證券時(shí)報(bào)e公司訊，中信建投證券研報(bào)點(diǎn)評7月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：樓市尚處調(diào)整階段，政策信號明顯已有城市優(yōu)化調(diào)控。7月房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱，一定程度上困擾開發(fā)商加大投資力度。相較而言，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展，7月竣工同比增長33.1%，增速較6月提升16.8個(gè)百分點(diǎn)。7月地產(chǎn)銷售繼續(xù)筑底，部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露，供需兩端的政策優(yōu)化有望緩解行業(yè)的階段性壓力。核心一二線城市調(diào)控有望進(jìn)一步放開，超大特大城市城中村改造為行業(yè)帶來新機(jī)遇，重點(diǎn)布局高能級城市的房企有望受益。

全文如下

中信建投 | 樓市尚處調(diào)整階段，竣工增長保交樓穩(wěn)步推進(jìn)

(資料圖)

7月全國商品房銷售面積單月同比下滑15.5%，延續(xù)5月以來跌勢。當(dāng)前樓市尚處于調(diào)整階段，是內(nèi)需不足和購房人缺乏信心的表現(xiàn)。7月24日政治局會(huì)議明確提出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢及政策方向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，將適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。7月房企到位資金和開發(fā)投資額持續(xù)下滑，融資不暢與銷售較弱依然困擾開發(fā)商加大投資。相較而言，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展，7月竣工同比增長33.1%。

統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，2023年7月銷售面積、投資額、新開工面積、竣工面積分別為7048萬平方米、9167億元、7090萬平方米、4501萬平方米，同比增速分別為-15.5%、-12.2%、-25.9%、33.1%，前值分別為-18.2%、-10.3%、-30.3%、16.3%。

樓市尚處調(diào)整階段，政策信號明顯已有城市優(yōu)化調(diào)控。2023年7月全國商品房銷售面積同比下滑15.5%，市場銷售延續(xù)6月的筑底態(tài)勢。當(dāng)前樓市尚處于調(diào)整階段，是內(nèi)需不足和購房人缺乏信心的表現(xiàn)。7月24日政治局會(huì)議明確提出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢及政策方向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，將適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。自政治局會(huì)議以來，已有包括鄭州、南京、杭州在內(nèi)的城市優(yōu)化調(diào)控。

融資不暢與銷售較弱依然困擾開發(fā)商加大投資，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展。7月房企到位資金同比下降20.2%，降幅仍較大。分拆各項(xiàng)資金來源可以知道，房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱，一定程度上困擾開發(fā)商加大投資力度。7月新開工和投資增速分別為-25.9%和-12.2%，較6月降幅均有所擴(kuò)大。相較而言，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展，7月竣工同比增長33.1%，增速較6月提升16.8個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)注核心城市政策優(yōu)化，推薦重點(diǎn)布局高能級城市的房企。7月地產(chǎn)銷售繼續(xù)筑底，部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露，供需兩端的政策優(yōu)化有望緩解行業(yè)的階段性壓力。核心一二線城市調(diào)控有望進(jìn)一步放開，超大特大城市城中村改造為行業(yè)帶來新機(jī)遇，重點(diǎn)布局高能級城市的房企有望受益。

一、樓市尚處調(diào)整階段，政策信號明顯已有城市優(yōu)化調(diào)控

1.1樓市尚處調(diào)整階段，政策信號明顯已有城市優(yōu)化調(diào)控

樓市尚處調(diào)整階段。2023年7月全國商品房銷售面積為7048萬方，同比下降15.5%，降幅較6月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)，主要由于去年7月基數(shù)較低；1-7月全國商品房銷售面積66563萬方，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。2023年7月全國商品房銷售金額為7358億元，同比下降19.3%，降幅較6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；1-7月全國商品房銷售金額70450億元，同比下降1.5%，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，較1-6月下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。

房價(jià)降幅擴(kuò)大。2023年7月住宅銷售均價(jià)10854元/平，同比下降4.7%，降幅較6月擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。7月全國商品房呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的狀態(tài)。

各地區(qū)銷售增速均下行。東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)2023年1-7月累計(jì)銷售面積同比增速分別為-1.1%/-11.1%/-11.2%/+0.1%，分別較1-6月變動(dòng)-2.5pct/+0.2pct/-0.3pct/-5.9pct；累計(jì)銷售金額同比增速分別為+3.0%/-9.5%/-6.4%/-6.9%，分別較1-6月變動(dòng)-4.1pct/-0.5pct/-0.4pct/-6.1pct。各地區(qū)銷售增速均繼續(xù)下行。

