6月19日的時(shí)候，媒體曝出94歲的李嘉誠現(xiàn)身廣州，洽談一宗合景泰富集團(tuán)與龍光集團(tuán)在香港開發(fā)的住宅項(xiàng)目。

【資料圖】

眾所周知，龍光集團(tuán)的大本營在深圳，廣州則是合景泰富的總部所在。李超人專程跑到廣州，自然是與合景的孔家三兄弟談判。

▲合景泰富集團(tuán)在珠江新城的總部大樓。

從目前公開的信息來看，這次談判雙方顯然是談崩了，甚至不歡而散。而在內(nèi)地媒體報(bào)道中普遍用了李嘉誠“打劫”、“奪食”、“圍獵”等字眼來說這件事，這反向說明了李嘉誠平時(shí)確實(shí)對(duì)媒體們充值少了，才會(huì)被這樣尬黑。

▲這類標(biāo)題都是媒體為了博人眼球而尬黑。

我們要知道，李嘉誠屬于純粹的商人，關(guān)鍵詞是 純粹 ，那就是無利不起早，有利可圖才會(huì)90多歲了還親自殺到廣州跟人談判。如果這項(xiàng)目是個(gè)垃圾項(xiàng)目，無利可圖，李嘉誠還跟你談個(gè)錘子，浪費(fèi)時(shí)間。

▲利益最大化，就是李嘉誠的經(jīng)商哲學(xué)。

今天我們就來說說，李嘉誠“打劫”內(nèi)地房企這件事。

凱玥是難得的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

這筆收購案說起來并不復(fù)雜。在2017年的時(shí)候，龍光地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合體以總價(jià)約169億港元拍下了香港鴨脷洲利南道住宅地塊，也就是如今的香港凱玥（The Corniche）項(xiàng)目。

▲當(dāng)年兩家開發(fā)商舉行了隆重的開工儀式。

經(jīng)過近6年的開發(fā)，凱玥被打造成了香港少有的公建化外立面的 板式 住宅。與香港眾多的塔樓相比，凱玥更為純粹，為南北通透的板樓，僅有295套。

▲凱玥是香港少有的一線海景板式豪宅。

我們可以簡(jiǎn)單研判一下凱玥的價(jià)值。香港的特點(diǎn)是 人多地少 ，更何況是一線海景的稀缺土地。凱玥所處的地段是香港島南端的鴨脷洲，本身就是一個(gè)小島，島上為海景 豪宅聚集區(qū) 。

▲香港的剛需根本沒資格看海。

因此，走頂級(jí)豪宅路線的凱玥，一套房總價(jià)1億港元以上，67.3萬平方英尺的總銷售面積，5萬港元/平方英尺的單價(jià)，市場(chǎng)給項(xiàng)目估值300億港元是合理的，畢竟你賣的是給有錢人，窮人也不會(huì)看這里的房子。

▲有錢人對(duì)豪宅始終有需求。

香港樓盤成本最高的是土地，建安成本幾乎可以忽略不計(jì)，我們把凱玥的地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用加在一起，滿打滿算250億港元好了，利潤還能有50億港元。

再加上香港樓市跟內(nèi)地完全不同。香港龐大的人口基數(shù)，一年到頭沒幾個(gè)新盤推售， 供求關(guān)系 始終 倒掛 。這就是為何，龍光、合景兩家房企均把凱玥項(xiàng)目作為自己手上最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

欠債還錢天經(jīng)地義

當(dāng)初，龍光和合景用169億港元的代價(jià)獲取了該地塊，兩大房企之所以如此的豪氣，就是靠 快周轉(zhuǎn) ，玩的就是現(xiàn)金流，俗稱“拆東墻，補(bǔ)西墻”。

他們花費(fèi)169億港元拿地，隨后又以該項(xiàng)目為抵押，向匯豐、渣打等外資銀行借了102億港元。

這102億港元，當(dāng)然不會(huì)全部用于這個(gè)項(xiàng)目本身，而是被兩家開發(fā)商挪去其他地方繼續(xù)拿地、蓋樓、賣房。只要把錢滾動(dòng)起來，一個(gè)凱玥項(xiàng)目的資金，可以多拿幾塊地了。

然而，隨著龍光、合景兩家公司的美元債相繼違約，導(dǎo)致房企的信用出現(xiàn)污點(diǎn)，外資銀行一看這兩家房企的境況，慌得一批，當(dāng)然希望快點(diǎn)收回當(dāng)初借出去的102億港元。

欠債還錢 ， 天經(jīng)地義 ?？墒莾杉曳科笠悄苓€上錢，美元債能違約嗎？那銀行就只能找其他接盤俠來接手這筆102億港元的債權(quán)，誰能給了這102億港元，誰就獲得凱玥項(xiàng)目的抵押和債權(quán)。

此時(shí)，李嘉誠找上門來說長江實(shí)業(yè)可以接手，銀行當(dāng)然開心，自己能收回借出去的錢了。

這是銀行的純商業(yè)行為，即使沒有李嘉誠，來個(gè)王嘉誠、周嘉誠，只要愿意支付這102億港元，銀行就愿意給出抵押物凱玥。

李嘉誠的生意哲學(xué)

那么問題就來了，為何李嘉誠收購這筆債權(quán)，會(huì)讓另外兩家房企如此跳腳呢？

原因就是，李嘉誠一旦收購了這筆債權(quán)，就會(huì)成為兩家房企在該項(xiàng)目上的最大債權(quán)人，然后要求兩家房企 還錢 ！

你們不能給這102億港元，我長江實(shí)業(yè)作為最大債權(quán)人，就要發(fā)起債權(quán)變股權(quán)的收購，也就是 原價(jià)接盤 凱玥項(xiàng)目。

由于，項(xiàng)目現(xiàn)在不是土地而已經(jīng)是樓盤了，可以立即銷售。馬上產(chǎn)生現(xiàn)金流。李嘉誠不存在繳納169億港元土地款的情形，他實(shí)際上只需要出102億港元，剩下的錢等凱玥項(xiàng)目慢慢銷售回款就行。

那么對(duì)比另外兩家房企169億港元撬動(dòng)300億項(xiàng)目，李嘉誠只花了102億就撬動(dòng)了該項(xiàng)目， 出錢更少 ，收益沒區(qū)別，還沒有利息成本，簡(jiǎn)直血賺！

對(duì)于龍光、合景兩家公司來說，他們當(dāng)年花的169億港元，經(jīng)過了6年時(shí)間，產(chǎn)生了各種利息成本，即使按照每年5%的利息成本，這6年來利息就有約50億港元。

如果被清退出局，他們拿回169億港元本金，那利息呢？純虧利息，虧的可就是兩家房企的債權(quán)人利益了。債權(quán)人借錢給兩家房企幾年，一分錢利息拿不到，自然不可能同意兩家房企的債務(wù)重組方案。

這就是，兩家房企如今拼命抵抗的核心原因。李嘉誠這一手抄底，幾乎把兩家房企直接打到“斷氣”了。

寫在最后

這就是為何明哥說李嘉誠是純粹的商人，相當(dāng)純粹。這筆收購屬于正常的商業(yè)收購，既不違法又不違規(guī)，合理利用了商業(yè)規(guī)則，但就是能 “趁你病，要你命” ，因?yàn)槟闾澋?，就是我賺的?

此案堪稱李嘉誠式收購的經(jīng)典教學(xué)，讓你看到一個(gè)94歲老頭如何利用資本大殺四方的。商業(yè)的本質(zhì)就是這么殘酷，那些被收購的一方，早知今日，何必當(dāng)初呢！

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