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中信建投研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策趨勢(shì)向好不變，銷售有望逐步復(fù)蘇，房企利潤(rùn)率逐步觸底，但分化局面難以改變，個(gè)股選擇仍是行業(yè)投資的重中之重。我們看好三高房企：高業(yè)績(jī)、高有息負(fù)債增長(zhǎng)以及高拿地強(qiáng)度的房企，這些房企有望在后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇及信用修復(fù)過程中明顯受益。推薦A股：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、萬科A；港股：中國海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、中國金茂。另外，我們看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股。

全文如下

中信建投 | 寒夜將盡，曙光不遠(yuǎn) ——房地產(chǎn)行業(yè)2022年中報(bào)綜述

受疫情及行業(yè)下行影響，房企業(yè)績(jī)與利潤(rùn)率下滑。跟據(jù)我們對(duì)A/H兩地214家上市房地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)，2022年上半年實(shí)現(xiàn)營收21810億元，同比下滑12.6%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)576億元，同比下滑69.5%，主要由于疫情原因影響結(jié)算進(jìn)度，以及行業(yè)下行計(jì)提減值影響。214家樣本房企中，盈利且正增長(zhǎng)的房企僅有44家，比去年同期減少74家，其中A股27家，H股17家。利潤(rùn)率方面，214家上市房企實(shí)現(xiàn)毛利率19.9%，比去年同期下滑4.2個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)凈利率3.5%，比去年同期下滑6.4個(gè)百分點(diǎn)，此外，H股房企過去相較于A股房企的盈利能力優(yōu)勢(shì)不再存在。

盈利能力和業(yè)績(jī)穩(wěn)健性角度，央國企尤其是央企相對(duì)民企優(yōu)勢(shì)明顯。2022年上半年，央企、地方國企、民企營業(yè)收入分別為5819、4475、11516億元，央企同比增長(zhǎng)17.7%，地方國企與民企分別同比下滑18.2%、20.8%，歸母凈利潤(rùn)分別為493、172、-89億元，同比下滑21.1%、48.1%、109.6%，央企在業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c成長(zhǎng)性方面保持了相對(duì)優(yōu)勢(shì)，民企業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重。央國企有相對(duì)較強(qiáng)的盈利能力，央企、地方國企、民企分別實(shí)現(xiàn)毛利率23.3%、19.6%、18.2%，比去年同期下滑5.4、0.7、5.7個(gè)百分點(diǎn)，央企能力能力最強(qiáng)，地方國企盈利能力較為穩(wěn)定，而民企盈利能力下滑較為嚴(yán)重。

頭部房企拿地分化，融資成本現(xiàn)整體改善。目前房企對(duì)投資保持謹(jǐn)慎態(tài)度，但分化明顯，未出險(xiǎn)的頭部民營房企拿地強(qiáng)度普遍在20%以下，而諸如建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口等央國企和高信用民企抓住市場(chǎng)窗口期，在高能級(jí)城市加大拿地力度，拿地強(qiáng)度達(dá)到50%以上。融資方面，TOP20房企融資成本整體改善，融資成本前三低的是中海發(fā)展、中國金茂、華潤(rùn)置地，分比為3.44%、3.76%、3.78%。

投資建議：我們認(rèn)為，房地產(chǎn)政策趨勢(shì)向好不變，銷售有望逐步復(fù)蘇，房企利潤(rùn)率逐步觸底，但分化局面難以改變，個(gè)股選擇仍是行業(yè)投資的重中之重。我們看好三高房企：高業(yè)績(jī)、高有息負(fù)債增長(zhǎng)以及高拿地強(qiáng)度的房企，這些房企有望在后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇及信用修復(fù)過程中明顯受益。推薦A股：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、萬科A；港股：中國海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、中國金茂。另外，我們看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股。

關(guān)鍵詞： 盈利能力 比去年同期 融資成本