2022年下半年開始的“提前還貸潮”蔓延到了2023年初，與此同時，消金界注意到，近日多家銀行因為個人消費貸、個人經營貸違規(guī)流入房地產市場，受到銀保監(jiān)會的行政處罰。

信貸資金違規(guī)進入樓市，無疑違反了“房住不炒”的原則，更抬高了金融風險。因此，一直以來金融監(jiān)管部門都保持了對經營貸、消費貸的核查力度，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產市場，近期更是有從嚴的趨勢。

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據(jù)消金界了解，有的銀行在個別城市已經暫停個人經營貸的進件，沒有暫停的銀行，對個人消費貸和個人經營貸的貸后監(jiān)控也更加嚴格。影響甚至傳遞到了房貸上，如果房貸申請者近期有申請過個人經營貸或者消費貸，或者有未結清的消費貸或者經營貸，都會影響房貸審批。

從多家銀行披露的2023年信貸投放策略看，個人消費貸、個人經營貸仍是多數(shù)銀行發(fā)力的重點領域，但在合規(guī)壓力下，銀行需要在增長和風控做好平衡了。

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提前還貸仍要排隊

開始于去年下半年的提前還貸潮，好像沒有放緩的趨勢。

消金界了解到，2023年初的時候，上海一些銀行提前還貸的申請，就已經排到了下半年，甚至明年初。某大行的一個支行，申請?zhí)崆斑€貸的需求就積累多達幾億元，少的也有幾千萬元。

作為優(yōu)質資產，銀行肯定不樂見提前還貸潮，為了避免資產端受到太大影響，銀行開始限制提前還款的進度。

但畢竟提前還款也是金融消費者的一個權利，在監(jiān)管部門的指導下，銀行開始加快滿足客戶提前還貸的需求，加速消化已經預約提前還款的客戶。有些申請?zhí)崆斑€貸的消費者，甚至接到銀行電話，比之前預約的時間提前了幾個月。

但對于提前還款，銀行還是有很多限制，比如限制申請次數(shù)、額度，現(xiàn)在申請，也至少要等兩個月，線下申請等待的時間還要長一點。

一位最近提前還款的申請者對消金界表示，近來有了一些積蓄，感覺沒有其他好的投資選擇，不如提前還下房貸，減輕一些還款壓力。

當然，肯定很多提前還款的消費者，是根據(jù)自己具體情況做的財務安排，但也不得不看到，提前還貸潮的形成，確實有一些中介的推波助瀾。

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監(jiān)管關注風險開罰單

2022年，無論是個人消費貸還是個人經營貸，利率一路走低，與存量房的房貸利率出現(xiàn)了一定的“利差”。一些中介看到了機會，開始打起來用“個人經營貸”置換房貸的主意。

個人經營貸置換房貸的具體流程是：購房者先結清房貸，然后再將房屋以個體經營者或者企業(yè)法人、股東等身份，抵押給銀行，申請個人經營貸。

但一般來說，結清房貸的錢數(shù)額較大，這時候中介會提供一筆“過橋資金”。而在后面申請個人經營貸的時候，貸款者如果不是個體工商戶或者名下沒有公司，那么中介還會提供一個“殼公司”，幫助申請經營貸。

消金界了解到，中介提供的過橋資金有“過橋費”，經過測算，最低的年化也有13%，有的甚至高達60%。除了過橋費，中介還要收取1%-1.5%的服務費，而辦營業(yè)執(zhí)照也要幾千塊錢。

過橋利息、服務費、手續(xù)費，綜合資金成本算下來，利率甚至會高于正常的房貸水平。

但資金成本還不是最大的問題，最大的風險其實在于購房者的信用風險。

中介宣稱的可以提供辦理各項證件、材料的服務，其實是通過偽造流水、包裝空殼公司的手段，獲得申請經營貸的資格，這涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究法律責任。

根據(jù)2021年3月，銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，經營用途貸款違規(guī)流入房地產是各類檢查的重要內容，一經發(fā)現(xiàn)，貸款要被收回，還要將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經營用途貸款的處罰信息納入到征信系統(tǒng)中。

而各地監(jiān)管部門，顯然也已經注意到了用個人經營貸置換個人房貸的苗頭，開始密集的進行風險提示。

遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布了《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，提示中提到，經營貸借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴重的，將被依法追究刑事責任。并且，遼寧銀保監(jiān)局特別提示，經營貸不得違規(guī)用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

河北銀保監(jiān)局也發(fā)布了消費者風險提示，部分借款人在中介誤導欺騙下，違規(guī)使用經營貸、消費貸“提前還房貸”，提示違規(guī)轉貸后的多重風險——借殼風險、信用風險、抽貸風險、利率不確定的風險、過橋風險。

在“房住不炒”的政策背景下，金融監(jiān)管部門一直在嚴查信貸自己違規(guī)流入樓市，而且，信貸資金違規(guī)流入樓市，不僅僅違背了“房住不炒”原則，成規(guī)模之后，也會積累風險。