樓市尚處調(diào)整階段，政策信號明顯已有城市優(yōu)化調(diào)控。2023年7月全國商品房銷售面積同比下滑15.5%，市場銷售延續(xù)6月的筑底態(tài)勢。當(dāng)前樓市尚處于調(diào)整階段，是內(nèi)需不足和購房人缺乏信心的表現(xiàn)。7月24日政治局會(huì)議明確提出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢及政策方向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，將適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。自7月24日政治局會(huì)議以來，四大一線城市均表態(tài)進(jìn)行調(diào)控政策優(yōu)化，已有包括鄭州、南京、杭州、重慶等在內(nèi)的城市優(yōu)化政策調(diào)控。

1.2 融資與銷售回款繼續(xù)承壓，房企資金壓力仍大

房企資金壓力仍大。2023年7月房地產(chǎn)到位資金為9420億元，同比下降20.2%，降幅較6月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)，主要由于去年基數(shù)較低；1-7月房地產(chǎn)到位資金為78217億元，同比下降11.2%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。

房企融資、銷售回款承壓。2023年7月的到位資金來源中，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的單月同比增速分別為-14.7%/-20.5%/-21.7%/-23.5%，增速較6月分別變動(dòng)-0.9pct/+9.1pct/-2.3pct/-10.7pct。房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱。

降息有望引導(dǎo)房貸利率繼續(xù)降低，利好購房需求釋放。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月全國首套房貸款平均利率為3.90%，二套房貸款平均利率為4.81%，均較6月下降10BP。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，7月貝殼百城銀行平均放款周期為22天，較6月縮短1天，放款速度加快。8月15日央行下調(diào)MLF利率15BP至2.50%，下調(diào)7天期逆回購利率10BP至1.80%，后續(xù)LPR有望調(diào)降、房貸利率有望繼續(xù)降低，利好購房需求釋放。

融資不暢與銷售較弱依然困擾開發(fā)商加大投資，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展。7月房企到位資金同比下降20.2%，降幅仍較大。分拆各項(xiàng)資金來源可以知道，房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱，一定程度上困擾開發(fā)商加大投資力度。7月新開工和投資增速分別為-25.9%和-12.2%，較6月降幅均有所擴(kuò)大。相較而言，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展，7月竣工同比增長33.1%，增速較6月提升16.8個(gè)百分點(diǎn)。

二、融資不暢與銷售較弱依然困擾開發(fā)商加大投資，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展

2.1 融資不暢與銷售較弱依然困擾開發(fā)商加大投資

融資不暢與銷售較弱依然困擾開發(fā)商加大投資。2023年7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額9167億元，同比下降12.2%，降幅較6月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額67717億元，同比下降8.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。2023年7月商品房銷售額、到位資金、開發(fā)投資完成額的增速分別為-19.3%/-20.2%/-12.2%，分別較6月變動(dòng)-0.1pct/+1.3pct/-1.9pct，融資不暢與銷售較弱依然困擾開發(fā)商加大投資。

2.2 土地市場下行幅度較大

土地市場下行幅度較大。2023年7月100個(gè)大中城市住宅類用地成交建面為2290萬方，同比下降49.3%，降幅擴(kuò)大11.3個(gè)百分點(diǎn)。7月百城土地供需比為1.45，全國土地市場熱度出現(xiàn)較大幅度下降。

2.3新開工降幅仍大，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展

新開工降幅仍大，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展。2023年7月房屋新開工面積7090萬方，同比下降25.9%，降幅較6月收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)；1-7月新開工面積56969萬方，同比下降24.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。7月房屋竣工面積4501萬方，同比上升33.1%，增速較6月上升16.8個(gè)百分點(diǎn)，竣工增速上升主要因保交樓工作的持續(xù)推進(jìn)，且去年7月的基數(shù)較低；1-7月竣工面積38405萬方，同比上升20.5%，增速較1-6月提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。施工方面，2023年7月房屋施工面積累計(jì)為799682萬方，同比下降6.8%，降幅較1-6月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房企開工意愿跟隨銷售熱度變動(dòng)，竣工持續(xù)受保交樓政策支撐。目前銷售仍處筑底階段，房企銷售回款較弱、新開工意愿較低，開工意愿提高需等待銷售回升。相較而言，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展，為竣工提供支撐。

三、關(guān)注核心城市政策優(yōu)化，推薦重點(diǎn)布局高能級城市的房企

維持全年核心指標(biāo)預(yù)測不變。我們預(yù)測2023年銷售面積、新開工面積、開發(fā)投資、竣工面積的增速分別為-5%、-25%、-8%、+15%。

關(guān)注核心城市政策優(yōu)化，推薦重點(diǎn)布局高能級城市的房企。7月地產(chǎn)銷售繼續(xù)筑底，部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露，供需兩端的政策優(yōu)化有望緩解行業(yè)的階段性壓力。核心一二線城市調(diào)控有望進(jìn)一步放開，超大特大城市城中村改造為行業(yè)帶來新機(jī)遇，重點(diǎn)布局高能級城市的房企有望受益。

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。

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