中信證券研報認為，2023年房地產市場的復蘇正在路上。復蘇不會一蹴而就，但復蘇的信貸基礎和政策基礎都十分穩(wěn)固。復蘇不會沿著一線城市房價明顯上漲，景氣再擴散到三四線城市的老路展開，反而會在一線城市房價基本穩(wěn)定的情況下，迎來全國房地產產業(yè)鏈景氣的可持續(xù)復蘇。房地產企業(yè)方面，我們繼續(xù)看好2021年四季度以來持續(xù)新增貨值、存貨結構改善的公司。

全文如下

地產|政策發(fā)力空間足，產業(yè)復蘇可持續(xù)

(資料圖片)

我們認為，2023年房地產市場的復蘇正在路上。復蘇不會一蹴而就，但復蘇的信貸基礎和政策基礎都十分穩(wěn)固。復蘇不會沿著一線城市房價明顯上漲，景氣再擴散到三四線城市的老路展開，反而會在一線城市房價基本穩(wěn)定的情況下，迎來全國房地產產業(yè)鏈景氣的可持續(xù)復蘇。房地產企業(yè)方面，我們繼續(xù)看好2021年四季度以來持續(xù)新增貨值、存貨結構改善的公司。

▍銷售復蘇可持續(xù)。

2023年前2月，全國商品房銷售額同比下降0.1%，比2019年提升20.7%。2023年初到3月14日，重點城市新房網簽同比下降6.5%，二手網簽同比上升50.8%。3月份，我們預計供給進一步改善，推貨進一步增加，從而推動商品房銷售邊際進一步向好。按揭貸款加速早償，反過來也保證了按揭貸款新增投放規(guī)模十分充足。我們預計，2022年積極拿地的企業(yè)2023年銷售增長17%；全行業(yè)而言，我們預計2023年全年新房銷售額同比增長超過5%，二手房銷售額同比增長超過20%。

▍低線城市房地產政策仍有廣闊空間，預計開發(fā)投資逐漸復蘇。

我們認為，投資者過分關注直接的需求刺激政策，卻不太關注重要性同樣顯著的減少摩擦政策。當前，在廣闊的仍需要政策出臺的低線城市，減少開發(fā)和交易摩擦阻力的政策仍然空間巨大。這類政策包括但不限于，二手房帶押過戶，縮短從拿地到開工審批時間，房證同交，價格備案和預售申領之間時間間隔放寬，注銷銷售合同備案的限制松綁，土地出讓金付款節(jié)奏優(yōu)化，非標土地開發(fā)難點整治，商品房申領預售的規(guī)模下限下調，鼓勵裝配式建筑等。與此同時，我們認為一線城市限購放開既無可能，也無必要。我們預計，全年房地產開發(fā)投資可以實現(xiàn)正增長，但信用復蘇仍然需要時間，這種正增長可能趨近于0，并仍然低于GDP增速。

▍房企報表體現(xiàn)前期經營困難，部分企業(yè)重組取得進展。

2022年房企業(yè)績普遍表現(xiàn)不佳，是2020年以來拿地昂貴、去化不佳的集中表現(xiàn)。一些企業(yè)出現(xiàn)了罕見的虧損，另一些企業(yè)業(yè)績也明顯下降。但站在新的起點，已經在2022年優(yōu)化庫存結構的企業(yè)，利潤表預計也會在2023年及以后有所改善。一些出險房企已經公告了債務重組的最新進展。我們預計雖然信用問題的最終解決需要很長時間，但行業(yè)系統(tǒng)性風險確實明顯下降。

▍風險提示：

前期拿地偏少的房地產企業(yè)因可售貨值不足而業(yè)績持續(xù)低于預期的風險；房地產產業(yè)鏈復蘇遲緩的風險。

▍繼續(xù)看好交易服務商，繼續(xù)看好信用穩(wěn)固、發(fā)展持續(xù)的房企。

我們認為，2023年房地產市場的復蘇正在路上。復蘇不會一蹴而就，但復蘇的信貸基礎和政策基礎都十分穩(wěn)固。復蘇不會沿著一線城市房價明顯上漲，景氣再擴散到三四線城市的老路展開，反而會在一線城市房價基本穩(wěn)定的情況下，迎來全國房地產產業(yè)鏈景氣的可持續(xù)復蘇。房地產企業(yè)方面，我們繼續(xù)看好2021年四季度以來持續(xù)新增貨值、存貨結構改善的公司。這類公司往往信用好，未來盈利能力提升空間大。同時，交易服務商對銷售復蘇的彈性大于開發(fā)企業(yè)。

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