北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一、

知乎上很火的帖子：如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)大蕭條到來(lái)，是應(yīng)該持有房子還是黃金？

先看中國(guó)歷史上的總結(jié)吧，就一句話：盛世的文玩，亂世的黃金。

(資料圖)

在古代，黃金就是貨幣，按馬克思的說(shuō)法：貨幣天生不是金銀，但金銀天生就是貨幣，硬通貨。而文玩就是資產(chǎn)，帶有消費(fèi)和保值雙重功能的資產(chǎn)。這里包括房子，因?yàn)橐彩羌饶芟硎苌钜材鼙Ｖ档摹?/p>

那按照古代的說(shuō)法，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的太平盛世就應(yīng)該持有房子，因?yàn)槿藗兌计赜谙硎?，勇于消費(fèi)，所以高檔商品就更稀缺。而到了危機(jī)時(shí)刻呢，消費(fèi)萎靡沒(méi)人敢亂花錢(qián)，都想留著錢(qián)，所以黃金就更受追捧了。

二、

但這畢竟是古代社會(huì)，那時(shí)的主要危機(jī)都是戰(zhàn)爭(zhēng)、瘟疫和饑荒，也就是都要背井離鄉(xiāng)的。比如1948年的北京，1949年的上海，1975年的西貢，2003年的伊拉克，現(xiàn)在的烏克蘭，那房?jī)r(jià)都是有價(jià)無(wú)市，甚至是無(wú)價(jià)無(wú)市了。畢竟這是戰(zhàn)爭(zhēng)，動(dòng)不動(dòng)就被炮彈拆遷或被對(duì)立階層沒(méi)收的房子誰(shuí)敢買(mǎi)？

瘟疫也一樣，典型如歐洲黑死病期間，城市的房子沒(méi)人要，都惦記著跑到鄉(xiāng)下去避難呢。牛頓就是在那個(gè)時(shí)期躲回農(nóng)村老家，從而發(fā)現(xiàn)了萬(wàn)有引力，否則如果在城市里待著都找不到蘋(píng)果樹(shù)。

和牛頓同時(shí)代的北京城也差不多，都不用李自成來(lái)，北京已經(jīng)被瘟疫給弄成不宜居城市了，連守城的士兵都沒(méi)剩多少。劉宗敏等人之所以只勒索金銀珠寶，就是因?yàn)槟菚?huì)兒的空房子太多，沒(méi)必要搶；而且搶了也沒(méi)用，賣(mài)不出去。

饑荒那就不必說(shuō)了，看看《1942》就知道了，連地主都逃荒要飯去了，誰(shuí)還要搬不走的房子?。吭谀菚?huì)兒誰(shuí)有大房子誰(shuí)倒霉，搶的就是大戶的糧食，生存才是第一需求。

但是，既然生存是文明的第一需求，那就也有例外。比如上海，在1949年確實(shí)是房?jī)r(jià)暴跌，但之前的幾次戰(zhàn)爭(zhēng)卻是漲跌互現(xiàn)。比如小刀會(huì)和太平天國(guó)打上海期間，租界的房?jī)r(jià)暴漲，因?yàn)橹挥羞@里才能保證安全，洋人們借機(jī)蓋房發(fā)了大財(cái)。

還有1937年之后的成都重慶和昆明等地，也是房?jī)r(jià)暴漲，因?yàn)檎?、軍?duì)和難民都到西南來(lái)了，人多房少，能不漲價(jià)嗎？戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期安全地帶的房子是最值錢(qián)的，比黃金值錢(qián)。因?yàn)辄S金是需要房子來(lái)保護(hù)的，否則隨時(shí)會(huì)被搶走。不信你在打仗的時(shí)候抱著黃金在馬路上睡覺(jué)試試，能活過(guò)一夜都算牛叉。

但這種戰(zhàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)并不持久，一旦戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束，難民們就會(huì)回到家鄉(xiāng)，那房?jī)r(jià)就會(huì)暴跌。1945年的所有西南城市都是這樣，房?jī)r(jià)跌到?jīng)]人要。

上海則更明顯，只要周邊一打仗，租界的房?jī)r(jià)就立刻暴漲，然后仗打完了就立刻暴跌，進(jìn)入晚的投資者動(dòng)輒傾家蕩產(chǎn)，一次次的輪回。

當(dāng)然也有例外，打仗時(shí)暴跌打完仗暴漲的。這發(fā)生在中法戰(zhàn)爭(zhēng)的時(shí)候，戰(zhàn)場(chǎng)在越南，本來(lái)對(duì)上海沒(méi)影響。但老將馮子才在鎮(zhèn)南關(guān)大捷，嚇的上海的法國(guó)人們紛紛逃離，就怕跑晚了被中國(guó)人報(bào)復(fù)。于是法租界在他們的拋售之下房?jī)r(jià)暴跌。

