文/成都商報-紅星新聞記者 廖興

(資料圖)

8月25日，成華區(qū)首個清水限價破3萬元/㎡的土地站上拍賣席。

這宗代號為鐵塔廠2號的地塊約為86畝，容積率3.0，最高清水限價為3.1萬元/㎡。這是鐵塔廠地塊時隔6年之后再次供地，原鐵塔廠1號地塊在2017年被龍湖拿下，即已呈現(xiàn)的龍湖·梵悅臺項目和龍湖·濱江天街。

成華區(qū)鐵塔廠2號地塊區(qū)位示意圖

需要注意的是，此次入市的鐵塔廠2號地塊，房地價差達1.96萬元/㎡，但在給足利潤空間同時，也拋出難題：返遷安置房和車位，及規(guī)劃有高達約50%商業(yè)占比，意味17萬方建筑面積有近8萬方為商業(yè)屬性。

圖據(jù)：成都公共資源中心

成都商報-紅星新聞記者在與諸多房企溝通中了解到，雖條件苛刻，但感興趣的不在少數(shù)，看好原由正是杉板橋的區(qū)位。

毫無疑問，杉板橋目前已成為成華區(qū)乃至成都三環(huán)內的新房最強勢能板塊，隨著后期該地塊的入市，將是杉板橋新房供應的重要補充。

三大顯性特征

“國際杉”紅得有理有據(jù)

杉板橋在哪里？“西起二環(huán)路，向東輻射至二仙橋路，北承建設南路，南抵崔家店。”

距此次約86畝地塊約300米，即是今年成都樓市的紅盤凱德·玖悅華章，前期5次推貨均開盤即罄，最低中簽率僅約8%。據(jù)悉，目前僅剩3號樓的72套房源待取證銷售。

近年來，潮流年輕化已成為杉板橋的標簽，由濱江天街+天薈+東郊記憶組成的三大商業(yè)場域愈發(fā)融合，共同激發(fā)自然生長的年輕力，是青年人群的熱門打卡地。

杉板橋的商業(yè)氛圍

有業(yè)內人士指出，杉板橋之所以能崛起，是商業(yè)集群效應的體現(xiàn)，差異化針對潮牌聚集的青年氛圍，滋生出了無界生長的年輕文化土壤。

特征一

城市界面高級，煙火氣與包容性相融

杉板橋的另一大特征是，在煥新城市界面時同步保留歷史厚重感。

站在杉板橋路，兩側的萬科·天薈、龍湖·濱江天街以及稍遠處的招商·花園城商業(yè)體共同拉升了板塊的繁華時尚氣息，而保留工業(yè)氣息的東郊記憶也存留時代厚重感。

龍湖·濱江天街

整個板塊既不丟失人文氣息，還能同時呈現(xiàn)出時尚摩登，兩種看似不融洽的風格卻被杉板橋做到相融相洽，這在主城并不多見。

東郊記憶

同時，更貼合現(xiàn)代審美的萬科·天薈、龍湖·梵悅臺，以及凱德·玖悅華章和譽浪·東望，也在住宅端拉升板塊的界面顏值。

特征二

配套成熟度高，能用腳步丈量衣食起居

腳步丈量生活起居，杉板橋的核心優(yōu)勢。

跳蹬河、沙河貫穿區(qū)域，沙河城市公園、杉板橋公園、東郊記憶等提供了城市中難得的生態(tài)休閑生活。

同時，這里還配置有完整的教育配套，像建設路小學（楓林校區(qū)）、四川交響樂團附屬小學等，以及凱德·玖悅華章旁規(guī)劃有一所從幼兒園、小學到中學，涵蓋3-15歲學齡段的教育體系。區(qū)域還有私立學校成華嘉祥。

杉板橋公園

此外，得益于板塊高容積率的住宅定位，高密度常駐人流量盤活了諸多社區(qū)底商，充滿便捷與地道的成都生活氣息。

東中環(huán)的地段加持，以杉板橋路為核心，板塊也擁有四通八達交通路網(wǎng)，且有地鐵7、8號線兩條線路穿插而過，日常通勤十分便捷。

杉板橋立交

一句話總結，生活在杉板橋，你能肆意穿梭在街頭巷尾的創(chuàng)意底商小店，中高端消費需求也能在三大綜合體得到滿足，以及公園環(huán)伺、教育齊備，從而形成一套15min生活閉環(huán)。

