王麗新

截至目前，今年多個城市首輪土拍已收官，土地市場企穩(wěn)回暖是大趨勢。以上海為例，近八成地塊進入一次性報價區(qū)間，整體平均溢價率為7.3%；廣州有4宗交易達到封頂價，溢價率達15%；成都有3宗宅地熔斷成交，平均溢價率達14.46%。這些跡象預示土地市場已走出階段性"谷底"。

從樓市成交企穩(wěn)回升，到重點城市土地市場回暖，表明房地產(chǎn)供需兩端的預期都在得到實質(zhì)性修復。其中，供應土地成色、房企參與度和拿地策略都有一些新變化。

(資料圖)

一是多地政府拿出優(yōu)質(zhì)地塊入市。歷經(jīng)兩年調(diào)整，過去的拿地"大戶"因經(jīng)營出險或流動性緊張已暫停拿地，有條件拿地的房企亦非常謹慎，多數(shù)企業(yè)抱著寧可錯過也不拿錯的心態(tài)。

縱觀今年土拍較熱城市的供地情況可知，分批次出讓控制供地數(shù)量、將高質(zhì)量地塊擺上貨架、給開發(fā)商留出利潤空間是突出特點。

與前幾年樓面價動輒超過限售價的60%、還附加配建等條件相比，當前的出讓條件要友好許多。比如，上海拍地對溢價進行限制，達到上限后會進入一次性報價環(huán)節(jié)，最終由更接近均價的房企中標。在這樣的規(guī)則下，很多企業(yè)愿意加入到博弈之中，很多中小房企也有所斬獲。

即便是底價或者低溢價率的地塊也能成交，已難見流拍現(xiàn)象?？梢?穩(wěn)進快出"的優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企爭相競逐，土地市場自然就活躍起來了。

二是頭部房企正在加速回歸土拍市場。萬科、華潤、中海等頭部房企在時隔3年后重回上海投資拿地，無疑是為上海乃至全國土地市場注入信心。

實際上，在上一波高價地頻現(xiàn)的熱潮中，不少房企包括部分頭部房企為了降低拿地成本，都曾調(diào)整過舉牌拿地與收并購拿地的投資比例。今時已不同往日，在公開市場拿到的地塊資產(chǎn)干凈、風險低。若IRR（內(nèi)部收益率）能覆蓋，當下正是現(xiàn)金流充裕房企補倉的好機會。

當下還是頭部房企資產(chǎn)換倉的好時點。近期，多家頭部房企表示，會換倉到核心城市、核心板塊。出清不確定性資產(chǎn)，置換韌性較強城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可為未來高質(zhì)量發(fā)展甚至向新商業(yè)模式轉(zhuǎn)型儲備"高貨"，這已是房企掌舵人的共識。

三是停止拿地對房企銷售的負面影響漸顯，優(yōu)質(zhì)房企需要新增投資實現(xiàn)有序經(jīng)營。眾所周知，經(jīng)過近兩年的市場洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。一部分以高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)為經(jīng)營取向的規(guī)模房企觸礁擱淺，進入艱難的修復過程；而順利通過洗禮的優(yōu)質(zhì)房企，則重構(gòu)競爭態(tài)勢。

目前是房地產(chǎn)行業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換的節(jié)點，未來增量市場每年有10萬億元銷售規(guī)模，仍蘊藏著諸多機會。除了加快回流現(xiàn)金，有投資能力的房企應抓住機會擴表，推動持續(xù)發(fā)展。

展望未來，業(yè)內(nèi)預計5月份和6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升。屆時，房地產(chǎn)市場有望迎來"拿地-開發(fā)-銷售/經(jīng)營-服務"的良性循環(huán)。

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