8月9日，2023博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)在海南舉行，會(huì)議主題為"突圍大變局"。中海養(yǎng)老管理有限公司總經(jīng)理郭鑫以“變局下康養(yǎng)運(yùn)營的思考”為主題發(fā)表演講。

關(guān)于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，郭鑫提到，過去一年時(shí)間我們發(fā)現(xiàn)幾個(gè)趨勢，在政策面，去年年底中央提出改善性住房、新能源汽車、康養(yǎng)服務(wù)作為內(nèi)需的三駕馬車，但是現(xiàn)在我們觀察到各地有關(guān)部門都想做這些事，但是不知道老人的需求是什么，也沒有相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)做支撐。

此外，他稱，后疫情時(shí)代客戶對大健康的關(guān)注度加大；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在疫情之后短期回落，這半年比較明顯，入住率下降很多；保險(xiǎn)系從郊區(qū)CCRC向城市CB項(xiàng)目轉(zhuǎn)移。

(資料圖片)

郭鑫還提出另外一個(gè)變化，由于地產(chǎn)本身主業(yè)不好，前100強(qiáng)的地產(chǎn)公司當(dāng)中，有很多都紛紛推出康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，或者在觀望，在存量資產(chǎn)出來之后，大家都在想怎么盤活。

“還有一個(gè)趨勢是地方國企和康養(yǎng)企業(yè)紛紛進(jìn)入市場，地方文旅集團(tuán)也慢慢變成文商旅集團(tuán)或者文商康旅集團(tuán)，慢慢都會(huì)增加康養(yǎng)旅游和康養(yǎng)服務(wù)?！?/p>

而會(huì)員卡及高額押金受限也成為新的趨勢。郭鑫認(rèn)為：“這實(shí)際上是一個(gè)民生問題，不是純經(jīng)營問題，所以我們在理解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，還要理解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背后養(yǎng)老事業(yè)的邏輯?！?/p>

關(guān)于康養(yǎng)住區(qū)和服務(wù)運(yùn)營，郭鑫坦言，養(yǎng)老從投資的角度來講是投資、建設(shè)和運(yùn)營的過程。從運(yùn)營角度來講，它還包括全生命周期的生活服務(wù)和精神服務(wù)的需求，它也不類同于商業(yè)資產(chǎn)，也不像酒店一樣，所以它的難度系數(shù)還是比較高的。

“現(xiàn)在從政策的角度來看，國家層面有了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的REITs，康養(yǎng)行業(yè)還沒有，我們覺得未來3年應(yīng)該有機(jī)會(huì)，否則很難打通全周期的資產(chǎn)。我們的資產(chǎn)回報(bào)率能不能達(dá)到4%以上。從運(yùn)營的情況來看，還是有點(diǎn)難度的，需要到第四、第五年的時(shí)候才能達(dá)到這樣的水平?！惫芜M(jìn)一步分析到。

關(guān)于房企進(jìn)入康養(yǎng)行業(yè)的優(yōu)劣勢，他還提到，關(guān)于優(yōu)勢，房企擁有很強(qiáng)的投資和建設(shè)能力，不過劣勢也很明顯，一是運(yùn)營能力缺乏，第二是對客戶的理解，企業(yè)對55歲以上的客戶研究是非常少的，所以真要進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，這個(gè)課是得補(bǔ)的。

他也提醒大家，房企原來是賺大錢、快錢，現(xiàn)在進(jìn)入康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)要賺慢錢、小錢，原來是跑100米的，現(xiàn)在要跑馬拉松，這個(gè)心態(tài)要改變。

“養(yǎng)老是全生命周期，現(xiàn)在是內(nèi)容推動(dòng)資產(chǎn)，不再像做商業(yè)地產(chǎn)，把樓建好，租出去就行了，做康養(yǎng)大家是要推開門進(jìn)去?！?/p>

最后，郭鑫稱，要盤活自己的資源，要選好到底切入到哪個(gè)細(xì)分領(lǐng)域里面。還要解決長者的生理、心理等等方面的問題，這里的生理問題對醫(yī)療要求比較高，需要依靠政府的醫(yī)療體系。

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