作者 |宋新澳

編輯 |王晗玉

(相關(guān)資料圖)

封面來源 |視覺中國

5月12日，在中國平安2022年年度股東大會(huì)上，一位持股超10年的股東在現(xiàn)場提出建議：管理層一定要維護(hù)公司的投資形象，好的投資成績要大力宣傳，盡可能少投資資產(chǎn)質(zhì)量不佳的企業(yè)。

其認(rèn)為，中國平安投資華夏幸福等公司“不太成功”，雖然資金損失比較少，但對(duì)公司股價(jià)影響很大。

3月30日，在中國人壽2022年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，公司聯(lián)營房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營狀況再次受到關(guān)注。彼時(shí)遠(yuǎn)洋集團(tuán)股價(jià)較最高點(diǎn)已跌去八成，于2022年末股價(jià)為1.09港元，中國人壽對(duì)該項(xiàng)投資計(jì)提減值26.45億元。而在2021年末，中國人壽已對(duì)其計(jì)提減值32.17億元。

但在此之前，于險(xiǎn)資而言，投資地產(chǎn)股曾是獲得高回報(bào)的手段之一。然而最近兩年，因地產(chǎn)行業(yè)下行，不少險(xiǎn)資因受房企業(yè)績拖累紛紛選擇主動(dòng)撤離。

僅在2021年前三季度，就有多家險(xiǎn)資密集減持地產(chǎn)股，如中國人壽減持萬科A；大家人壽減持金地集團(tuán)、金融街；“泰康系”兩家公司轉(zhuǎn)讓陽光城股份等。這其中，有不少險(xiǎn)資連續(xù)多次減持。至2022年減持潮仍未結(jié)束，又有中國平安減持旭輝控股、“泰康系”清倉陽光城等。

回到當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍在艱難復(fù)蘇。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額相比1-3月份-5.8%的降速有所惡化，反映了房企的供給端擴(kuò)張能力并沒有恢復(fù)，客觀上要求后續(xù)繼續(xù)提振銷售數(shù)據(jù)，同時(shí)強(qiáng)化各地營商環(huán)境的改善。

險(xiǎn)資撤離房企成主基調(diào)

不久前的4月，保利發(fā)展公告，股東泰康人壽擬減持不超過1.3%股份。若按照公告發(fā)布之日收盤價(jià)15.07元/股計(jì)算，本次減持后者最高可套現(xiàn)超23億元。

此次減持的股份是泰康人壽2016年以60億元認(rèn)購的保利發(fā)展非公開發(fā)行股份的一部分。彼時(shí)，正值險(xiǎn)資密集進(jìn)入地產(chǎn)股階段。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，136家A股房企中，險(xiǎn)資位居前十大流通股股東的企業(yè)就達(dá)36家，占比26.47%。

此前一年，沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“寶萬之爭”昭示了業(yè)績優(yōu)秀、股價(jià)便宜的地產(chǎn)股對(duì)險(xiǎn)資是一塊多么誘人的蛋糕。而另一邊，以中國平安為代表，通過參與定向增發(fā)等“友好”方式進(jìn)入地產(chǎn)股的險(xiǎn)資也不少，譬如中國人壽與遠(yuǎn)洋集團(tuán)、泰康人壽與保利發(fā)展等。

險(xiǎn)資為什么紛紛偏愛房企？民生證券此前一份研報(bào)指出，從外部因素來看，一方面房地產(chǎn)板塊歷來具有高ROE、低波動(dòng)性、業(yè)績預(yù)期優(yōu)良等優(yōu)質(zhì)屬性；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸步入穩(wěn)定發(fā)展期，行業(yè)集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價(jià)值與成長屬性，對(duì)于險(xiǎn)資具有較大吸引力。

不過一旦這種行情改變，險(xiǎn)資也失去了投資房企的意義——2020年8月，“三道紅線”落地，給一眾仍在蒙眼狂奔的房企徹底帶上了緊箍咒。

按照彼時(shí)的上市房企數(shù)據(jù)，對(duì)比監(jiān)管層給出的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，224家房企中，有51家踩中三道紅線，45家踩中其中兩道，60家超過其中的一道紅線。被劃入“安全檔”的只有68家。

在“三道紅線”下，房企融資進(jìn)一步收緊，行業(yè)進(jìn)入下行通道。據(jù)克而瑞研究院報(bào)告，2021年，市場下行疊加房企前期部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，企業(yè)利潤空間持續(xù)受到擠壓，行業(yè)利潤增速自2018年以來呈明顯下行趨勢，2021年利潤規(guī)模負(fù)增長。

