隨著昆明主城新項(xiàng)目越來(lái)越少，不少網(wǎng)友也開(kāi)始將目光投向了次新房，我們也一起來(lái)看看，那些年開(kāi)發(fā)商承諾的配套究竟兌現(xiàn)得怎么樣？

本期評(píng)測(cè)樓盤(pán)——云安陽(yáng)光城。

（本周來(lái)填個(gè)坑）

(資料圖片僅供參考)

1、二環(huán)內(nèi)，臨滇緬大道；

2、有躍層產(chǎn)品，贈(zèng)送面積大；

3、綠化率超過(guò)45%，樓下就是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；

4、戶(hù)型建面約37-184㎡，一室至五室。

樓盤(pán)基本信息：

開(kāi)發(fā)商：云南云安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；

容積率：2.89；

綠化率：40%；

樓棟數(shù)：19棟建筑，其中3棟用于辦公、5棟為獨(dú)立商業(yè)；

總戶(hù)數(shù)：1069戶(hù)；

停車(chē)位：1460；車(chē)位比1:0.9；

物業(yè)：昆明云安物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)1.9元/㎡·月。

（樓棟分布圖）

云安陽(yáng)光城屬黃土坡片區(qū)，位于昆瑞路273號(hào)，東至虹山北路，南至昆瑞路，西至云南客車(chē)廠(chǎng)生活區(qū)，北至學(xué)府路。項(xiàng)目地塊呈緩坡?tīng)睿傉嫉孛娣e約85畝，2013年交付。

（云安陽(yáng)光城）

這個(gè)項(xiàng)目主要定位為集居住、商業(yè)和辦公為一體的綜合性項(xiàng)目。

居住樓、辦公樓主要以小高層、多層為主，商業(yè)樓則以2-3層高的樓房為主，擁有約 20000㎡的商業(yè)區(qū)。

（云安陽(yáng)光城商業(yè)區(qū)）

血拼姐對(duì)云安陽(yáng)光城最大的印象就是地段多少有些雞肋，周邊配套其實(shí)都挺齊全，但又都有點(diǎn)距離，加上周邊城中村較多，整體環(huán)境就顯得更為雜亂。

不過(guò)雞肋歸雞肋，真要說(shuō)起來(lái)，云安陽(yáng)光城的周邊，尤其是學(xué)府路沿線(xiàn)，倒還頗受開(kāi)發(fā)商歡迎。

2015年前后，學(xué)府路沿線(xiàn)的萬(wàn)科學(xué)府、中海學(xué)府路8號(hào)、海倫先生，以及稍遠(yuǎn)一些的金泰國(guó)際等小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)起來(lái)，隨著這些小區(qū)一個(gè)個(gè)交付入住，云安陽(yáng)光城的選址就顯得挺有前瞻性，自帶商業(yè)配套也顯現(xiàn)出了一定的優(yōu)勢(shì)。

就血拼姐實(shí)地踩盤(pán)來(lái)看，云安陽(yáng)光城能在當(dāng)初入市時(shí)就高于市場(chǎng)價(jià)，還是有一些底氣在的。

2012年，云安陽(yáng)光城開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約10000元/㎡，在當(dāng)時(shí)也屬于需要咬咬牙才能上車(chē)的存在，項(xiàng)目2013年交付，此后一直以現(xiàn)房形式出售，至2018年年初住宅才售罄。

云安陽(yáng)光城地塊整體呈不規(guī)則四邊形，中間還有一條蜿蜒的雙向車(chē)道將地塊不規(guī)則地分隔開(kāi)。

小區(qū)為板樓/塔樓設(shè)計(jì)，3-8幢住宅為板樓，層高18層，2梯4戶(hù)設(shè)計(jì)；10-13幢住宅為塔樓，分別為27層、21層和16層，2T5戶(hù)設(shè)計(jì)，公寓為3T15戶(hù)。

（云安陽(yáng)光城樓棟分布示意）

小區(qū)人車(chē)分流，車(chē)輛與行人從不同的大門(mén)進(jìn)入，內(nèi)部有地下停車(chē)場(chǎng)，外部道路也劃了市政道路停車(chē)位，但整體看來(lái)，車(chē)位也就是堪堪夠用的程度。

（車(chē)輛進(jìn)出的門(mén)還挺幽深）

小區(qū)在設(shè)計(jì)上還挺有意思，由于中間被道路分隔開(kāi)，且10-13幢住宅與商業(yè)樓棟穿插在一起分布，血拼姐一度以為是像保利大家一樣，分成了封閉管理和開(kāi)放式管理，這倒也可以理解，畢竟有體量較大的商業(yè)街區(qū)，要兼顧商業(yè)就會(huì)犧牲一部分的私密性。

