中信建投研報指出，近日住建部等三部委發(fā)文推動“認房不認貸”，納入一城一策工具箱；財政部等三部委推動換房退個稅政策延期；嘉興全面取消限購限貸政策，有望成為各地政策調整風向標。7月24日政治局會議定調適時調整優(yōu)化地產政策、因城施策用好政策工具箱以來，行業(yè)積極變化持續(xù)，政策以改善性需求為突破口，持續(xù)支持購房需求釋放。近期新房及二手房成交出現改善，政策作用顯現，各地尤其是一二線城市的銷售改善有望持續(xù)，利好重點布局于高能級城市的房企。

全文如下

中信建投 | 地產行業(yè)三個積極變化，以改善性需求為突破口

核心觀點

(資料圖)

近日住建部等三部委發(fā)文推動“認房不認貸”，納入一城一策工具箱；財政部等三部委推動換房退個稅政策延期；嘉興全面取消限購限貸政策，有望成為各地政策調整風向標。7月24日政治局會議定調適時調整優(yōu)化地產政策、因城施策用好政策工具箱以來，行業(yè)積極變化持續(xù)，政策以改善性需求為突破口，持續(xù)支持購房需求釋放。近期新房及二手房成交出現改善，政策作用顯現，各地尤其是一二線城市的銷售改善有望持續(xù)，利好重點布局于高能級城市的房企。

事件

近日，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施；財政部、稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)布《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》；嘉興市發(fā)布21條樓市新政，全面取消限購限售政策。

簡評

三部委發(fā)文推動“認房不認貸”，納入一城一策工具箱。近日住建部等三部委聯合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。目前，大部分城市的首套房首付比例較二套房低10個百分點及以上，首套房貸款利率較二套房低80bp及以上。政策引導各地放松首套房認定標準，進行“賣一買一”動作的購房者可享受首套房信貸政策，有望進一步促進改善性需求釋放。

換房退個稅政策延期，改善性需求獲持續(xù)支持。2022年9月底，財政部與稅務總局發(fā)文推行換房退個稅政策，對在一年內進行“賣一買一”的購房者，其出售房屋已繳納的個人所得稅可獲退稅。近日，財政部等三部委發(fā)文對上述政策進行延期，有效期從原來的2023年年底延期至2025年年底。對于出售房屋應繳的個人所得稅，在未獲稅收優(yōu)惠的情況下，各地一般征收房屋成交總價的2%或出售利潤的20%，此次換房退個稅政策延期，將繼續(xù)減輕購房者在換房過程中的資金壓力，支持改善性需求釋放。

嘉興全面取消限購限售，有望成為各地政策調整風向標。8月25日嘉興市發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》，從地產供給端和需求端出臺21條新舉措，其中包括明確取消限購限售政策。自7月24日政治局會議提及適時調整優(yōu)化地產政策、因城施策用好政策工具箱以來，已有多個二線城市落地政策優(yōu)化，本次嘉興成為首個明確取消限購限售政策的二線城市，限制性政策得到全面放松，有望為市場注入較強信心；同時，此次嘉興的政策放松具有重要的風向標作用，有望引導其他城市在政策優(yōu)化上做出跟進、加大政策放松的力度。

風險提示

房地產行業(yè)的風險主要在于銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續(xù)下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高杠桿的房企出險可能性仍存，導致行業(yè)整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規(guī)模與融資成本，進而導致行業(yè)竣工及現金流壓力加劇。

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