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改善性購(gòu)房群體正在成為中國(guó)多地找房者(意向購(gòu)房者)的“主力軍”。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“支持剛性和改善性住房需求”是政策層面多次強(qiáng)調(diào)的，“對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的，要大力支持；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持；對(duì)購(gòu)買(mǎi)三套以上住房，原則上不支持”。更好滿足改善性需求有助于擴(kuò)內(nèi)需。2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在對(duì)著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求作出部署時(shí)明確指出，支持住房改善等消費(fèi)。

【資料圖】

2023年7月27日消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確釋放出進(jìn)一步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的信號(hào)，全國(guó)剛需轉(zhuǎn)改善房市場(chǎng)，迎來(lái)重大市場(chǎng)新機(jī)。58同城、安居客近日發(fā)布的2023年《6月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，改善性住房需求在新房找房群體中占比持續(xù)提升。當(dāng)月的調(diào)研顯示，三居室以及四居室以上的住房正在成為購(gòu)買(mǎi)新房的“一梯隊(duì)選項(xiàng)”，占比高達(dá)86.8%。當(dāng)月，希望購(gòu)買(mǎi)三居室的找房者占比達(dá)48.1%，希望購(gòu)買(mǎi)四居室及以上戶(hù)型的找房者占比達(dá)38.7%。

改善性住宅成交增加是長(zhǎng)期趨勢(shì)。比如，從北京市房屋交易新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，2014-2022年三居室成交占比從35.9％增至39.1％，115-140平米、140-200平米、200平米以上成交占比分別從16.3％、11.8％、7.2％升至18.3％、16.2％、9.0％。

人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利，改善性住房需求高速增長(zhǎng)

什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策指的是無(wú)論購(gòu)房者是否有貸款的記錄，只要購(gòu)房者證明自己名下沒(méi)有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)辦理。如果購(gòu)房者名下已經(jīng)有一套房了，則不管是不是貸款，貸款有沒(méi)有還清，都會(huì)按照第二套房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行審批。這種政策對(duì)于改善型的購(gòu)房者有好處。即使購(gòu)房人過(guò)去有過(guò)兩次貸款購(gòu)房記錄，只要把手中的住房出手，就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)房貸款了，這樣也會(huì)增加房產(chǎn)的流通性。

目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購(gòu)房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場(chǎng)交易。以北京為例，按照當(dāng)前認(rèn)房又認(rèn)貸政策，很多購(gòu)房者在改善換房過(guò)程中，二套房首付比例最高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是優(yōu)化該政策，二套房首付比例最低降至35%、房貸利率可以降至4.75%。

下半年，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過(guò)去一年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開(kāi)，當(dāng)前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來(lái)看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，比如優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購(gòu)、降低交易稅費(fèi)等仍是政策方向。

而一系列政策的風(fēng)向都指向超一線城市的改善型需求人群。改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)的提升。我國(guó)住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期。人民群眾對(duì)住房的要求也從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，改善性需求空間很大。

通常認(rèn)為，改善性需求至少是第二次置業(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到38.62平方米。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，人均住房面積的增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入增長(zhǎng)正相關(guān)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，人們對(duì)“住上更大面積房子”的改善性需求還將有所增加。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)63.9%，仍有較大上升空間，但隨著城鎮(zhèn)化率增速較之過(guò)去趨緩，城鎮(zhèn)新增常住人口數(shù)量的增長(zhǎng)速度也將有所下降。相對(duì)應(yīng)改善性需求比剛性需求有更大提升空間。

可以預(yù)計(jì)，在很多城市，改善性需求在新增城鎮(zhèn)住房總需求中的占比將逐步超過(guò)半數(shù)，以小換大，以舊換新將成為相對(duì)主力的需求。有研究顯示，當(dāng)前北京住宅市場(chǎng)中的改善性需求占比已經(jīng)超過(guò)50%，成為住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)幽堋?/p>

人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利、人口老齡化加劇帶來(lái)的居家養(yǎng)老需求增長(zhǎng)、存量房房齡偏老及高品質(zhì)住房稀缺等因素，特大城市改善性住房需求高速增長(zhǎng)。其中以北京為例，2022年，北京單價(jià)10萬(wàn)以上住宅成交量創(chuàng)歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，北京改善性需求占比54.0％，已超越剛需成為住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)新動(dòng)能。改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)的提升。我國(guó)住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期。

人民群眾對(duì)住房的要求也從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。

最大的未知數(shù)，在于改善型人群對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟(jì)、人均收入水平和居民對(duì)未來(lái)預(yù)期的改善。只有當(dāng)居民的就業(yè)和收入能夠?qū)?gòu)房起到實(shí)質(zhì)性支撐作用，紓困政策才能真正起效。除了各種政策不斷推動(dòng)樓市回穩(wěn)向好外，還需要形成良好的市場(chǎng)預(yù)期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放。

認(rèn)房不認(rèn)貸政策對(duì)超一線城市也以一種中央直達(dá)地方的姿態(tài)，成為必然。但改善型人群對(duì)于中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，卻與2018年、1996年的局勢(shì)有著明顯不同的看法。改善型住房人群大多住著一居室、兩居室的老破小，上需要養(yǎng)老，下需要育兒，因此需要更換三居或四居，但他們同樣也面對(duì)著養(yǎng)老育兒和生活的三重經(jīng)濟(jì)壓力。買(mǎi)房不認(rèn)貸了，首付降了，貸款金額也會(huì)隨之提高?？谡质录?，昌盛繁榮的經(jīng)濟(jì)局面、漂亮的GDP增速，讓人們以為工資、獎(jiǎng)金裝上了“永動(dòng)輪”。如今，70后、80后對(duì)于因口罩事件帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑，仍對(duì)未來(lái)信心不足。

