“借用情人名字買房” 無證據(jù)兩審均敗訴

借名買房 危險(xiǎn)的親情游戲

本報(bào)記者 安然

原本是刎頸之交的哥們、血脈相連的親戚、同床共枕的愛人，一個(gè)要買房，卻因種種原因無法使用自己的名字，于是向另一個(gè)“借名”。如今，房子升值了，雙方反目為仇。這樣的情景劇，還在反復(fù)上演。如膠似漆之時(shí)沒人拿寫在紙面上的證據(jù)當(dāng)回事，割袍斷義一刻卻只能悔不當(dāng)初：只是借用一下對方姓名，最終房子沒了，買房的機(jī)會(huì)錯(cuò)過了，有的時(shí)候，甚至連錢也沒了。

或是為了規(guī)避限購政策或銀行限貸，或是為了享受某種低價(jià)購房條件，借用他人身份買房的情況在北京并不少見。據(jù)北京市二中院的統(tǒng)計(jì)，近兩年半以來，二中院設(shè)立的借名購房糾紛共有93件，親戚反目、錢房兩空的案例令旁觀者也不免為之唏噓不已。

背景

十年共枕眠

修得法庭見

北京市民李女士對“借名買房”早就痛悔不已。她說，她在2007年11月買下了天壇附近一處房產(chǎn)，只是借用了情人劉某的名字登記。但是雙方分手了，劉某卻同他的妻子一起要將她趕出房子。更讓李女士絕望的是，為了這套房子，她和劉某先后打了兩場官司，一審二審共四次上了法院，卻無一例外敗訴。

2002年，李女士與劉某陷入情網(wǎng)，并于當(dāng)年同居。這本沒什么，但問題是，劉某早在1978年就結(jié)了婚。

李女士和劉某的感情于2011年結(jié)束。時(shí)隔兩年，雙方在法庭上見了面。2013年12月，劉某和他的合法妻子王某將李女士起訴到法院，要求李女士馬上搬出去。按照劉某的說法，這套房子根本不存在什么“借名”的事，完全是他本人投資買房。買房之后，2008年8月，他未經(jīng)妻子同意，就讓李女士住了進(jìn)來。到了2013年初，妻子王某才發(fā)現(xiàn)丈夫名下竟然還有這套房子，而且里面還住著他的前情人。王某憤怒了，立即找到李女士交涉，要求她立即搬出去。

李女士當(dāng)然不同意。在她后來向法院提交的答辯意見里，房子的事情有了完全不同的說法。李女士說，2007年10月，是她因?yàn)樯钚枰诔抢镔I房，與房主、中介簽協(xié)議的都是她自己，而且也向中介公司支付了購房定金。

最重要的問題當(dāng)然是購房資金的來源。李女士說，她向妹妹借款20萬元，還清倉賣掉了全部股票，后來劉某主動(dòng)提出幫忙，出資31.4萬元。因種種原因，二人決定將這套房子的產(chǎn)權(quán)人登記為劉某。買房之后，李女士一直在此居住，而且也是她自己花費(fèi)心血，把房子裝修成現(xiàn)在的樣子。

2014年4月，一審法院作出判決，根據(jù)證據(jù)能夠證明的事實(shí)，這套房子確實(shí)登記在劉某名下。劉某和王某又是合法夫妻，二人共同主張維護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并無不當(dāng)，被告需在判決生效30天內(nèi)騰房。

李女士憤怒了。在這起案子還沒有二審的時(shí)候，她另行向法院提起了第二個(gè)訴訟：要求確權(quán)——將這套房子變更到自己名下，希望法院判令劉某協(xié)助她辦理過戶手續(xù)。曾經(jīng)十年共枕眠，卻修來法庭相見。

判決

沒有書面借名證據(jù) 住多年房子判沒了

即使李女士所說的屬實(shí)，她在法律上的回旋余地也幾乎是零：畢竟，她和劉某之間從未有過落在文字上的“借名”證據(jù)。

法院開始查證這套房產(chǎn)的來龍去脈。經(jīng)查，2007年11月3日，在中介公司的居間服務(wù)下，劉某與房屋原來的房主張某簽訂了買賣合同。這套房子的面積不到50平方米，成交價(jià)格為60萬元。

2007年12月，劉某取得了房產(chǎn)證，但是房子一直由李女士住著。不過有證人的證言顯示，劉某也常來住。房產(chǎn)證和房屋買賣合同的原件都由李女士保管。

對于“為什么你買房卻把房產(chǎn)證交給別人”的問題，劉某庭上作出如此答復(fù)：“我和李女士有特殊關(guān)系，我媳婦也不知道我買房子的事情，所以房產(chǎn)證不能放在家里，只好由李女士保管?！?/p>

雙方再次回到了出資問題。李女士說，她以月息8%向妹妹借錢，劉某見證了借錢的全過程。2007年11月21日、22日，她出售股票后分別取款4萬元、2.6萬元；2007年11月22日、23日，她又分別將賣股票所得的6.6萬元和借來的20萬元匯到劉某賬戶，用以支付購房款。剩下的購房款31.4萬元，是劉某自愿資助的。

劉某也提出了自己的一系列證據(jù)。他說，這20萬元，實(shí)際上是他本人借的，后來已經(jīng)于2009年還清了。而所謂賣股票的6.6萬元，實(shí)際也是他先把現(xiàn)金給了李女士，再由李女士存進(jìn)他的賬戶。雙方為了這些錢是“誰出的，誰借的，誰還的”，在法庭上爭執(zhí)得不可開交。