一位業(yè)內(nèi)投資人表示，保險(xiǎn)公司計(jì)算其投資房企的收益時(shí)不是按照公司股價(jià)的變化，而是按照分紅來計(jì)算。“現(xiàn)在房地產(chǎn)公司普遍利潤大跌，分紅率在下降，有的干脆都虧損了，險(xiǎn)資就分不著錢了。”

同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行，企業(yè)各項(xiàng)利潤率指標(biāo)已降至歷史較低水平。2021年近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。

以保利發(fā)展為例，2020年開始公司歸母凈利潤增速出現(xiàn)放緩，2021年同比下滑5.39%，2022年同比下滑33.01%。也就是在2022年年底，泰康人壽放棄了保利發(fā)展的董事席位，將其會(huì)計(jì)分類從長期股權(quán)投資調(diào)整為可供出售金融資產(chǎn)。

對(duì)此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜解釋稱，泰康人壽自動(dòng)放棄這一席位，代表著泰康已經(jīng)完全將自身對(duì)保利的投資定位由戰(zhàn)略性投資調(diào)整為財(cái)務(wù)性投資了。

利潤縮水的同時(shí)，一些房企將現(xiàn)金分紅金額降到低點(diǎn)。2021年，綠地控股、金科股份、新城控股等十余家房企出現(xiàn)零分紅情況。

于是，保險(xiǎn)資金集中撤離地產(chǎn)股。

從分紅轉(zhuǎn)向收租

在柏文喜看來，“險(xiǎn)資從地產(chǎn)股撤離趨勢不會(huì)有變化，因?yàn)榈禺a(chǎn)股已經(jīng)失去了成長性，市場總量下降超過1/4。險(xiǎn)資這種規(guī)?；L期性大資金，投的是趨勢所賦予的成長性，而非波段性機(jī)會(huì)，后者以險(xiǎn)資的體量很難實(shí)現(xiàn)瞬時(shí)進(jìn)出。”

不過，險(xiǎn)資紛紛減持甚至清倉地產(chǎn)股，并不意味著離開房地產(chǎn)，而是換了一種方式轉(zhuǎn)投不動(dòng)產(chǎn)。

柏文喜也指出，一些優(yōu)質(zhì)的持有與收租型物業(yè)目前是險(xiǎn)資趁低吸納而擴(kuò)大布局的方向。也就是說，險(xiǎn)資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資布局與資產(chǎn)組合正從房企股票向優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)調(diào)倉。

一位知情人士告訴36氪，近期其從中國平安內(nèi)部了解到，“中國平安并沒有撤出房地產(chǎn)的想法”。其分析，一方面，當(dāng)前房企股價(jià)既沒有流動(dòng)性，也沒有性價(jià)比，“想撤也沒法撤”。

另一方面，從公司的投資動(dòng)作來看，中國平安仍在“買樓”。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末中國平安關(guān)于物權(quán)類的不動(dòng)產(chǎn)投資同比上升17.23%，股權(quán)和債權(quán)則同比分別下降20%和29.9%。

上述知情人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)投資同比上升17.23%已屬較高增速。同時(shí)，今年年初，平安人壽還曾發(fā)布關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，宣布擬投資北京、上海4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，總金額預(yù)計(jì)不超過73.33億元。

此外，據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)信息，2023年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家險(xiǎn)企發(fā)布了7份關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及項(xiàng)目近20個(gè)。

這表明，在險(xiǎn)資紛紛撤離房企的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)這類資產(chǎn)的偏好并未改變。

前述知情人士分析，投資實(shí)體不動(dòng)產(chǎn)仍是險(xiǎn)資將長期堅(jiān)持的方向?！皩懽謽?、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園這類，只要是經(jīng)營上沒有問題，能夠長期、穩(wěn)定提供租金的項(xiàng)目，會(huì)是保險(xiǎn)資金非常偏愛的資產(chǎn)，持有30、40年，在久期上也能跟保險(xiǎn)的負(fù)債端匹配?！?/p>

而涉及此類資產(chǎn)的區(qū)域和類型，該人士透露險(xiǎn)資通常選擇的都是一線城市核心板塊資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項(xiàng)目，且均已竣工、取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并投入使用。

其坦言，尤其在當(dāng)前股權(quán)投資遇到問題的階段，投資不動(dòng)產(chǎn)仍是險(xiǎn)資非常重要的一個(gè)收益來源。

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