中信證券表示，2023年5、6、7月商品房及二手房銷量持續(xù)走弱，引發(fā)市場關(guān)注。我們從各城市環(huán)線、住房戶型、小區(qū)物業(yè)費的維度跟蹤了房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的走勢，當(dāng)前新房銷售仍處下行通道，而二手房交易已逐漸走穩(wěn)；融資側(cè)，國有房企融資渠道通暢。在后續(xù)政策催化下，地產(chǎn)板塊優(yōu)質(zhì)公司的競爭格局有望優(yōu)化。

全文如下

數(shù)據(jù)科技｜房地產(chǎn)開發(fā)：基本面仍處下行通道，政策有望促進(jìn)走穩(wěn)

2023年5、6、7月商品房及二手房銷量持續(xù)走弱，引發(fā)市場關(guān)注。我們從各城市環(huán)線、住房戶型、小區(qū)物業(yè)費的維度跟蹤了房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的走勢，當(dāng)前新房銷售仍處下行通道，而二手房交易已逐漸走穩(wěn)；融資側(cè)，國有房企融資渠道通暢。在后續(xù)政策催化下，地產(chǎn)板塊優(yōu)質(zhì)公司的競爭格局有望優(yōu)化。

(資料圖)

▍地方政策持續(xù)發(fā)力，提振房地產(chǎn)市場。

7月24日至今，各地紛紛發(fā)聲表示將優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)各地方政府官網(wǎng)，20個重點城市中，深圳、廣州、北京等11城均表態(tài)將要或已經(jīng)發(fā)布提振需求政策。我們認(rèn)為，地方政策仍有較多發(fā)力空間，在首套房貸的首付最低比例上，20個重點城市中僅鄭州所有區(qū)域的最低首付比例均為20%，6城的非核心區(qū)域最低首付比例為20%，另外13城要求所有區(qū)域的最低首付比例均在30%及以上。

▍新房交易仍處下行通道。

商品房交易量仍處低位，根據(jù)Wind、國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年7月，30大中城市商品房成交量同比下降29.5%；8月前15日，30大中城市商品房成交量環(huán)比7月前15日下降7.9%。30個大中城市內(nèi)，2023年7月，一線、二線、三線商品房交易量同比下降14%、40%、23%，一線城市同比降幅較低。同期，一線城市中，北京商品住宅成交量同比增長31%，上海、廣州、深圳同比減少19%、33%、7%。

▍二手房銷售初步止跌，一線城市環(huán)比增幅最高。

從100座樣本城市的二手房成交量來看，根據(jù)各主要中介平臺（含我愛我家、兔博士、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)、麥田、貝殼平臺，下同）的數(shù)據(jù)，2023年7月，100座樣本城市二手房成交量同比下降13%，環(huán)比提升6.5%；7月1日至7月31日，滾動7日平均成交量增長11.7%。分環(huán)線來看，7月各環(huán)線二手房成交量均環(huán)比正增長，一線城市同比降幅最高但環(huán)比增幅也最高。分戶型來看，優(yōu)質(zhì)二手住房交易量同比較穩(wěn)健，一居二居、三居、三居以上房型的交易量同比減少18%、7%、0.9%；各戶型環(huán)比上月同期均正增長，其中一居二居戶型的增速最快。

▍全國土地成交同比量價齊減。

全國土地成交量下降，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年7月，100個大中城市的供應(yīng)住宅用地規(guī)劃建筑面積同比下降4%，成交住宅用地規(guī)劃建筑面積同比下降59%，樓面均價同比下降3%。分環(huán)線看，7月各環(huán)線土地市場成交面積同比均走弱，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年7月，100大中城市內(nèi)，一線城市成交住宅類用地的土地規(guī)劃建筑面積同比減少32%，成交土地樓面均價同比減少22%，而二、三線城市也呈現(xiàn)量價齊減趨勢。

▍境內(nèi)國企融資通暢，非國企凈融資額持續(xù)下行。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年7月，境內(nèi)融資總額持續(xù)增長，以上市日期計算，7月境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)債券發(fā)行總額達(dá)到618.9億人民幣，凈融資額91.26億人民幣，其中國企凈融資額212億人民幣，非國企凈融資金額-158.55億。2023年以來，國企連續(xù)6個月單月凈融資額為正，非國企連續(xù)7個月單月凈融資額為負(fù)。

▍投資建議：

2023年5、6、7月商品房銷量持續(xù)走弱，而7月24日政治局會議后，多地方政府表態(tài)將發(fā)布有效提振樓市的政策。短期基本面呈現(xiàn)出新房銷售持續(xù)下行，二手房短期走穩(wěn)的分化狀況。預(yù)計在后續(xù)政策催化下，潛在購房需求釋放，購房意愿回升，新房銷售基本面有望軟著陸，建議關(guān)注高能級城市政策提振、改善型住房需求、城中村改造等因素催化的地產(chǎn)板塊結(jié)構(gòu)性行情。

▍風(fēng)險因素：

我們基于多個中介平臺統(tǒng)計的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，可能存在數(shù)據(jù)樣本不足、數(shù)據(jù)誤差及數(shù)據(jù)缺失問題，進(jìn)而可能影響到相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；地產(chǎn)銷售不及預(yù)期；地產(chǎn)扶持政策執(zhí)行進(jìn)度、效果不及預(yù)期。

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