房市上了政策面，就是針對(duì)于絕大多數(shù)家庭改善型住房的一個(gè)回應(yīng)。因此過(guò)去二套高首付的局面還是需要破解的。過(guò)去的房市，對(duì)于二套的認(rèn)證主要集中于認(rèn)貸，只要產(chǎn)生過(guò)名下的住房貸款記錄，不管賣(mài)不賣(mài)房，都屬于二套置換，首付比例高，月供高，二套利率也高到5.7-5.9%。

此前，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類(lèi)城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%?？傮w上城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽(yáng)和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類(lèi)城市持續(xù)降低入市門(mén)檻、降低購(gòu)房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。因此，整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，多個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)未改，部分符合評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間。

前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調(diào)整，對(duì)于首置和改善需求釋放發(fā)揮了積極作用。今年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市二手房商業(yè)銀行貸款成數(shù)較去年有所提升。所以未來(lái)，隨著更多核心城市降低首付和落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，將進(jìn)一步暢通換房鏈條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。一方面，改善客群換房會(huì)增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣(mài)掉二手房后購(gòu)買(mǎi)新房，促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。

怎樣的改善房備受青睞

二次置業(yè)的原因有很多，比如家庭成員的增加、收入提高想改善自己和家人的居住環(huán)境、或者想為家里的小孩子換一個(gè)離學(xué)校更近的小區(qū)等等。每一個(gè)換房的原因都不同，這也意味著，每個(gè)人換房的需求也不同，二次購(gòu)房買(mǎi)什么樣的房子才適合自己，是改善型需求在買(mǎi)房時(shí)要考慮的首要因素。

（1）環(huán)境宜居

對(duì)于改善族，都有著提升居住檔次的強(qiáng)烈愿望，因此更注重居住的宜居性。對(duì)于宜居的房子我們通常會(huì)和兩個(gè)詞語(yǔ)連在一起：生態(tài)、低密。生態(tài)指的是綠化率高，擁有優(yōu)質(zhì)的自然風(fēng)光，甚至能夠達(dá)到“推窗見(jiàn)景”，這就要求居住地周邊有公園之類(lèi)的配套建設(shè)；低密指的是高綠化率、低容積率的住房，對(duì)于容積率來(lái)說(shuō)，影響它的因素有總樓層、梯戶(hù)配比等。宜居度高的房子不僅能讓業(yè)主陶冶情操，享受山水之樂(lè)，更有著優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量，能給業(yè)主帶來(lái)一個(gè)健康、無(wú)霾的生活環(huán)境。

（2）生活配套設(shè)施完善

買(mǎi)改善房的購(gòu)房者，說(shuō)到底就是想一步到位，以后十年內(nèi)都不考慮換房。那么在選擇住房時(shí)就要注意周邊生活配套是否成熟，能否保障你日常生活所需。當(dāng)然，住房周邊的教育資源以及醫(yī)療資源也是要納入考慮范圍的，以確保孩子能得到優(yōu)質(zhì)的教育，或是以后看病方便，作為上有老下有小的家庭，這都是買(mǎi)房時(shí)需要著重考慮的因素。

（3）交通便利

完善的交通配套，是改善住宅必須擁有的一個(gè)要素。不管是公交線路站點(diǎn)，還是高速公路亦或是發(fā)達(dá)的地鐵軌道，你的家周邊都必須要擁有一種，確保你能順暢、方便的到達(dá)你想去的任何地方。當(dāng)然，隨著城市地鐵線路的逐漸完善、成熟，靠近地鐵的改善房無(wú)疑會(huì)更受歡迎一點(diǎn)，地鐵出行不僅會(huì)避開(kāi)地面擁堵的交通，同時(shí)節(jié)省了你的出行時(shí)間，讓你的生活、工作更加舒適、便捷。

（4）戶(hù)型面積足夠大

買(mǎi)改善房當(dāng)然要考慮的就是戶(hù)型面積，作為一套長(zhǎng)期住房，沒(méi)有足夠大的面積怎能應(yīng)付結(jié)婚后孩子的居住空間，尤其是二孩的到來(lái)，更需要住宅的實(shí)用的空間。除此之外，還有有些家庭還需要預(yù)留父母的居住空間，這就意味著你想買(mǎi)的改善房戶(hù)型面積最小也要在100平以上。畢竟，一套居住功能劃分明確，室內(nèi)空間寬闊的住房，才是你未來(lái)舒適生活的保障。

（5）物業(yè)一定要好

好的物業(yè)，是好房子的硬性指標(biāo)。購(gòu)房者變?yōu)闃I(yè)主之后，居住的安全感、舒適感、私密性都與物業(yè)服務(wù)的好壞直接掛鉤，大家可以通過(guò)實(shí)地觀察物業(yè)狀況來(lái)判斷小區(qū)物業(yè)服務(wù)的細(xì)致程度。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，更好滿足剛性和改善性住房需求，尤其是能夠釋放一線城市房屋交易需求。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”有助于激活房屋置換鏈條，對(duì)二手房和新房交易量影響巨大，拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈方面，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”，以北京、上海為例，合并商業(yè)貸款及公積金貸款后貸款利率將再次降至4%左右，置換房屋將不再受限于認(rèn)房又認(rèn)貸，公積金首次貸款結(jié)清后，名下無(wú)房產(chǎn)，二次使用試點(diǎn)城市公積金，則可按照首套政策計(jì)算。如此一來(lái)，認(rèn)房不認(rèn)貸你會(huì)開(kāi)始看房嗎？

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