特征三

市場認可度高，地價+租金完成“三級跳”

2017年，杉板橋完成十年棚改搬遷改造計劃，以類似于攀成鋼的“老城新區(qū)”面貌涅槃重生。

至此，拉開了板塊住宅發(fā)展的大幕，品牌房企爭先入駐，第一個吃螃蟹的保利打造了康橋項目，至今仍被譽為“成華第一樓盤”，二手房掛牌價3.6-4.4萬元/㎡。

保利·康橋

蝶變始于成都傳媒&萬科、招商、龍湖相繼拿下超百畝商兼住地塊，三大商業(yè)綜合體和配套住宅成為煥新城市界面與激發(fā)年輕活力的關鍵。

杉板橋價值認可度走高，板塊內次新房價格日益高漲，像龍湖·梵悅臺與萬科·天薈高層二手掛牌3.6-4萬元/㎡，甚至小幅拉漲了房齡十多年的金色樂府，達2.7-3.1萬元/㎡。

圖據(jù)：貝殼APP

公開數(shù)據(jù)顯示，杉板橋土地價值完成“三級跳”。近三年清水房限價從2.3萬元/㎡、2.6萬元/㎡，在到3.1萬元/㎡，且板塊內土地幾乎全以最高限價成交。

聚焦新房市場，雖供應偏少，但譽浪·東望、凱德·玖悅華章都是“紅盤”，總價200-500萬+/套，均數(shù)次開盤即罄。

另外，隨著網(wǎng)紅、直播經濟走紅，杉板橋的時尚氣息也吸引著這類新型經濟進駐，板塊租金開始走高。

龍湖·冠寓

譬如，天薈、冠寓等建面約30-38㎡公寓租金在1800-2500元/月，且出租率較高，而梵悅臺、天薈次新品質住宅，一套建面約130+㎡套三掛牌租金達9000-11000元/月。

后市觀察

該片區(qū)有望承接城東改善客群

在“國際杉”頻頻走紅市場時，也面臨著問題：前期住宅供應步入尾聲，后期板塊新房供應乏力，買入機會寥寥。

但轉機正在到來。

公開資料顯示，囊括杉板橋的崔家店東、西片區(qū)正進行一番騰籠換鳥，亟待平整大幅土地待開發(fā)，為板塊后續(xù)發(fā)展提供全新動力。

崔家店西、東片區(qū)區(qū)域示意圖

首先，地處東中環(huán)附近的區(qū)位，擁有主城醇熟煙火生活；其次，繼二八板塊、太平園后，主城中環(huán)再難有大幅平整土地待開發(fā)；最后，有“國際杉”的成功案例筑底，充滿想象力。

最重要的是，杉板橋與崔家店東、西片區(qū)之前并無任何像鐵路等硬阻隔。

規(guī)劃顯示，杉板橋地處重點打造的“金色中環(huán)”。成華區(qū)相關負責人曾公開表示，位于“金色中環(huán)”與新成華大道交匯，縱橫聯(lián)動核心區(qū)域的杉板橋片區(qū)，其產業(yè)重構和城市更新的探索與實踐，將為成華區(qū)公園城市建設做出更多示范。

杉板橋

同時，囊括“國際杉”的崔家店西片區(qū)，在今年3月初正式開展有機更新項目的勞務招標工作，實地走訪能看到拆遷協(xié)議工作正在進行，西片區(qū)部分小區(qū)搬遷公告已張貼。

可以預示到，如若片區(qū)再度更新，輻射杉板橋的崔家店東、西片區(qū)將有望再度拉升區(qū)域能級，且從控規(guī)圖顯示，大部分均為住宅用地。

多位業(yè)內人士提到，雖片區(qū)后續(xù)土地入市時間不確定，但一旦騰挪出大量土地，崔家店東、西片區(qū)的勢能有望迎來極大提升，成為承接成華改善客群的置業(yè)高地。

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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