（樓下的商業(yè)廣場(chǎng)部分）

但血拼姐繞了一圈突然發(fā)現(xiàn)，10-13幢居然也是封閉式管理的，這就很有意思了。

（10-13幢小區(qū)內(nèi)部）

門(mén)衛(wèi)解釋?zhuān)m然這幾棟樓下都有商業(yè)，但業(yè)主的入戶(hù)門(mén)卻在另一側(cè)，并且將小區(qū)有入戶(hù)門(mén)的一側(cè)單獨(dú)封閉式管理，就能把同在一棟樓的商業(yè)和住宅區(qū)分開(kāi)，這一點(diǎn)上云安陽(yáng)光城確實(shí)是有一些設(shè)計(jì)巧思在的。

（樓棟同樣有單獨(dú)的門(mén)禁）

當(dāng)然，另一側(cè)的3-8幢，才更接近于一個(gè)小區(qū)的樣子，有明顯的小區(qū)大門(mén)。

（門(mén)口安保比較到位）

小區(qū)內(nèi)部設(shè)施比較簡(jiǎn)單，涼亭、健身區(qū)、兒童游樂(lè)區(qū)都有設(shè)置。

（兒童游樂(lè)區(qū)）

（公區(qū)涼亭）

小區(qū)綠植可以稱(chēng)得上茂密，植物搭配上以喬木和灌木為主，搭配修剪都很和諧，沒(méi)有見(jiàn)到偷懶的大片草坪，是有在認(rèn)真做綠化的。

（綠化點(diǎn)個(gè)贊）

最值得一提的還是中央水景，終于像個(gè)小人工湖的樣子，不算清澈，但是種了睡蓮，整體看上去清清爽爽，有點(diǎn)小公園的意思在了。

（中央水景）

小區(qū)大門(mén)入口處看得出也設(shè)計(jì)了水景，但已經(jīng)沒(méi)有在使用（就很可惜，大家都設(shè)計(jì)水景，但是都不用）。

（門(mén)口水景）

小區(qū)樓棟外立面養(yǎng)護(hù)得很不錯(cuò)，盡管是十年前建成的房子，但還沒(méi)看到外墻有老化剝落的情況。

（門(mén)口水景）

整體來(lái)看，云安陽(yáng)光城的規(guī)劃基本都還是兌現(xiàn)了，并且后期養(yǎng)護(hù)比較到位，敢在十年前就賣(mài)到10000元/㎡，還是有一些道理的。

戶(hù)型方面，小區(qū)目前掛出的二手房源并不多，但還挺全面，建面約37-184㎡，一室至五室的戶(hù)型均有房源掛出。

先來(lái)看一個(gè)房源較多的兩室戶(hù)型。

（建面約88㎡戶(hù)型）

88㎡戶(hù)型本身沒(méi)有太大問(wèn)題，兩室兩廳一衛(wèi)，戶(hù)型比較方正，明廚明衛(wèi)，兩個(gè)臥室都有大面積飄窗，整體采光不錯(cuò)，缺點(diǎn)也很明顯，這個(gè)戶(hù)型的餐客廳空間很大，但卻主要靠角落里小小的陽(yáng)臺(tái)通風(fēng)采光，廚房、衛(wèi)生間、臥室這些區(qū)域都沒(méi)有辦法提供更多的采光，這樣一來(lái)，不僅通風(fēng)采光不行，白天在餐客廳也必須開(kāi)燈。

這是因?yàn)?8㎡的戶(hù)型主要集中在塔樓區(qū)域，在設(shè)計(jì)上注定要犧牲很大一部分采光，此外，該戶(hù)型所在的樓棟靠近商業(yè)和路邊，會(huì)有一定的噪音問(wèn)題，從居住體驗(yàn)上又會(huì)再更差一些。

再來(lái)看一個(gè)板樓的戶(hù)型。

（建面約140㎡戶(hù)型）

建面約140㎡戶(hù)型，三室兩廳兩衛(wèi)，整體還算比較實(shí)用。明廚明衛(wèi)，入戶(hù)玄關(guān)有一個(gè)獨(dú)立的門(mén)廳區(qū)域，臥室都有大面積飄窗，主臥套房設(shè)計(jì)，空間利用上有一點(diǎn)小小的浪費(fèi)，但規(guī)劃合理的話(huà)也能規(guī)避掉。

二次采光的餐廳算是這個(gè)戶(hù)型里比較難取舍的地方，雖然也正對(duì)著一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，但這個(gè)陽(yáng)臺(tái)空間往往被改造為小臥室或者書(shū)房，在一定程度上會(huì)影響餐廳的通風(fēng)采光，加上戶(hù)型不算方正，視覺(jué)上空間感就沒(méi)有那么好。