為了證明房子確實(shí)是自己買的，李女士還找到了多位朋友，同事前來作證。有人證明曾經(jīng)陪李女士去到處看房找房，有人證明曾經(jīng)準(zhǔn)備幫她貸款，只是后來因故沒能辦成，還有人證明，李女士上班總遲到，早就想在單位附近買房，而且她還曾經(jīng)向單位提出借一些錢以支付購房款，只是單位沒同意。

此外，李女士還出具了原來房主出具的“遷移戶口”的《承諾書》。她說，因買完房子需要遷戶口，原房主才寫了這份承諾書?！皠⒛车膽艨谠谔旖?，他有什么必要讓人寫承諾書，反正又遷不進(jìn)來。我才有這個(gè)需要?！?/p>

此時(shí)，原房主張某已經(jīng)去世，中介公司原來辦理這個(gè)交易的人也早已離職，他們誰都弄不清楚當(dāng)初到底是誰來買的這套房。

令李女士失望的是，法院審理后認(rèn)為，證據(jù)顯示，李女士確實(shí)是出資了，但是這并不足以證明雙方當(dāng)初曾經(jīng)有明確的“借名買房”的約定。如果說她想要向劉某索討當(dāng)初的出資款以及多年來房屋升值的收益，需要另行起訴。原告本人說她才是實(shí)際購買人，劉某只是借個(gè)名字的說法，劉某堅(jiān)決否認(rèn)，她也提交不了證據(jù)，所以，她的訴訟請求無法得到支持。

兩起案件，一審全敗了，李女士分別提出上訴。而北京二中院經(jīng)過審理，全部駁回了上訴，維持原判。至此，買房出了錢，裝修花了錢，住了這么多年的李女士，依法必須搬出去了。

比較

若有過硬證據(jù) 房子還有希望弄回來

當(dāng)然，也不是所有借名買房的最后都錢房兩空，如果有過硬證據(jù)，房子還是有希望弄回來的。

2013年1月，臺(tái)灣人宋某向法院起訴曾經(jīng)的好友索某。宋某說，2005年，根據(jù)當(dāng)時(shí)對境外人員在京購房的規(guī)定，不能貸款。他于是借用好友索某的名字，以索某名義買房并貸款，由他來還貸?，F(xiàn)在他已經(jīng)有了購房資格，要求索某將房屋過戶到自己名下。而索某一口否認(rèn)雙方曾有這樣的借名協(xié)議。他說，購房款都是他本人支付的，只是因和宋某是好友，所以房子借給宋某住。而且后來的貸款，主要也都是他本人還的，宋某只是因?yàn)樽≈姆孔?，覺得不好意思，才幫著還了兩次貸款。

這是一起非常典型的好友反目的案件。但是好在，宋某找到了過硬的證據(jù)。2006年2月20日，索某在其身份證復(fù)印件上寫了證明書，內(nèi)容為：“本人索某證明該房屋系宋某購買及擁有?！彼髂硨Υ私忉屨f，這是他應(yīng)宋某的要求寫的，是為了讓他在公安機(jī)關(guān)辦理臨時(shí)住宿登記表而向物業(yè)公司出具的。這不能證明是他自認(rèn)房屋屬于宋某。

法院審理中，中介公司員工作證說，索某只是提供了姓名，購房資金全部都是宋某出的?！爱?dāng)時(shí)我還專門提醒宋某，用別人的名字買房注意風(fēng)險(xiǎn)。宋某跟我說，他是臺(tái)灣人，買房太麻煩，所以用了好友的名字。我們幾個(gè)人都知道這個(gè)房子的實(shí)際出資人是誰?！?/p>

證據(jù)顯示，宋某手里拿著一張寫有索某名字的銀行貸款賬戶關(guān)聯(lián)存折，里面的余額都是宋某所存。

最終，一審、二審法院均根據(jù)在案證據(jù)，判令索某配合過戶。

說法

風(fēng)險(xiǎn)太大

借名游戲玩不起

二中院民一庭庭長肖大明說，發(fā)生在直系親屬、夫妻、戀人之間的“借名”購房若是出現(xiàn)了糾紛，最不容易找到證據(jù)。誰會(huì)跟自己最親密的人提前寫什么“借名”協(xié)議啊？雙方嘴上一商量，事情就辦了。但問題是，千萬別出事，一旦出了事，法庭上只認(rèn)證據(jù)，不認(rèn)其他。

“借名買房”的事情通常會(huì)非常復(fù)雜，原因多樣。除了最常見的逃避限購政策、限貸政策之外，還有個(gè)別借名購房是因?yàn)閭鶆?wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意逃避債務(wù)，將所購買的房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院留下無財(cái)產(chǎn)的假象。

對于實(shí)際出資人而言，借名購房的風(fēng)險(xiǎn)很大。一旦房屋現(xiàn)有的這位登記人將房屋再次出售，或者抵押，或者他突然死亡，其子女主張繼承權(quán)，都會(huì)給出資人帶來重大財(cái)產(chǎn)損失。

肖大明說，不少案件中，登記人事后否認(rèn)“借名”，拒絕辦理過戶手續(xù)。若借名購買的經(jīng)濟(jì)適用房，即使與登記人簽訂有書面借名協(xié)議，協(xié)議也違反了國家政策，存在被法院認(rèn)定無效的可能。有的登記人還會(huì)“先下手為強(qiáng)”，由于房子一般是由實(shí)際出資人居住，個(gè)別登記人還會(huì)主動(dòng)起訴，要求對方返還房屋。

此外，如果登記人因其他經(jīng)濟(jì)糾紛與人打官司，他名下的房屋，不管當(dāng)初是誰出資，都有可能被法院查封。

(文中部分當(dāng)事人為化名)J060(中新網(wǎng)江西新聞轉(zhuǎn)載)