在旅游業(yè)，剛過去的端午節(jié)假期被形容為“五年來最火”，但在地產(chǎn)業(yè)，這個小長假的市場表現(xiàn)慘淡依舊。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，端午期間（6月22日-24日）重點10城新房成交4547套，較去年端午假期有所增長，但仍為近五年來的次低谷，較2020年降幅超6成。多位業(yè)內(nèi)人士均坦言，市場情況并不理想，促銷也難以產(chǎn)生較好的效果。

(資料圖片僅供參考)

而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也可以看出近年來行業(yè)的低迷，截至今年5月底，商品房待售面積維持2017年以來的高位，但是商品房銷售面積累計同比增速自2022年以來都是負(fù)值。

地產(chǎn)銷售端的不景氣，反映在投資領(lǐng)域就是股價的“跌跌不休”，中證800地產(chǎn)指數(shù)在昨日（6月27日）盤中再創(chuàng)近9年來的新低。

既然地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前已反映了多重悲觀預(yù)期，那么現(xiàn)在是上車的好機會嗎？

【利好政策加速落地】

在穩(wěn)樓市政策方面，近期，多地政策持續(xù)出臺。

6月26日，江蘇連云港發(fā)布穩(wěn)樓市新政，提出9條措施，包括降低首套公積金首付至20%、支持提取公積金支付首付、繼續(xù)發(fā)放購房補貼、落實房貸利率動態(tài)調(diào)整機制等。

6月25日，揚州發(fā)布8條最新樓市政策，對市區(qū)過往部分政策進(jìn)行了延續(xù)和優(yōu)化。其中提出，在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，已有百余城出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，其中濟(jì)南、長沙、廈門等十余城對限購政策進(jìn)行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優(yōu)化限購措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點。

在房企融資方面，“第三支箭”也在加速落地。

繼6月16日招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請獲中國證監(jiān)會注冊生效后，6月27日，滬市上市房企保利發(fā)展和大名城，以及深市上市房企福星股份和中交地產(chǎn)的再融資項目均取得注冊批文。這意味著，“第三支箭”房企再融資在實操層面正式落地。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，取得注冊批文是房企再融資計劃推進(jìn)過程中的重要里程碑，后續(xù)如果成功發(fā)行，將有助于改善企業(yè)的資金狀況，投資者的市場預(yù)期也會進(jìn)一步修復(fù)。鑒于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況和樓市情況，預(yù)計后續(xù)還會有一些利好政策出臺，帶動開發(fā)投資端和企業(yè)資金面的全面恢復(fù)。

在房貸利率方面，多地房貸利率跟隨LPR下調(diào)，處于近年來低點。

本月20日，作為房貸利率參考的5年期以上LPR下調(diào)了10個BP，這意味著購房者們的住房商貸利率將迎來新一波調(diào)降。目前，多地銀行已經(jīng)對個人住房按揭貸款利率做出了相應(yīng)調(diào)整。

從全國水平看，貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年6月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。6月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和17BP，均處于近年來底部水平。

而房貸降息將有助于降低購房成本，促進(jìn)住房需求釋放，為市場修復(fù)注入動力。同時存量房貸利率也將同步下降，減輕存量貸款客戶的月供壓力。

最新消息方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，指出要鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市；要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

對此，開源證券也給出了相關(guān)點評：探索中的房屋養(yǎng)老金制度將會著力解決當(dāng)前交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的痛點，幫助提升住房品質(zhì)。房屋養(yǎng)老金相關(guān)政策試點或?qū)⒓铀偻七M(jìn)。

【政策工具箱中還有哪些手段？】

房地產(chǎn)業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，今年4月住建部部長倪虹再次表示房地產(chǎn)及建筑業(yè)要充分發(fā)揮頂梁柱、壓艙石作用，要自覺擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤使命責(zé)任，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

那么面對當(dāng)下萎靡不振的行情，后續(xù)還有可能出臺哪些政策？

首先是首付比例方面，首套房首付比例除北京、上海執(zhí)行35%之外，其余城市均已達(dá)到中央規(guī)定下限，無放松空間。二套房首付比例在地方層面還有較多的因城施策空間，還取決于“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)如何調(diào)整，而該標(biāo)準(zhǔn)基本上由地方政府主導(dǎo)。

