本報(bào)記者 方超 張家振 上海報(bào)道

在“因城施策”大背景下，諸多三四五線城市樓市正在“等風(fēng)來(lái)”。

【資料圖】

日前，江蘇省句容市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等十二部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），內(nèi)容包括取消公積金異地貸款戶籍限制、降低公積金貸款首付比例等14條措施。這座與南京市聯(lián)系密切的江南小城，正通過(guò)真金白銀政策力促住房消費(fèi)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，在近期發(fā)布樓市新政的小城中，湖北省潛江市在《關(guān)于印發(fā)潛江市促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)和擴(kuò)大的若干措施的通知》中提出了“生育二孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)15平方米/套，生育三孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)25平方米/套”的政策。

“目前，部分長(zhǎng)三角地區(qū)城市的樓市政策效果兌現(xiàn)，還需要一定的窗口期，但從當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，購(gòu)房者的信心不足，預(yù)期看低，政策的出臺(tái)對(duì)提振三四五線城市樓市效果還有待觀察?！蹦暇┦幸晃环康禺a(chǎn)行業(yè)第三方研究機(jī)構(gòu)分析師趙濤（化名）在接受記者采訪時(shí)表示。

“南京后花園”再出樓市新政

十二部門(mén)聯(lián)合印發(fā)14條樓市新政策，讓有“南京后花園”之稱的句容市成為外界關(guān)注焦點(diǎn)。

公開(kāi)信息顯示，句容市為江蘇省轄縣級(jí)市，由鎮(zhèn)江市代管，地處蘇南，東連鎮(zhèn)江，西接南京，是南京東南門(mén)戶，南京都市圈成員，素有“南京新東郊、金陵御花園”之美譽(yù)，同時(shí)也是長(zhǎng)三角地區(qū)一座集港口、工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的新興城市。

根據(jù)上述《通知》，在加大公積金政策支持力度方面，句容市提高了住房公積金貸款最高額度。其中，職工個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元，職工家庭最高貸款額度由50萬(wàn)元調(diào)整為80萬(wàn)元。

此外，句容市同時(shí)亦降低了公積金貸款首付比例，當(dāng)?shù)匾?guī)定繳存職工家庭首次使用公積金進(jìn)行公積金貸款的首付比例調(diào)整為20%，對(duì)已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例調(diào)整為30%。

“公積金作為長(zhǎng)期住房專用儲(chǔ)蓄，使用范圍較為受限，目前僅能專門(mén)用于居民住房相關(guān)款項(xiàng)，針對(duì)性優(yōu)化其使用范圍和使用方式符合大家對(duì)公積金的預(yù)期；同時(shí)，公積金政策指向性較強(qiáng)，有利于直接為真正有購(gòu)房需求的居民提供支持，促進(jìn)住房需求釋放。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為。

除公積金政策外，《通知》還強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求。其中，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)144平方米以下首套新建商品住房的，按照契稅繳納份額的80%給予一次性補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)144平方米（含）以上首套新建商品住房的，按照契稅繳納份額的100%給予一次性補(bǔ)貼。

值得注意的是，上述《通知》強(qiáng)調(diào)“取消二手房80%購(gòu)房契稅補(bǔ)貼”。對(duì)此，句容市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“二手房補(bǔ)貼只有利于業(yè)主，而新房市場(chǎng)則能拉動(dòng)很多行業(yè)，所以二手房補(bǔ)貼被取消也有這方面的原因?！?/p>

對(duì)于句容市近日發(fā)布的樓市新政，趙濤分析稱：“句容樓市政策有助于解決目前樓市面臨的一些痛點(diǎn)問(wèn)題，如新房市場(chǎng)庫(kù)存大、商辦去化難等，貼合高層會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，主要還是希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

記者梳理發(fā)現(xiàn)，這也是句容市自2022年以來(lái)第二次優(yōu)化調(diào)整樓市政策。早在2022年5月4日，句容市相關(guān)部門(mén)組織召開(kāi)房地產(chǎn)良性發(fā)展和健康發(fā)展座談會(huì)，并宣布全面取消外地戶籍限購(gòu)，同時(shí)全面執(zhí)行當(dāng)年4月29日開(kāi)始的“鎮(zhèn)江樓市新政”。

在最受外界關(guān)注的宣布全面取消外地戶籍限購(gòu)方面，句容市曾在2017年3月出臺(tái)相關(guān)文件，要求“非本市戶籍人口在句容市區(qū)（含開(kāi)發(fā)區(qū)）、寶華鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，以家庭為單位，限購(gòu)1套”。

此后，句容市樓市限購(gòu)政策升級(jí)，在當(dāng)?shù)刭?gòu)房需要“繳納1年及以上養(yǎng)老保險(xiǎn)”參保證明或個(gè)稅憑證。而隨著句容市發(fā)布通知宣布停止執(zhí)行上述文件，也意味著執(zhí)行5年的限購(gòu)政策被正式取消。