而“提前還貸潮”的出現(xiàn)，也讓監(jiān)管更加注意這一問題。

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利用金融科技監(jiān)測資金流動

各級銀保監(jiān)會公布處罰信息顯示，2023年2月份，多家銀行因個人消費貸和個人經營貸違規(guī)流入房地產市場，受到行政處罰。

消金界梳理案由發(fā)現(xiàn)，中國銀行存在小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產領域、貸款資金被挪用于證券市場、向銀行員工和公務員發(fā)放個人經營性貸款的問題。

建設銀行則被發(fā)現(xiàn)，個人貸款管理嚴重違反審慎經營規(guī)則、信用卡資金違規(guī)流入證券公司、個人快貸資金用途監(jiān)控不力、對信用卡業(yè)務異常交易行為監(jiān)控不力導致頻繁套現(xiàn)。

招商銀行的問題是個人經營貸款“三查”不到位、個人經營貸款挪用至房地產市場。

交通銀行湖北分行的個人消費貸款，也存在違規(guī)流入房地產市場的問題。

渣打銀行（中國）個人消費貸被查出用于償還貸款本息、未按約定用途使用、流入證券公司。

發(fā)力線上消費貸的青島銀行則被查出，個人線上貸款資金被挪用。

不僅僅是大銀行，湖北大冶農村商業(yè)銀行、湖北當陽農村商業(yè)銀行、江西建新農村商業(yè)銀行都被查出個人消費貸或者個人經營貸，違規(guī)流入房地產領域。

上海松江民生村鎮(zhèn)銀行、上海閔行上銀村鎮(zhèn)銀行、廈門國際銀行北京分行則是個人經營貸或個人貸款違反審慎經營的原則，管理不規(guī)范的問題。

可以看到，銀保監(jiān)會的處罰覆蓋了國有大行、股份行、城商行、農商行、村鎮(zhèn)銀行，直至外資銀行。這也從一個側面證明，個人消費貸、個人經營貸違規(guī)流入樓市是個普遍的問題。

顯然，銀行都在發(fā)力消費貸、個人經營貸的時候，為了業(yè)務增長，在風控上是會有所松懈的，這無疑給了套利行為可乘之機。

消金界了解到，目前監(jiān)管對于信貸流向進行穿透式監(jiān)管，在檢查中，要求銀行健全貸款資金支付管控體系，加強金融科技的應用，來監(jiān)督貸款資金是否按約定用途使用。如果發(fā)現(xiàn)借款人挪用貸款資金，要采取相應措施進行管控。

而且現(xiàn)在監(jiān)管對銀行的違規(guī)行為進行的是“雙罰”——除了罰機構，還罰相關責任人。

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銀行加緊自查

而從近期金融監(jiān)管部門的動作看，對個人消費貸和個人經營貸實際貸款用途的檢查將會持續(xù)加碼。

1月6日，銀保監(jiān)會對《個人貸款管理暫行辦法》進行了修訂，形成《個人貸款管理辦法（征求意見稿）》，重點包括個人經營貸款的受托支付標準，個人經營貸與個人消費貸的貸款期限要求——單次提取個人消費貸超過30萬、單次提取超過50萬個人經營貸，應采取受托支付的方式。

而在監(jiān)管壓力下，銀行開始加緊自查，補上漏洞。

首先是對增量業(yè)務更加謹慎。消金界注意到，前期中介推個人經營貸置換房貸比較“猛”的城市，許多與銀行合作的中介表示，暫停個人經營貸的進件。

對新增房貸的審查也受到了影響。消金界了解到，為了防止消費貸、經營貸流入房市，很多銀行會審查申請房貸的客戶，近期比如三個月內，名下是否有過消費貸或者經營貸。如果有，則不給批房貸。甚至名下有未結清的消費貸或者經營貸，就不給批房貸。而同時申請消費貸、經營貸和房貸則是絕對禁止的。

與此同時，銀行對存量業(yè)務則加強了監(jiān)控。

如果檢測到客戶有“同戶名轉賬”的情況，就會通知貸款客戶，準備好資金使用證明，包括支付憑證、銀行流水、發(fā)票、合同等材料，提交給銀行。如果銀行發(fā)現(xiàn)存在信貸資金挪用，會收取罰息或者收回貸款。

而被檢測到違規(guī)使用經營貸的話，賬戶就會被凍結，并要求3個自然日內結清違規(guī)使用的資金。

官方、銀行密集的風險提示似乎并不是“嚇唬嚇唬”那么簡單。有中介對消金界透露，最近確實有個人經營貸被停掉的客戶。

個人消費貸、個人經營貸已經成為多數(shù)銀行發(fā)力的重點業(yè)務方向。尤其是個人經營貸增長迅猛，為了提升業(yè)務規(guī)模，銀行在風險監(jiān)控方面做得就沒那么嚴格。

但是，當個人經營貸置換房貸，助推形成了“提前還貸潮”，最終沖擊到更為核心的業(yè)務個人住房貸款后，銀行勢必會做出選擇——與監(jiān)管一道，堵上這個口子。

那么對于去年以來，一直處于狂飆狀態(tài)的個人經營貸來講，增長要讓位于風控。

可以說，現(xiàn)在是檢驗各家銀行個人經營貸業(yè)務成色的窗口期，能否拿出漂亮答卷，接下來的財報值得關注。

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