羊城晚報(bào)消息，韓國(guó)的樓市已連續(xù)跌了一年。最熱的首爾房?jī)r(jià)早已暴跌超30%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌了40%，成交量更是暴跌70%。

這在2021年是無(wú)法想象的。那時(shí)候，韓國(guó)房?jī)r(jià)一路狂飆，五年平均漲幅80%，首爾房?jī)r(jià)一度超過(guò)15萬(wàn)元人民幣/平方米，高居全球第二。

(資料圖)

這狂熱到狂跌的背后，是一個(gè)有韓國(guó)特色的老故事——杠桿游戲。

2016年歐債危機(jī)蔓延到韓國(guó)出口需求，韓國(guó)將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點(diǎn)。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國(guó)更是將基準(zhǔn)利率降到了0.5%。韓國(guó)房?jī)r(jià)直接飛起。

韓國(guó)房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪、普通民眾的焦慮、海外投資者的煽風(fēng)點(diǎn)火，還有韓國(guó)的特色制度——傳貰（shi，第四聲）房，也叫全租房制度，它讓無(wú)數(shù)人對(duì)加杠桿買(mǎi)房趨之若鶩，為房?jī)r(jià)助漲助跌。

全租房制度，就是房客按照房?jī)r(jià)的一定比例（一般在50%-80%左右），給了房東押金，就可以“免費(fèi)”住，不用再交房租。一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。

舉例來(lái)說(shuō)，在首爾，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民幣。但是，如果去銀行貸款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

說(shuō)它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢(qián)，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

看起來(lái)雙方都受益的政策，其實(shí)隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。房東拿到押金肯定是要去投資，而房地產(chǎn)仍是不二之選，也把房?jī)r(jià)炒了起來(lái)。租客靠著銀行給的貸款可以“首付”押金“免費(fèi)”住房，本以為可以攢點(diǎn)錢(qián)自己買(mǎi)房，但愈發(fā)高的房?jī)r(jià)總是可望不可及，只能繼續(xù)“傳貰”。

就在樓市參與者不停加杠桿的基礎(chǔ)上，加息又下了一劑猛藥。2021年8月至2022年7月，韓國(guó)六次加息。隨之，貸款利率上升，買(mǎi)房的人還貸成本有所增加。而那些從銀行貸款租房的人，負(fù)擔(dān)也加重，轉(zhuǎn)向普通的月租房。但當(dāng)租客想退租，向房東要回全部押金時(shí)，很多房東因?yàn)槎际恰巴稒C(jī)炒房”（拿著A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），無(wú)法退回押金，只能選擇賣房，賣房的越來(lái)越多，這樣房?jī)r(jià)就會(huì)越來(lái)越低。大家都搶著賣，房地產(chǎn)泡沫便開(kāi)始破裂。

之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買(mǎi)了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

但這都只是冰山一角。有專家預(yù)計(jì)，韓國(guó)今年還會(huì)發(fā)生更多、規(guī)模更大的傳貰詐騙，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生1兆八千億元的損失。

不僅買(mǎi)房的普通人在杠桿中迷失，韓國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融鏈條也面臨著崩盤(pán)危險(xiǎn)。

媒體援引調(diào)查指出，韓國(guó)30家大型建筑企業(yè)中有11家的負(fù)債率超過(guò)200%。韓國(guó)銀行調(diào)查亦顯示，已有約36％的房地產(chǎn)上市開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)完全無(wú)法償還利息，韓國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)陷入流動(dòng)性危機(jī)。

同時(shí)，韓國(guó)金融研究院報(bào)告顯示，由于利率長(zhǎng)期保持在低位，房地產(chǎn)影子金融（游離于銀行系統(tǒng)之外，不受健全法規(guī)制度限制的房產(chǎn)基金、信托和項(xiàng)目融資貸款等房產(chǎn)金融投資產(chǎn)品）已達(dá)到750萬(wàn)億韓元，刷新歷史最高紀(jì)錄，比2018年末增加88.6%之多。

可隨著市場(chǎng)景氣急轉(zhuǎn)直下和利率飆升影響，截至去年9月底，影子金融系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資拖欠率在9個(gè)月內(nèi)上漲了2倍以上?？膳碌氖牵@些影子金融機(jī)構(gòu)和銀行系統(tǒng)也存在大量的過(guò)橋交易，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)可能傳導(dǎo)至整個(gè)金融體系。

正是意識(shí)到這樣的風(fēng)險(xiǎn)，韓國(guó)政府采取措施迅速推動(dòng)“反市場(chǎng)政策”的正?；?。韓國(guó)總統(tǒng)尹錫悅曾要求尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的方案。有分析人士認(rèn)為，韓國(guó)房?jī)r(jià)今年將觸底反彈，明年有可能恢復(fù)到去年1月的水平。目前看，今年4月開(kāi)始，韓國(guó)房?jī)r(jià)的跌幅較此前放緩。

但分析指出，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)令人擔(dān)憂的因素不是價(jià)格過(guò)高，而是增長(zhǎng)前景疲軟、房地產(chǎn)相關(guān)貸款激增、利率相對(duì)較高。例如，目前韓國(guó)的家庭負(fù)債杠桿（占GDP）已經(jīng)達(dá)到了108%，遠(yuǎn)高于美國(guó)、中國(guó)、日本、歐元區(qū)76-60%左右的水平，這對(duì)市場(chǎng)預(yù)期需求會(huì)造成很大負(fù)面影響。

所以，想要系統(tǒng)性解決樓市問(wèn)題，韓國(guó)要走的路還有很長(zhǎng)。

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