放的可能，部分城市如北京和上海的中高收入人群存在結(jié)構(gòu)性加杠桿的可行性。詳見《2019:千鈞將一羽——房地產(chǎn)行業(yè)2019年投資策略》。

3)今年以來，從中央到地方的各級政府對房地產(chǎn)政策支持力度均較強(qiáng)，在“房住不炒”主基調(diào)下，積極保障居民合理住房需求；尤其二季度后房地產(chǎn)調(diào)控由釋放維穩(wěn)信號步入出臺更為積極的支持措施，放松政策類型涉及降低首付比例、調(diào)整公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放租房和購房補(bǔ)貼等，同時我們前期明確提出“改善型購房需求有望獲得進(jìn)一步支持”的觀點，已在部分地方出臺的政策中獲得印證。具體來看，非熱點城市調(diào)控頻次更為密集，松綁形式更加多樣化，3月1日鄭州成為今年首個明確提及放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，4月后多地對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出松動及取消；8月北京住建委發(fā)文對中心城區(qū)60歲及以上老年家庭定向放松部分項目(約3000套房源)的二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時住建委表示“將進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項目建設(shè)，研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施”，預(yù)期北京定向松綁或?qū)ζ渌麩狳c城市有一定引領(lǐng)啟示作用。

4)當(dāng)前高能級核心城市房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇跡象較為明顯，三四線城市因需求相對疲軟仍需一定筑底過程；在需求端寬松信號傳導(dǎo)的同時，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化正加速與人口結(jié)構(gòu)變化趨勢相結(jié)合，與完善和落實積極生育支持措施相契合?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化利于降低購房門檻，利好改善型尤其多孩需求群體，提升市場預(yù)期，緩解房企資金壓力。我們認(rèn)為低能級城市優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”或已成為趨勢，而熱點城市因改善型購房需求處于主導(dǎo)地位，于此類關(guān)鍵性政策的松綁上將更加謹(jǐn)慎，在滿足合理購房需求的同時，也需抑制投機(jī)需求再次進(jìn)入市場，因此放松空間相對有限，而整體房地產(chǎn)政策調(diào)控走向精細(xì)化的“因城施策”。

風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，市場需求不及預(yù)期風(fēng)險等。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策 認(rèn)房又認(rèn)貸 執(zhí)行階段