巴菲特說(shuō)過(guò)，要發(fā)財(cái)就得“在別人恐懼的時(shí)候貪婪”。在當(dāng)時(shí)的上海，貪婪者出現(xiàn)了，他就是哈同，在妻子的鼓勵(lì)下傾盡全力收購(gòu)房產(chǎn)。

因?yàn)樗拮訑喽?，以清政府的腐敗無(wú)能，就算是仗打勝了也不敢怎樣，大概率仍然會(huì)簽訂喪權(quán)辱國(guó)的條約的。很不幸，對(duì)中國(guó)人很不幸，這個(gè)女人賭對(duì)了，他的老公發(fā)了大財(cái)，一躍成為大亨，富可敵國(guó)。

有時(shí)間寫(xiě)寫(xiě)這個(gè)女人，亂世中的奇女子。妓女出身，而且是最下賤的船員妓女，身體都被蹂躪的不能生育。然而哈同娶了她，她也就幫助哈同建立了商業(yè)帝國(guó)，成為上海大班里的大亨。后來(lái)人家到北京旅游，不愿意住酒店，竟然隨手買(mǎi)了一條胡同當(dāng)別墅，這財(cái)力，n多個(gè)小目標(biāo)啊。

三、

戰(zhàn)爭(zhēng)毫無(wú)疑問(wèn)是危機(jī)中最摧毀財(cái)富的，炮彈不長(zhǎng)眼+燒殺劫掠。但現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)也沒(méi)譜兒，都得具體情況具體分析。比如這次的俄烏沖突，剛開(kāi)始開(kāi)打的時(shí)候?yàn)蹩颂m房?jī)r(jià)暴跌，200萬(wàn)的豪宅跌到50都沒(méi)人要。但隨著戰(zhàn)事推進(jìn)，房?jī)r(jià)竟然止跌回升，到夏天竟然恢復(fù)了戰(zhàn)前的價(jià)格。這是為什么？

兩條原因，一主一副。主因是人們看出來(lái)了，普京不是要?dú)鐬蹩颂m，頂多是政治上的占領(lǐng)而已。那既然如此，房子就不會(huì)被拆遷，產(chǎn)權(quán)也不會(huì)被剝奪，那還憑什么低價(jià)賣(mài)？

副因是整個(gè)歐洲都在美國(guó)的影響下大幅通脹，烏克蘭又大漲，按通脹的就更加厲害，那在這種貨幣形式之下，除了房子能保值，還有什么？黃金當(dāng)然也能保值，但房子是具有實(shí)用功能的，在不是必須背井離鄉(xiāng)的情況下，沒(méi)有房子的保值性好。

四、

請(qǐng)注意，古代的黃金和現(xiàn)代的功能是不太相同的。古代的黃金就是貨幣，是“商品貨幣”，本身就可以流通使用。而現(xiàn)代的黃金則不同，自從布雷頓森林體系崩潰之后，就沒(méi)有國(guó)家用黃金做本位了，這東西只是成了保值品，功能降低了。

所以說(shuō)，古代的盛世文玩，亂世黃金，其實(shí)亂世指的是現(xiàn)金，是貨幣。而在現(xiàn)代社會(huì)，貨幣已經(jīng)不是金屬，而是紙幣甚至虛擬數(shù)字了，這叫做法幣，“法定貨幣”。在理論上，法幣是可以無(wú)限超發(fā)的，就看政府央行想不想這么干了。

那既然說(shuō)到這兒，開(kāi)頭的那個(gè)問(wèn)題其實(shí)就可以改一下了，改成經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來(lái)，是持有房子還是現(xiàn)金？

因?yàn)榉孔雍忘S金其實(shí)都差不多，都不是能流通的貨幣，都是投資品和資產(chǎn)，沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。而現(xiàn)金也已經(jīng)不是真金白銀，而是一堆紙，一串?dāng)?shù)字。

五、

還是回到歷史找答案吧，之所以中國(guó)人說(shuō)亂世存黃金，那就是因?yàn)椤胺◣拧辈槐Ｖ怠?/p>

中國(guó)是從宋朝開(kāi)始有紙幣的，從最開(kāi)始的交子、會(huì)子到后來(lái)元朝的寶鈔，明朝則延續(xù)了元朝的制度，從朱元璋時(shí)期甚至一度禁止使用銅錢(qián)，必須用紙幣。

