房貸利率怎么走？這個(gè)問題一直為市場(chǎng)各方高度關(guān)注。

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近兩個(gè)月來，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn)，一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，引發(fā)了對(duì)房貸利率政策是否會(huì)轉(zhuǎn)向的討論。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比或者環(huán)比上漲，已經(jīng)不符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，這些城市可能需要上調(diào)首套房貸利率下限，當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率將重新上調(diào)20~30個(gè)基點(diǎn)，回歸到全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策。

對(duì)此，《金融時(shí)報(bào)》記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士?！斑@是對(duì)政策的誤讀。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，前期推出的首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制“既管冷、又管熱”，政策具有一定的穩(wěn)定性，絕不會(huì)半途而廢?！皳?dān)心首套房貸款利率會(huì)很快回升是沒必要的?！痹摌I(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)。

96個(gè)城市符合放寬首套房貸利率下限標(biāo)準(zhǔn)

2022年12月30日，人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)建立新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，允許城市政府雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整首套房貸利率政策。根據(jù)該規(guī)定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這套政策“既管冷、又管熱”。其中，“管冷”是指允許房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)偏冷趨勢(shì)的城市，適當(dāng)放寬首套房貸利率政策下限。而“管熱”是指房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)的城市，要恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。具體來看，“冷”或“熱”的標(biāo)準(zhǔn)是指當(dāng)?shù)爻鞘行陆ㄉ唐纷》績(jī)r(jià)格同比、環(huán)比連續(xù)三個(gè)月下跌或上漲。

值得提醒的是，這里所說的調(diào)整是可以調(diào)整首套房利率下限。一位銀行從事相關(guān)業(yè)務(wù)人員提醒，實(shí)際上，在具體制定房貸利率方面，不同城市、不同銀行都有差異化的政策。

對(duì)此，人民銀行也有過詳細(xì)解釋。《金融時(shí)報(bào)》記者梳理政策時(shí)發(fā)現(xiàn)，2022 年第三季度《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》詳細(xì)解釋了我國商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率采用的“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國層面，人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。

目前，全國層面的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為L(zhǎng)PR加60個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年3月末，根據(jù)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10-40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

具有“時(shí)效性”，正是本次調(diào)整機(jī)制的一大特點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)達(dá)到“冷”或“熱”的標(biāo)準(zhǔn)，往往意味著它的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了趨勢(shì)性下跌或上漲的苗頭，以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限，或者必須退出支持政策的條件，是有前瞻性和時(shí)效性的，例如，2015年10月太原的房?jī)r(jià)達(dá)到“熱”的標(biāo)準(zhǔn)后，開始出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長(zhǎng)沙、成都等城市，也都符合上述規(guī)律。

此外，對(duì)于市場(chǎng)而言，首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的規(guī)則是明確的，因此政策也具有很強(qiáng)的可預(yù)期性，能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，切實(shí)支持剛性住房需求。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)談到，2023以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。整體來看，降低首套房貸利率下限有利于降低購房者置業(yè)成本，對(duì)于促進(jìn)購房需求釋放產(chǎn)生了一定積極作用。

首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有“穩(wěn)定性”等特點(diǎn)

不必?fù)?dān)憂政策過快調(diào)整

不過，基于2023年一季度樓市出現(xiàn)了“小陽春”現(xiàn)象，也有不少擔(dān)心原本已經(jīng)下調(diào)或取消首套房貸利率下限的城市會(huì)出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)向。

實(shí)際上，按照首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制規(guī)定，從“冷”到“熱”很難出現(xiàn)驟變，政策具有較強(qiáng)的“穩(wěn)定性”。歷史數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)要從“冷”到“熱”，一般都需要較長(zhǎng)時(shí)間，不必?fù)?dān)心政策變化太快。例如，武漢和濟(jì)寧，2022年三季度出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別在 2015 年四季度和2017 年一季度，“冷”“熱”交替的時(shí)間分別為 27個(gè)季度和 22個(gè)季度。

“近兩個(gè)月部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的同比或環(huán)比上漲，不再符合‘冷’的標(biāo)準(zhǔn)，但尚未變‘熱’，對(duì)于這種‘不冷不熱’的城市，并不需要調(diào)整政策?！睒I(yè)內(nèi)專家告訴記者。

陳文靜也對(duì)記者表示，下一個(gè)評(píng)估期將在6月底啟動(dòng)，屆時(shí)各地將根據(jù)2023年3月~5月的新房?jī)r(jià)格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限，整體來看市場(chǎng)調(diào)整壓力大的城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。據(jù)其分析，4月70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較少，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。但5月以來，隨著前期積壓需求釋放后，購房需求釋放動(dòng)能減弱，基本面較弱的城市市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，短期這部分城市價(jià)格仍有下跌預(yù)期。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定至關(guān)重要，購房者置業(yè)預(yù)期和信心尚不穩(wěn)固，支撐性政策并沒有進(jìn)入退出階段。

“總體來看，新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有良好的穩(wěn)定性、時(shí)效性和可預(yù)期性，是一項(xiàng)既利當(dāng)前、又管長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策機(jī)制?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

當(dāng)然，除了房地產(chǎn)利率之外，受訪專家也表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展還需疊加供需兩端政策支持。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《金融時(shí)報(bào)》分析稱，要關(guān)注新市民、年輕人的需求，通過穩(wěn)定居民就業(yè)、穩(wěn)定預(yù)期等方式讓這類購房主力軍能夠有意愿、有能力購房；此外，還要在交易環(huán)節(jié)等落實(shí)好已有政策，包括帶押過戶政策落地、降低中介費(fèi)用等。

陳文靜則表示，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期至關(guān)重要。短期來看，要繼續(xù)落實(shí)前期已出臺(tái)的保交樓、加大“三支箭”支持房企融資等政策，同時(shí)探索降低房屋交易稅費(fèi)等。中長(zhǎng)期來看，仍需探索新的發(fā)展模式，租賃市場(chǎng)發(fā)展、存量盤活等相關(guān)政策仍有空間。

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