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中金研報指出，7月二手房成交量同環(huán)比均降逾一成，成交價加速下行，市場溫度仍待政策提振。數(shù)量方面，7月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比下降16%(6月-7%)，同比轉(zhuǎn)降至-16%(6月+10%)，絕對水平較2022年月均值高10%、較2021年月均值低5%。價格方面，7月中金同質(zhì)性二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比降幅擴大至-2.3%(6月-1.8%)，年初至今房價累計下降1.9%(1H23為+0.5%)；成交議價空間繼續(xù)抬升至4.71%，再創(chuàng)監(jiān)測以來新高。整體來看，7月存量房市場邊際繼續(xù)降溫，我們認為后市的企穩(wěn)回升節(jié)奏仍有賴于政治局會議現(xiàn)積極表態(tài)后各地需求端支持政策的落地。

全文如下

中金：7月存量房市場繼續(xù)降溫，靜待政策提振

摘要

7月二手房成交量同環(huán)比均降逾一成，成交價加速下行，市場溫度仍待政策提振。數(shù)量方面，7月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比下降16%（6月-7%），同比轉(zhuǎn)降至-16%（6月+10%），絕對水平較2022年月均值高10%、較2021年月均值低5%。價格方面，7月中金同質(zhì)性二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比降幅擴大至-2.3%（6月-1.8%），年初至今房價累計下降1.9%（1H23為+0.5%）；成交議價空間繼續(xù)抬升至4.71%，再創(chuàng)監(jiān)測以來新高。整體來看，7月存量房市場邊際繼續(xù)降溫，我們認為后市的企穩(wěn)回升節(jié)奏仍有賴于政治局會議現(xiàn)積極表態(tài)后各地需求端支持政策的落地。

7月二手房掛牌量環(huán)比持平、掛牌價邊際仍跌，但月末賣家預期受政策影響略有改善。7月我們監(jiān)測的重點城市二手房掛牌量環(huán)比基本持平，其中東莞、濟南和青島的掛牌量上行幅度較高，達4%以上。與此同時，7月中金同質(zhì)性二手住宅掛牌價格指數(shù)環(huán)比下降1.0%（6月-1.3%），掛牌價調(diào)價幅度環(huán)比下行17BP至-3.07%，已與2021年10月的低點基本持平，賣方價格預期整體仍延續(xù)下行趨勢。但從月內(nèi)節(jié)奏來看，7月下旬北、上、廣、杭四個重點城市的平均調(diào)價幅度略有收窄（7月下旬-2.88% vs 7月中旬-3.16%），或表明賣家預期在近期政策端積極表態(tài)后初步有所改善。

7月住宅租金環(huán)比繼續(xù)小增，租賃市場延續(xù)旺季特征。7月中金同質(zhì)性掛牌租金指數(shù)環(huán)比增長0.4%，待租周期環(huán)比基本持平為2.23個月，與去年同期也基本一致，畢業(yè)群體帶來的租賃旺季仍在延續(xù)。受此影響，7月重點城市租售比環(huán)比略增1BP至2.01%。

今年2季度以來，存量房市場量、價均呈持續(xù)下行趨勢；往前看，我們認為市場溫度的回暖仍在一定程度上有賴于政治局會議積極表態(tài)后，各地在認房認貸等關鍵需求端支持政策上的落地節(jié)奏與力度。如能有效推進，或?qū)⒃谥卸唐诰S度上帶動銷售逐步有所好轉(zhuǎn)，尤其是在本次政策更為聚焦的高能級城市中，具備對應土儲布局、財務穩(wěn)健、品牌形象正面的房企更能把握銷售向上的彈性，帶動各項經(jīng)營指標穩(wěn)中向好。

風險

政策落地和基本面修復不及預期；房企信用加速惡化。

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