但是，官方規(guī)定是官方的，民間并不買(mǎi)賬。因?yàn)槔习傩斩贾兰垘挪槐Ｖ?，所以能不要就盡量不要，寧可用實(shí)物交換都懶的收紙幣，不保值。

其實(shí)就算是沒(méi)有紙幣，中國(guó)歷史上也有的是超發(fā)事件。最早的大型超發(fā)自然是漢武帝了，為了打匈奴不得不從民間搜刮財(cái)富。當(dāng)然表面是從權(quán)貴階層入手，用皮幣、白金幣和虛值大錢(qián)先搶他們的，然后再一層層的向下傳遞。

之后的統(tǒng)治者們就都學(xué)會(huì)了唄，只要一缺錢(qián)了，立刻那就減輕重量增大幣值的超發(fā)。連劉備諸葛亮這種濃眉大眼的都超發(fā)，“直百大錢(qián)”搜刮的四川百姓苦不堪言，但也只能忍著，誰(shuí)叫人家是皇叔呢。

所以，百姓們?cè)?000多年的貨幣超發(fā)史中早就總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)。哪怕到了亂世，也只是持有黃金，堅(jiān)決不持有能超發(fā)的貨幣，更不能持有紙幣。

六、

當(dāng)然這還是有例外的，就是美國(guó)的大蕭條期間，貨幣堅(jiān)挺，而各種資產(chǎn)都貶值了。

為什么？

其實(shí)很簡(jiǎn)單，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還都沒(méi)有采用“凱恩斯主義”，也就沒(méi)有超發(fā)貨幣，至少不嚴(yán)重。那面對(duì)超量生產(chǎn)的商品，老百姓兜里沒(méi)錢(qián)，沒(méi)有超發(fā)的錢(qián)，就算是想買(mǎi)也沒(méi)轍，只能眼睜睜的看著貨幣保值，而商品資產(chǎn)貶值。

但之后的世界經(jīng)濟(jì)就不同了，凱恩斯主義盛行，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)就立刻印錢(qián)，連美元和黃金掛鉤時(shí)都是如此，否則美元霸權(quán)的“鑄幣稅”也就無(wú)從收起了。

那也就是說(shuō)，到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，其實(shí)要看貨幣是否超發(fā)。如果沒(méi)有超發(fā)，那就持有貨幣現(xiàn)金，如果超發(fā)了，那還是持有房產(chǎn)等資產(chǎn)吧，畢竟是實(shí)物，比一堆數(shù)字保值。

那就又有問(wèn)題了，既然是經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，只要超發(fā)就是資產(chǎn)更保值，大佬們?yōu)槭裁催€要喊“現(xiàn)金為王”呢？

兩點(diǎn)原因：一，如果不讓你相信現(xiàn)金為王，那人家從誰(shuí)手里買(mǎi)資產(chǎn)??？更別提在減少競(jìng)爭(zhēng)的情況下購(gòu)買(mǎi)了，相信現(xiàn)金為王的人更多，爭(zhēng)搶資產(chǎn)的人就更少。

第二，很多大佬賭的就是趨勢(shì)，賺的就是波動(dòng)的錢(qián)。所以他們會(huì)在認(rèn)為是高峰期的時(shí)候把資產(chǎn)賣(mài)掉，然后等著危機(jī)初期資產(chǎn)下跌的時(shí)候抄底，這才能一次賺個(gè)大錢(qián)。這就跟烏克蘭的房?jī)r(jià)似的，很難說(shuō)沒(méi)有人在背后搗鬼，或者是從一開(kāi)始就準(zhǔn)備好了撿尸體的錢(qián)。在別人恐懼時(shí)貪婪，人家等的就是你恐懼的時(shí)候。

七、

總之，盛世的文玩，亂世的黃金并沒(méi)有錯(cuò)，黃金迄今為止還是最穩(wěn)妥的保值工具。但其實(shí)現(xiàn)在黃金和房子的本質(zhì)差不多，都是資產(chǎn)而已，就看哪個(gè)更受追捧了。

至于現(xiàn)金則考慮好，看央行是否在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期超發(fā)，如果不超發(fā)就持有現(xiàn)金，超發(fā)就持有資產(chǎn)?，F(xiàn)金為王當(dāng)然好，但普通人未必掌握的好時(shí)機(jī)，畢竟抄底和出貨都是要技術(shù)和運(yùn)氣的。

另外，現(xiàn)金為王也不是讓人永遠(yuǎn)的持有現(xiàn)金，而是拿著現(xiàn)金等待機(jī)會(huì)，等待撿尸體的機(jī)會(huì)，你未必玩兒的了。

僅供參考。

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