扭轉(zhuǎn)交易量下滑局面

多次調(diào)整優(yōu)化樓市政策，也讓句容樓市現(xiàn)狀受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

句容第一房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，句容市網(wǎng)簽新房3365套（不含安置房），而2022年同期為4156套（含恒大補(bǔ)網(wǎng)簽的937套），2021年上半年則為9056套，新房網(wǎng)簽量下滑趨勢(shì)明顯。

記者梳理句容市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)也發(fā)現(xiàn)，2020～2022年，句容市商品房銷(xiāo)售面積分別為213.03萬(wàn)平方米、222.66萬(wàn)平方米、195.95萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售金額分別為201.72億元、196.88億元、159.68億元。

熟悉句容樓市的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)記者表示，由于靠近南京市的地理優(yōu)勢(shì)，疊加南京市在2017年前后出臺(tái)限購(gòu)政策，造成不少外地投資客、南京市上班族等紛紛涌入句容市購(gòu)房，尤以毗鄰南京仙林的句容市寶華鎮(zhèn)最受購(gòu)房者追捧。

“寶華在區(qū)位上緊鄰南京市，也有不少在南京市工作的剛需客在寶華購(gòu)房，再加上當(dāng)時(shí)流傳句容市有望并入南京市的說(shuō)法，所以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)比較火爆?！壁w濤表示。

記者注意到，今年4月，句容市當(dāng)?shù)孛襟w引用相關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)報(bào)道稱：“近十年來(lái)，句容市的購(gòu)房群體本地人只占到30%，南京市群體在外地人比例中占到80%?！?/p>

不僅如此，《句容市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》亦傳遞出當(dāng)年的樓市熱度：“在樓市利好政策的持續(xù)影響下，各大樓盤(pán)持續(xù)發(fā)力，全市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)升溫?！?/p>

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年，句容全市商品房銷(xiāo)售面積為461.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)201.4％，快于鎮(zhèn)江市平均增速134.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額為336.31億元，同比增長(zhǎng)245.1％，快于鎮(zhèn)江市平均增速153.3個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整周期，句容樓市熱度亦進(jìn)入下行通道。一位句容寶華鎮(zhèn)地產(chǎn)行業(yè)人士表示，其所在的房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)也受到較大影響，房源成交率降低，“老百姓都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。另一位主營(yíng)句容市鳳凰城商圈的中介人士也向記者表示，鳳凰城項(xiàng)目“以前一個(gè)月成交量可達(dá)200多套，現(xiàn)在只有二三十套”。

無(wú)獨(dú)有偶，近年來(lái)，同處南京都市圈內(nèi)的安徽省滁州市來(lái)安縣汊河區(qū)域樓市行情亦降溫明顯。汊河與南京市江北新區(qū)相鄰，當(dāng)?shù)貥鞘性谇靶┠暌草^為火熱，涌入了不少投資客，近年來(lái)則降溫明顯。

“此前，南京都市圈周邊樓市火熱主要還是受規(guī)劃落地的影響，當(dāng)時(shí)也時(shí)值市場(chǎng)高位運(yùn)行階段，加上南京市限購(gòu)，所以涌入了不少投資客?！壁w濤同時(shí)認(rèn)為，“彼時(shí)，進(jìn)駐南京都市圈周邊樓市的主要以快周轉(zhuǎn)為特色的民企為主，現(xiàn)在來(lái)看面臨著‘保交付’問(wèn)題，樓市關(guān)注度持續(xù)走低?！?/p>

補(bǔ)貼政策提振樓市消費(fèi)

除句容市之外，亦有多座三四五線城市近期進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化了樓市政策。

最典型的案例莫過(guò)于湖北小城潛江市。8月15日，潛江市商務(wù)局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)潛江市促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)和擴(kuò)大的若干措施的通知》，為支持住房消費(fèi)，延續(xù)《潛江市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》政策，出臺(tái)鼓勵(lì)生育政策，生育二孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)15平方米/套，生育三孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)25平方米/套；符合條件配租公租房、保租房時(shí)，在戶型選擇、輪候排序、房源調(diào)換等方面給予優(yōu)先配租。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年7月以來(lái)，多座城市陸續(xù)調(diào)整優(yōu)化了樓市政策，其中尤以購(gòu)房補(bǔ)貼關(guān)注度最高。

例如，無(wú)錫市委人才辦近日發(fā)布消息稱，無(wú)錫市市區(qū)高層次人才購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)工作于8月8日啟動(dòng)，并將于8月底截止。在補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面，A1類人才500萬(wàn)元，A2類人才300萬(wàn)元，A3類人才200萬(wàn)元。

8月4日，南京市亦發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》的通知，第一條便是“對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼”。其中，鼓勵(lì)新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，按合同價(jià)給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)評(píng)估后對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼，切實(shí)減輕剛性和改善性購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

“今年上半年，全國(guó)各地已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)”。中指研究院分析認(rèn)為，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，“托底”政策或?qū)⒓涌炻涞亍?/p>

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