代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

黃埔和番禺，作為廣州兩大毗鄰市中心的近郊區(qū)域，今年熱度卻是截然不同。

日前，克而瑞總結(jié)了廣州土地市場(chǎng)2023年上半年表現(xiàn)

(資料圖片僅供參考)

從各區(qū)宅地供求來(lái)看，番禺熱度一騎絕塵，搖號(hào)率高達(dá)83%；而同樣作為近郊、也是廣州置業(yè)熱土的黃埔卻是相當(dāng)落寞。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，黃埔僅掛出宅地1宗，地塊原計(jì)劃于下月正式出讓。然而，就在前天（6月27日），廣州公共資源交易中心卻宣布，地塊因故終止出讓。

這是什么情況呢？

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先延期后終止，黃埔慫了？

5月19日，黃埔區(qū)開(kāi)創(chuàng)大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊正式掛牌。作為黃埔今年掛出的首宗宅地，市場(chǎng)對(duì)其關(guān)注度不低，由于毗鄰蘿崗立交，業(yè)內(nèi)將其戲稱(chēng)為黃埔區(qū)“蘭亭盛薈”。

但是，這宗地塊的出讓過(guò)程卻有些波折。

地塊一開(kāi)始計(jì)劃在6月19日正式競(jìng)拍的，但到了6月7日，官方卻發(fā)出了“延期”公告，將競(jìng)拍日期推至7月10日。緊接著到了6月末，官方再次“變卦”，直接宣布“終止出讓”。

先延期后終止，個(gè)中緣由讓外界議論紛紛，大部分觀點(diǎn)歸咎于地塊不夠優(yōu)質(zhì)，沒(méi)被房企相中。

眾所周知，在黃埔樓市進(jìn)擊的這些年，土市也是一度高熱。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩年，黃埔宅地的成交率是100%。在房企流動(dòng)性和土市拿地條件都相對(duì)寬松的2021年，黃埔多宗宅地溢價(jià)直沖45%。

現(xiàn)如今，黃埔土市怎么熄火了呢？

據(jù)官方信息，黃埔區(qū)開(kāi)創(chuàng)大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊位于廣深高速公路、開(kāi)創(chuàng)大道交匯處，屬于科學(xué)城板塊。起拍總價(jià)為28.9億元，折合樓面價(jià)5777元/㎡，看似“筍”字當(dāng)頭。

但地價(jià)低的背后也附帶著許多不可避免的硬傷。

首先，地塊被高速路一分為二，區(qū)政府計(jì)劃在蘿崗立交上蓋大型景觀公園，開(kāi)發(fā)難度不低，隱藏了相當(dāng)高的成本。

地塊設(shè)計(jì)圖

其次，地塊要求的配建也不少。據(jù)官方信息，地塊不僅要求配建不少于24班的小學(xué)和一所18班幼兒園，還需配建38665平方米的政策性住房（由政府以3500元/㎡回購(gòu)）。

一套操作下來(lái)，房企拿地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于明面上的5777元/㎡，性?xún)r(jià)比大打折扣。

此外，并非所有立交上蓋項(xiàng)目都能像“幸運(yùn)兒”蘭亭盛薈，在高速環(huán)繞下房?jī)r(jià)還能一路高歌。臨近高速帶來(lái)的噪音和粉塵污染，基本都會(huì)給未來(lái)項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的負(fù)面影響。

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樓市降溫，黃埔業(yè)主“踩踏出貨”？

不過(guò)，即使拋開(kāi)地塊本身的硬傷不說(shuō)，黃埔今年樓市顯著降溫，一定程度和土地市場(chǎng)相互影響。

記得黃埔樓市最火的時(shí)候，一房難求是常態(tài)，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，甚至某人氣項(xiàng)目選擇在夜間偷偷開(kāi)盤(pán)。

但今年，情況顯然不同了。

從近一年黃埔一手市場(chǎng)表現(xiàn)看，盡管區(qū)域月均成交仍保持在1000套以上，部分熱門(mén)項(xiàng)目成交也沒(méi)有出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，如黃埔新城、中央城、城市之光、富頤華庭等7個(gè)項(xiàng)目今年成交量仍高于300套（統(tǒng)計(jì)區(qū)間：2023年1月-6月中）。

但房?jī)r(jià)卻有些許熄火，數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，黃埔新房成交均價(jià)有所回落，與去年6月最高值相比，下降了約3000元/㎡.

此外，黃埔今年二手市場(chǎng)也是形勢(shì)嚴(yán)峻。

樓市高溫的時(shí)候，黃埔二手市場(chǎng)的關(guān)鍵詞是“一二手倒掛、業(yè)主抬價(jià)”，現(xiàn)如今，小編每看到黃埔的新聞，都離不開(kāi)“拋售、割肉、抄底”這些字眼。

根據(jù)自媒體不完全統(tǒng)計(jì)，科學(xué)城、老黃埔、長(zhǎng)嶺居等熱門(mén)板塊，共有12個(gè)二手小區(qū)出現(xiàn)掛牌均價(jià)下滑的情況，其中包括大家熟悉的各大標(biāo)桿項(xiàng)目，時(shí)代春樹(shù)里、金色夢(mèng)想、東匯城、金碧花園、幸福譽(yù)等等，降幅約在14-31%之間。

黃埔部分片區(qū)二手房?jī)r(jià)近一年變化

單個(gè)二手房源更是不乏“大跳水”現(xiàn)象，比如熱度頗高的東薈城。

據(jù)了解，2021年，該小區(qū)二手房成交價(jià)最高去到近5萬(wàn)/㎡，比周邊新房（品秀星樾3.68萬(wàn)元/㎡，中央城3.6萬(wàn)/㎡）高出一大截，但項(xiàng)目近期有房源掛出3.2萬(wàn)/㎡，創(chuàng)下歷史新低。

還有與東薈城相距不遠(yuǎn)的中海譽(yù)城，有房源掛牌價(jià)低至2.6萬(wàn)/㎡。要知道，項(xiàng)目曾經(jīng)刺破4字頭，而如今這樣的歷史低價(jià)，掛牌了3個(gè)月卻還未被“撿漏”，隔著屏幕都感受到業(yè)主的無(wú)奈。

總而言之，相比火熱時(shí)期的黃埔樓市，今年熱度是肉眼可見(jiàn)在下降。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，這與接下來(lái)黃埔舊改將陸續(xù)入市脫不開(kāi)關(guān)系。業(yè)主唯恐被套牢，紛紛割肉跑路，買(mǎi)房人也猶猶豫豫，擔(dān)心抄底抄在半山腰。

畢竟今年以來(lái)，黃埔舊改新聞就屢次活躍在大眾視野。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2023年廣州城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃中，黃埔共有70個(gè)項(xiàng)目被列入計(jì)劃，其中新開(kāi)工項(xiàng)目7個(gè)，前期工作項(xiàng)目多達(dá)32個(gè)。

名單范圍橫跨整個(gè)黃埔區(qū)，未來(lái)將釋放出巨量的商品房和回遷房。

不過(guò)，客觀說(shuō)一句，舊改雖多，但其前后所涉的周期比普通的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要漫長(zhǎng)許多，因此大家也不必過(guò)于恐慌。

對(duì)于當(dāng)下的黃埔樓市和土市，大家怎么看？

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