整體來(lái)看，云安陽(yáng)光城的戶(hù)型設(shè)計(jì)受塔樓、位置及時(shí)代限制，存在一些不合理的地方，但可以在裝修時(shí)進(jìn)行一些優(yōu)化調(diào)整，整體還是能以實(shí)用為主，建議優(yōu)先考慮3-8幢住宅，不臨主干道，小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境也更好。

云安陽(yáng)光城的周邊配套其實(shí)還挺有意思，乍一看好像大馬路邊什么都沒(méi)有，全靠自身商業(yè)苦苦支撐，但畢竟還是在二環(huán)內(nèi)，細(xì)細(xì)算來(lái)，周邊配套還是比較齊全。

交通方面，自駕出門(mén)就是滇緬大道和學(xué)府路，兩個(gè)路口就能上二環(huán)，總體還算比較方便。

（學(xué)府路）

但有一個(gè)問(wèn)題是，由于學(xué)府路為單向車(chē)道，不少車(chē)輛會(huì)從滇緬大道經(jīng)云安陽(yáng)光城中間的小路轉(zhuǎn)上學(xué)府路，這就讓一條彎彎曲曲的小路承受了它本不該出現(xiàn)的巨大車(chē)流量，需要更加注意安全。

（門(mén)口道路）

小區(qū)門(mén)口的公交路線(xiàn)其實(shí)還挺多，能通達(dá)昆明主城各區(qū)域，但都與小區(qū)有著不算遠(yuǎn)但也不近的距離，普吉路口、黃土坡后街、麻園、虹山新村等公交站都在約400m左右的位置。

（附近公交站）

目前距離云安陽(yáng)光城最近的地鐵站是4號(hào)線(xiàn)的金鼎山北路站，距離大約900米，不算遠(yuǎn)，但走過(guò)去不僅需要十多分鐘，還要走一段學(xué)府路的坡，血拼姐真是走得氣喘吁吁。

（金鼎山北路站）

商業(yè)方面，周邊是創(chuàng)意園區(qū)較為集中的區(qū)域，M60創(chuàng)意園、108智庫(kù)空間都在附近，2km內(nèi)大型城市商圈并不多，但好在有多所院校，眾所周知，有學(xué)校的地方，美食也少不了，加上本身的商業(yè)體量，日常生活購(gòu)物娛樂(lè)倒也還比較方便。

教育方面，小區(qū)周?chē)?km內(nèi)有多所學(xué)校，涵蓋幼兒園到大學(xué)，幼兒園樓下就有，根據(jù)劃片，云安陽(yáng)光城業(yè)主子女目前入讀的是虹山小學(xué)。

（樓下幼兒園）

醫(yī)療方面，沿滇緬大道往前不到1km就是一個(gè)三甲醫(yī)院——昆醫(yī)附二院。

云安陽(yáng)光城二手房源掛牌均價(jià)約15800元/㎡，戶(hù)型越小越便宜，板樓房源更少，單價(jià)也更貴，不少房源甚至掛到了18000元/㎡以上。

周邊的二手房?jī)r(jià)格差距都不算大，金泰國(guó)際二期、英茂華府、韻景小區(qū)、學(xué)府人家等小區(qū)房源掛牌均價(jià)都在11000-14000元/㎡左右。

新盤(pán)方面，有云麓書(shū)苑、遠(yuǎn)大·翠湖春境。其中，云麓書(shū)苑地塊為原西尚林居二期地塊，目前已是現(xiàn)房在售，高層均價(jià)17000元/㎡，同在滇緬大道邊的遠(yuǎn)大·翠湖春境整體的區(qū)位條件要比云安陽(yáng)光城更好一些，但這個(gè)新盤(pán)入市后暫無(wú)更多動(dòng)態(tài)，目前價(jià)格仍然待定。

（云麓書(shū)苑沙盤(pán)）

總體來(lái)看，相較于同區(qū)域的小區(qū)，云安陽(yáng)光城以自帶商業(yè)、2T4戶(hù)板樓、不錯(cuò)的園林綠化這些優(yōu)勢(shì)，還是能穩(wěn)穩(wěn)地站在區(qū)域均價(jià)之上。

優(yōu)勢(shì)：

1、封閉式小區(qū)，相較同區(qū)域，配套齊全，自帶較大體量商業(yè)；

2、臨主干道、近二環(huán)，交通方便；

3、園林和中央水景做得不錯(cuò)，居住較為舒適。

劣勢(shì)：

1、單價(jià)偏高，沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；

2、地塊被車(chē)流量較大的道路隔開(kāi)，部分樓棟有噪音；

3、大型商業(yè)、教育資源都不算突出。

下一期評(píng)測(cè)想看哪個(gè)樓盤(pán)，你說(shuō)了算，歡迎給血拼姐留言哦。

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