國泰君安8月31日研報指出，本輪地產(chǎn)需求端政策的利好方向大體上明確，后續(xù)等待落地。如果政策密集落地，并在半年內(nèi)充分反映，國泰君安估算一攬子地產(chǎn)優(yōu)化政策預計拉動17000萬平商品房銷售，有望提振銷售增速由負轉正，直接拉動GDP0.5個百分點，間接拉動GDP0.3個百分點。悲觀、樂觀情形下，預計分別拉動10300、23100萬平商品房銷售。房住不炒的導向下，需求端政策優(yōu)化的核心仍是“房住不炒”，未來關注點應放在房地產(chǎn)新發(fā)展模式的推進。

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全文如下

國君宏觀｜地產(chǎn)政策優(yōu)化，影響幾何？

1、本輪地產(chǎn)需求端政策的利好方向大體上明確，后續(xù)等待落地。2023 年7 月住建部提出要“進一步落實”各類政策的倡議暗示需求端優(yōu)化政策有望出臺。我們總結發(fā)現(xiàn)，各地落實的政策主要有部分地區(qū)貸款額度上浮、提升公積金提取限額、縮小限售限購范圍，降低首付比例，針對不同條件的人群提供更多購房補貼并在以上基礎上提高貸款額度，降低購房難度。展望未來，有望持續(xù)推動的地產(chǎn)支持政策主要有：①降低首付比例 ②放松限購要求 ③換購住房稅費減免+全面落實“認房不認貸” ④調(diào)降房貸利率。

2、本輪政策效果如何，我們進行了大致估算：

（1）降低首付比例帶來的商品房銷售增量，悲觀假設為 6500 萬平，中性假設 11000 萬平，樂觀假設15000萬平。

（2）放開限購政策中的社保年限要求帶來的商品房銷售增量，悲觀假設為 1800 萬平，中性假設 3000 萬平，樂觀假設 4100 萬平。其中，中性情形下，假設滿足購房門檻的人口增量中，50%打算購置房產(chǎn)。

（3）換購住房稅費減免+全面落實“認房不認貸”，帶動的額外商品房銷售理論上能有 2000、3000、4000 萬平。其中，中性情形下，假設“認房不認貸”能額外拉動 15%的置換需求。

（4）調(diào)降房貸利率對地產(chǎn)銷售的直接影響或有限，但有望釋放 4000億元左右的居民支出流向消費等領域。

3、如果政策密集落地，并在半年內(nèi)充分反映，我們估算一攬子地產(chǎn)優(yōu)化政策預計拉動 17000 萬平商品房銷售，有望提振銷售增速由負轉正，直接拉動 GDP 0.5 個百分點，間接拉動 GDP 0.3 個百分點。悲觀、樂觀情形下，預計分別拉動 10300、23100 萬平商品房銷售（注：上述各類政策的受用人群可能有重疊關系，例如降低首付比例中的測算中不好估計實際具有房票的居民戶數(shù)，可能跟放松限購中的相關測算存在交叉重疊關系，導致最終測算結果存在高估的可能）。

4、房住不炒的導向下，需求端政策優(yōu)化的核心仍是“房住不炒”，未來關注點應放在房地產(chǎn)新發(fā)展模式的推進。由于因城施策調(diào)控的慣性，以及房價過快上漲的紅線制約，預計本輪地產(chǎn)政策在執(zhí)行角度依然是有彈性的差異化，很難出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“一刀切”的政策落實。因此，對于需求端政策的效果我們認為需要謹慎觀察。更需要關注的是以保障和長租為代表的房地產(chǎn)新發(fā)展模式的推進。

5、風險提示：政策落地不及預期，估算具有誤差。

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