事實上，2022年5月后，22個熱點城市中部分城市將二套房首付比例予以下調(diào)，但下調(diào)后還有較多城市距離央行規(guī)定的政策下限仍有調(diào)整空間。

有部分城市下調(diào)了二套房首付比例，資料來源：Wind、各地本地寶、鏈家，華安證券研究所整理，標(biāo)紅為政策變更情況。

其次是房貸利率方面，華安證券認(rèn)為，中央層面在5年期 LPR、二套房貸LPR加點下限仍有調(diào)整空間，地方需待中央調(diào)整后跟進(jìn)。

再次是購房資格等限購措施，從22個熱點城市看，自2022年以來，已有多個熱點城市調(diào)整了限購政策，包括濟(jì)南、蘇州、天津、成都、西安、南京、廈門、武漢等，但這些城市核心區(qū)的限購調(diào)整較慢，因此后續(xù)22個熱點城市在限購方面或許還有調(diào)整的空間。

最后是交易稅費等方面，華安證券預(yù)計中央層面不會進(jìn)行調(diào)整，但地方層面可出臺契稅補貼，或指導(dǎo)中介費率下降等。

【悲觀預(yù)期已完全釋放？可以上車了嗎？】

巴菲特說過一句大家耳熟能詳?shù)拿裕涸趧e人恐懼時貪婪。那么在中證800地產(chǎn)指數(shù)跌至近9年低點之際，是否能上車了？多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)正處于供給側(cè)改革，更多是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的相對行情。

國盛證券在《房地產(chǎn)開發(fā)：等待與希望——2023中期策略》中指出，在對同樣經(jīng)歷供給側(cè)改革的地產(chǎn)和煤炭行業(yè)周期進(jìn)行復(fù)盤之后，結(jié)論如下：

（1）地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)出清力度媲美當(dāng)時的煤炭（本輪房地產(chǎn)的房企出清幅度達(dá)到了40%），但地產(chǎn)的庫存狀況弱于煤炭（在庫存較高的時候，首先是去庫存，而后才是價格的修復(fù)），價格上下的彈性弱于煤炭（下方的空間有限，上方空間同樣有限，理論上相較煤炭會更為平滑）。

（2）從需求維度來看，煤炭企業(yè)更受制于總量β（其各區(qū)域價格差異較小，可流通交易），而地產(chǎn)企業(yè)在逐步走向α，企業(yè)間城市布局、融資的差異等在被逐漸拉大。

中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。若有大的刺激政策落地，則下半年會有一波板塊的行情。除此以外，更多是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的相對行情。

申萬宏源也在《大變革下的新起點與新機遇——房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本面及行情復(fù)盤行業(yè)深度》中表示，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計供需兩端政策將更加積極支持，并預(yù)計優(yōu)質(zhì)房企將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。

此外，今年以來，隨著房企流動性危機的持續(xù)蔓延，以及房地產(chǎn)行業(yè)的下行，房企股價整體持續(xù)下跌，已有8家A股房企因連續(xù)20個交易日的每日股票收盤價均低于人民幣1元/股觸發(fā)了終止上市條件，被強制退市。

另外，還有十余家房企的最新收盤價低于2元/股，站在退市的邊緣。

通過以上不難看出要想投資地產(chǎn)行業(yè)，選擇優(yōu)質(zhì)的企業(yè)便顯得尤為重要。

目前市面上較能體現(xiàn)地產(chǎn)龍頭價值的指數(shù)，為中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)集中匯集市場頭部房企，呈現(xiàn)了極高的頭部房企集中度！

同時，中證800地產(chǎn)指數(shù)6月12日迎來2023年第一次調(diào)樣生效，調(diào)倉后，前十大成份股權(quán)重超8成，“保萬招金”權(quán)重占比超5成，高度聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè)，契合龍頭強者恒強產(chǎn)業(yè)周期趨勢！資料顯示，目前唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的ETF為地產(chǎn)ETF（159707），具備稀缺性與辨識度。中證800地產(chǎn)指數(shù)前十大成份股一覽：

此外，地產(chǎn)ETF（159707）近期持續(xù)獲得二級市場資金增倉，基金份額在近期維持上市以來的高位！也側(cè)面印證了市場對于地產(chǎn)板塊新發(fā)展模式的看好。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風(fēng)險等級為R3-中風(fēng)險，適合適當(dāng)性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。

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