租賃期內(nèi)承租人提出解約，但未及時交還承租房屋的鑰匙，合同解除時間如何確定？承租人已支付的租金和押金應(yīng)否退還？通過一起房屋租賃合同糾紛，共同了解相關(guān)法律問題。

案情簡介

(資料圖片)

2022年2月，李某（甲方）與孔某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定由孔某承租李某房屋，租期自2022年3月1日至2023年8月31日，每月租金1860元；房租押一付三，提前15天支付下期租金；合同期滿，若乙方無違約行為，甲方應(yīng)在合同到期之日將押金無息退還給乙方；租賃期限屆滿或經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致本合同終止；租賃期內(nèi)若乙方擅自解除合同的，無權(quán)要求甲方返還押金……租賃合同簽訂后，雙方一直依約履行。2023年2月，孔某依約提前15日支付了2023年3月至2023年5月的租金，2023年4月20日孔某提出與李某解除合同，5月22日將鑰匙退還李某。因退還租金、押金事宜協(xié)商未果，孔某將李某訴至法院，請求判令李某返還1個月租金1860元、押金1860元。

李某辯稱，孔某最終交還鑰匙是在5月22日，5月份已使用房屋22天，故同意退還剩余9天的租金；依照租賃合同約定，不同意退還押金。

法院審理

本案的爭議焦點是：李某應(yīng)退還的合理租金數(shù)額以及應(yīng)否退還押金？

法院經(jīng)審理認為，孔某與李某之間系房屋租賃合同關(guān)系，《房屋租賃合同》內(nèi)容不違反法律效力性、強制性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

關(guān)于租金。涉案房屋租賃期限自2022年3月1日至2023年8月31日，孔某雖在2023年4月20日提出解除合同，但于5月22日才將鑰匙退還李某，應(yīng)認定涉案租賃合同于2023年5月22日解除，孔某應(yīng)支付租金至2023年5月22日，本案中孔某已支付租金至2023年5月31日，且李某亦同意退還孔某9天租金，故李某應(yīng)退還孔某租金540元，對孔某該部分主張法院予以支持，超出部分，不予支持。

關(guān)于押金。本案中，孔某系在租賃期限到期前，因個人原因提出解除租賃合同，屬于違反合同約定的違約行為，孔某雖稱“雙方口頭約定退租提前一個月通知對方即視為不違約”，但未提交證據(jù)證明，李某亦不認可，故根據(jù)涉案合同關(guān)于“租賃期內(nèi)若乙方擅自解除合同的，無權(quán)要求甲方返還押金”的約定，法院對孔某關(guān)于退還押金1860元的訴訟請求不予支持。

最終，法院依法判決被告李某返還原告孔某房屋租金540元，駁回孔某的其他訴訟請求。判決作出后，雙方均服判息訴，現(xiàn)該判決已生效。

法官說法

依法成立的租賃合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。沒有法定或約定理由，承租人單方通知出租人提前解約，通知到達的時間不能認定為合同解除的時間，合同實際解除的時間通常以出租人同意解除的時間或者房屋騰空且雙方完成房屋交接的時間為準。提前解除租賃合同構(gòu)成違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任（雙方另有約定的除外），守約方可主張按照合同約定追究對方違約責(zé)任；合同未約定違約責(zé)任的，法院可以參照守約方的實際損失進行裁量。本案中，承租人在租賃期內(nèi)提出解除合同，合同解除時間以承租人交還鑰匙為準，租金支付至合同解除日，同時按合同約定承租人無權(quán)要求出租人退還押金。

法官提醒，承租人應(yīng)充分考量租房需求，租賃雙方應(yīng)在租賃合同中就租期、租金、合同解除、違約責(zé)任等事項進行明確約定，若承租人確實無法繼續(xù)履行合同，應(yīng)就提前退租事宜與出租人協(xié)商一致后，辦理房屋交接等退租手續(xù)，切勿一走了之，給雙方造成不必要的損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百六十三條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

來源：槐蔭法院

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